Licytacje komornicze - na czym polegają i czy warto wziąć w nich udział

Licytacje komornicze - niezła okazja, a może duże ryzyko? Prezentujemy ABC licytacji komorniczych, czyli wszystko co musisz wiedzieć, zanim wpłacisz wadium.

Licytacje komornicze - na czym polegają i czy warto wziąć w nich udział

Czy licytacje komornicze to dobra okazja na korzystny zakup? Jakie ryzyko niesie za sobą nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej? Co każdy licytant powinien wiedzieć, zanim wpłaci wadium? Jakie warunki trzeba spełniać, żeby wziąć udział w licytacji? Przedstawiamy najważniejsze informacje dotyczące licytacji komorniczych.

Obwieszczenia o licytacjach

Licytacje komornicze to jedna z możliwości spieniężenia rzeczowego majątku dłużnika, który został zajęty w toku postępowania egzekucyjnego przez komornika.

Dowiedz się więcej: Ile może zabrać komornik? Kwota wolna od zajęcia >>

Postępowania egzekucyjne normowane są przez kodeks postępowania cywilnego, który nakazuje zamieszczenie ogłoszenia o licytacji, w formie obwieszczenia, dostarczanego uczestnikom postępowania egzekucyjnego (m.in. urzędowi skarbowemu oraz organom gminy). Dodatkowo, informacja o miejscu i czasie licytacji powinna zostać ogłoszona publicznie w budynku sądu, w lokalnym dzienniku oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (sprawdź tutaj).

Obwieszczenie o licytacji nieruchomości, musi pojawić się w wyżej wymienionych miejscach, najpóźniej 2 tygodnie przed terminem licytacji.

Dowiedz się więcej: Zajęcie komornicze krok po kroku >>

Pełne obwieszczenie dotyczące licytacji komorniczej, powinno zawierać:

  • przedmiot licytacji,
  • czas i miejsce licytacji,
  • sumę oszacowania (szacowaną wartość przedmiotu/nieruchomości) i cenę wywołania (czyli najniższą sumę, za jaką można nabyć przedmiot licytacji),
  • wysokość wadium (określonej kwoty, wpłacanej przed licytacją jako zabezpieczenie dotrzymania warunków licytacji),
  • informacje o możliwości zapoznania się z przedmiotem licytacji,
  • wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, iż wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję,
  • wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (licytacje komornicze nieruchomości).

Dowiedz się więcej: Czym się różni umowa dożywocia od umowy darowizny >>

Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych?

Wraz z przepisami normującymi obowiązek obwieszczenia informacji o licytacji komorniczej, unormowane zostały źródła, z jakich potencjalny licytant może dowiedzieć się o licytacji.

Zgodnie z informacjami zawartymi powyżej, komornik dokonujący spieniężenia majątku dłużnika ma obowiązek zamieszczenia informacji o przeprowadzanej licytacji na dwa tygodnie przed jej planowaną datą:

  • w budynku sądu,
  • w budynku organu gminy,
  • w poczytnym dzienniku/gazecie,
  • na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, dotyczącej licytacji komorniczych.

W przypadku licytacji nieruchomości, informacje zostają zamieszone w instytucjach, właściwych miejscem lokalizacji licytowanej nieruchomości.

Licytacje komornicze a obowiązek wpłacenia wadium

Wadium jest to kwota rękojmi wpłacana przed rozpoczęciem licytacji przez każdego licytanta, jako forma zabezpieczenia dotrzymania warunków licytacji. W przypadku nieruchomości, wadium wynosi 1/10 ceny oszacowania przedmiotu licytacji.

W momencie wylicytowania przedmiotu licytant, w celu dokończenia zakupu, dopłaca różnicę pomiędzy ceną nabycia a wysokością wadium. W przypadku rezygnacji licytanta z zakupu kwota wadium przepada.

Inaczej wygląda postępowanie z wadium, wpłaconym przez licytantów, którzy nie wygrali licytacji – kwota rękojmi, zostaje im w całości zwrócona.

Podczas licytacji komorniczych ruchomości wadium nie jest obowiązkowe. Niestety, nie oznacza to braku konsekwencji w przypadku wycofania się z zakupu po wygranej licytacji. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego (art. 872 § 3) upoważniają komornika do ściągnięcia kwoty odpowiadającej 1/10 sumy oszacowania przedmiotu od licytanta, który nie dokonał wpłaty za wylicytowany przedmiot w określonym czasie.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać >>

Przebieg licytacji komorniczych

I licytacja komornicza – cena wywoławcza ¾ sumy oszacowania przedmiotu.

Licytacja odbywa się w czasie i miejscu wcześniej oznaczonym w obwieszczeniu. Przeprowadzona jest przez komornika pod nadzorem sędziego. Licytacje komornicze odbywają się ustnie poprzez zgłaszanie propozycji ceny  za jaką licytant jest skłonny nabyć przedmiot licytacji.

Najważniejszą cechą licytacji jest fakt, że aktualnie zaproponowana cena przestaje być wiążąca po pojawieniu się kolejnej, wyższej.

Zakończenie zgłaszania propozycji przez licytantów (tzw. postąpień) zostaje podsumowane zamknięciem przetargu i wskazaniem licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Sędzia nadzorujący komornika wydaje postanowienie o przybiciu, które  formalnie kończy licytację.

Licytacje komornicze- możliwe scenariusze

W praktyce może jednak okazać się, że pierwsza, sądowa licytacja nie spotka się z zainteresowaniem licytantów. W takiej sytuacji w mocy komornika jest zorganizowanie drugiej licytacji przedmiotu/nieruchomości, w której obniża się cenę wywoławczą.

II licytacja komornicza – cena wywoławcza 2/3 sumy oszacowania przedmiotu.

Druga licytacja komornicza, jest jednocześnie ostatnią w najbliższych 6 miesiącach. Oznacza to, że wartość 2/3 sumy oszacowania to najniższa cena za jaką można nabyć dany przedmiot/nieruchomość.

W sytuacji bezskutecznej drugiej licytacji, postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone, a jego wznowienie możliwe jest dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Kto może wziąć udział w licytacji komorniczej?

W licytacjach komorniczych może wziąć udział praktycznie każda osoba (w przypadku licytacji nieruchomości musi ona posiadać kwotę wadium). Kodeks postępowania cywilnego przewiduje jednak wyłączenie z udziału w licytacji:

  • dłużnika i komornika wraz z ich najbliższą rodziną (małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo),
  • osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia nadzorujący pracę komornika),
  • w przypadku drugiej licytacji uczestnikiem nie może być licytant, który nie dotrzymał warunków poprzedniej licytacji,
  • osób mogących nabyć nieruchomość tylko za zgodą organu państwowego, a które takiego zezwolenia nie przedstawiły (przede wszystkim cudzoziemcy, którzy zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, muszą uzyskać od organu państwowego zezwolenie na zakup jakiejkolwiek nieruchomości na ternie Rzeczpospolitej – oczywiście zostały przewidziane pewne wyłączenia dotyczącego tego przepisu).

Ważne! Nie ma obowiązku osobistego uczestniczenia w licytacji komorniczej. Licytant, zgodnie z art. 977 kodeksu postępowania cywilnego, ma możliwość udzielenia pełnomocnictwa szczególnego, w formie dokumentu z podpisem, poświadczonego urzędowo.

Pełnomocnictwo udzielone przez państwowe jednostki organizacyjne lub jednostki organizacyjne samorządu terytorialnego, a także pełnomocnictwa udzielane adwokatom lub radcom prawnym nie wymagają takiego poświadczenia.

Dowiedz się więcej: Konto bankowe bezpieczne od komornika – wybieraj banki bez Ognivo >>

Licytacje komornicze - na czym polegają i czy warto wziąć w nich udział - ABC licytacji

Licytacje komornicze a obowiązki licytanta

Pierwszym, najważniejszym obowiązkiem licytanta jest wpłacenie wadium (o ile zostało określone) przed rozpoczęciem licytacji.

W momencie wygrania licytacji licytant, na wezwanie sędziego, dokonuje zapłaty ustalonej i przybitej przez sędziego ceny w terminie 2 tygodni od dnia otrzymania wezwania (jeżeli udział w licytacji wiązał się z koniecznością wpłacenia wadium, kwota zapłaty zostaje pomniejszona o dokonaną przed licytacją wpłatę).

Na wniosek licytanta możliwe jest wydłużenie terminu wpłaty pozostałej należności, jednak nie może on przekraczać miesiąca.

Problemy jakie mogą wystąpić po wygraniu licytacji, czyli zaskarżenie udzielenia przybicia

Przybicie kończy postępowanie licytacyjne. Artykuł 870 kodeksu postępowania cywilnego przewiduje tzw. szczególny środek zaskarżenia, w postaci skargi na przybicie.

W odróżnieniu od skargi na czynności komornika (regulowanej art. 767 kcp), podmiotami uprawnionymi do złożenia skargi na przybicie są tylko i wyłącznie strony postępowania egzekucyjnego (wierzyciel i dłużnik).

Skarga może być wniesiona niezwłocznie po zakończeniu licytacji i udzieleniu przybicia, w formie ustnej lub pisemnej. Podstawą złożenia skargi na przybicie może być naruszenie przepisów w kwestii:

  • publicznego charakteru licytacji (m.in. brak obwieszczenia o licytacji lub zawiadomienia dłużnika, prowadzenie licytacji przy drzwiach zamkniętych itp.),
  • najniższej ceny nabycia (np. rozpoczęcie licytacji inną ceną, niż ¾ lub 2/3 szacowanej wartości przedmiotu),
  • wyłączenia od udziału w przetargu (m.in. niedopuszczenie przez komornika do licytacji osoby uprawnionej lub dopuszczenie osoby prawnie wyłączonej z możliwości udziału w licytacji).

Przeniesienie praw własności przedmiotu na licytanta

Do sprzedaży przedmiotu/nieruchomości na rzecz nabywcy dochodzi z chwilą przybicia oferty. Samo przybicie nie oznacza jednak przeniesienia praw własności przedmiotu/nieruchomości na licytanta. Aby doszło do przeniesienia praw własności niezbędne jest uprawomocnienie się przybicia oraz uiszczenie przez licytanta całej ceny przedmiotu/nieruchomości.

Licytacje komornicze nieruchomości – nabycie pierwotne

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej jest tzw. nabyciem pierwotnym. Oznacza to, że wszelkie obciążenia nieruchomości wystawionej na licytację (m.in. hipoteka, służebność gruntowa, służebność osobista) wygasają po jej nabyciu. Związane jest to z faktem, iż wszelkie obciążenia nieruchomości spłacane są w pierwszej kolejności, po dokonaniu jej sprzedaży.

Dowiedz się więcej: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić >>

Ryzyko związane z nabyciem nieruchomości na licytacji komorniczej

Przystępując do licytacji komorniczej nieruchomości licytant musi mieć świadomość, że po nabyciu nieruchomości wstępuje w obowiązki dłużnika wynikających z umów najmu i dzierżawy. W przypadku zakupu mieszkania „z lokatorem” nowy nabywca będzie musiał rozwiązać umowę najmu za porozumieniem stron lub gdy będzie to niemożliwe, postarać się o orzeczenie o eksmisji wydawane przez sąd.

Znacznie obniżona cena wyjściowa licytowanego przedmiotu/nieruchomości, jest niewątpliwie ogromnym atutem licytacji komorniczych, który zachęca potencjalnych nabywców do udziału w licytacji. Jednak, pomijając pozytywne aspekty, licytacje komornicze mają także swoje negatywne strony, do których zalicza się m.in. duża konkurencja (w postaci potencjalnych nabywców) często powodująca sztuczne podbijanie ceny, brak możliwości negocjowania terminu licytacji oraz możliwość zaskarżenia udzielenia przybicia.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Malwina Tomżyńska Malwina Tomżyńska [+ info]

Z wykształcenia ekonomista, od 2011 roku związana z bankowością. Pisze z zamiłowania. W wolnych chwilach spełnia się pedagogicznie przekazując swoją wiedzę przyszłym rachunkowcom. Prywatnie szczęśliwa mama, zgłębiająca tajniki budowy domu systemem gospodarczym i właścicielka rudego kota Władysława. Miłośniczka skandynawskich kryminałów, niemieckich samochodów, aktywnego wypoczynku i dobrego jedzenia.

Zobacz również