Mateusz Baj
Mateusz Baj
11 Paź, 2017 - 05:00
Licytacja komornicza - jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać

Licytacja komornicza – jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać

Mateusz Baj

Wiele osób uważa, że licytacja komornicza to dobra okazja by wejść w posiadanie mieszkania po cenie niższej niż rynkowa. Sprawdź, czy tak jest w istocie i dowiedz się, na co uważać przystępując do przetargu komorniczego. Zobacz, jak przebiega sama licytacja oraz jakich cen mieszkań należy się spodziewać.

Licytacja komornicza przez wiele osób uważana jest za świetną okazję, by nabyć mieszkanie po korzystnej cenie. Czasami tak w istocie jest, ale przystępując do przetargu komorniczego warto zdawać sobie uwagę z pułapek, jakie mogą na nas czekać.

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego uczestnicy licytacji mają prawo obejrzenia nieruchomości na dwa tygodnie przed jej terminem. Wyegzekwowanie tego uprawnienia w praktyce bywa jednak niezwykle trudne, bo najczęściej lokal taki jest zamieszkały, a lokatorzy nie chcą współpracować ani z komornikiem ani z potencjalnym nabywcą ich mieszkania.

Jaka cena mieszkań na licytacji?

Cena wywoławcza nieruchomości oferowanej w licytacji komorniczej opiera się o sumę oszacowania. Suma oszacowania to z kolei wartość nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Przyjmuje się, ze suma oszacowania odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, chociaż oczywiście nie zawsze tak jest, bo operaty szacunkowe rządzą się swoimi prawami.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – zasady, które trzeba znać >>

Zgodnie z przepisami, cena wywoławcza wynosi 3/4 ceny oszacowania w trakcie pierwszej licytacji i 2/3 ceny oszacowania  w trakcie drugiej licytacji.

Wyjątek stanowią licytacje komornicze prowadzone w trybie uproszczonym. Jest to nowy tryb egzekucji i dotyczący niewielu rodzajów nieruchomości, przede wszystkim działek. W trybie uproszczonym cena wywołania przy drugiej licytacji wynosi 50% ceny oszacowania.

Dowiedz się więcej: Aukcje komornicze online krok po kroku >>

Jak przebiega licytacja nieruchomości?

Aby przystąpić do licytacji komorniczej, najpóźniej dzień wcześniej należy wpłacić wadium (rękojmię) stanowiącą 10% ceny oszacowania.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności sędziego. W jej trakcie cena wywoławcza nieruchomości może być dowolną ilość razy podbijana. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytujący zaoferował cenę wyższą.

Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz tego z licytujących, który zaoferował najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia, sąd wzywa licytanta, który wygrał licytację, aby w określonym terminie wpłacił na konto sądu cenę nabycia (z potrąceniem kwoty wcześniej wpłaconego wadium).

Po wpłacie pieniędzy (i ewentualnym spełnieniu pozostałych warunków licytacyjnych), sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Postanowienie to, z chwilą uprawomocnienia, przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest podstawą do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Licytacja komornicza - jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać - pułapki związane z licytacją

Licytacja komornicza: na co uważać?

Kupując mieszkanie komornicze, trzeba liczyć się z tym, że to nie tylko okazja cenowa. To także niebezpieczeństwa. Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Po pierwsze, w kupowanym mieszkaniu najczęściej nadal mieszka dłużnik i jego rodzina, gdyż na licytacji sprzedawane są zazwyczaj lokale osób, które zaciągnęły zobowiązania kredytowe i ich nie spłacają. Z reguły osoby te nie są chętne do tego, żeby się z mieszkania dobrowolnie wyprowadzić, a postępowanie emisyjne w stosunku do takich osób jest zazwyczaj długotrwałe.

Kupując mieszkanie na przetargu komorniczym warto więc zastanowić się, czy będziemy chcieli dochodzić swoich praw do lokalu poprzez siłową eksmisję byłego właściciela i jego rodziny. Z udziałem komornika, ślusarza i policji…

Dowiedz się więcej: Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką >>

Po drugie, często nabywając takie mieszkanie kupujemy przysłowiowego „kota w worku”. Kiedy bowiem mieszkanie jest zamieszkałe, domownicy najczęściej nie godzą się na jego oględziny. Potencjalny nabywca musi więc najczęściej zadowolić się dokumentami uzyskanymi od komornika, bez możliwości zaznajomienia się z rzeczywistym stanem lokalu.

Dowiedz się więcej: Konto bankowe bezpieczne od komornika – wybieraj banki bez Ognivo >>

Licytacja komornicza jest przez wiele osób utożsamiana z wielką szansą na nabycie wymarzonego przez nich mieszkania w niezwykle atrakcyjnej cenie. W praktyce jednak uczestnikami licytacji komorniczych są zwykle osoby mające świetne rozeznanie w lokalnym rynku nieruchomości i umiejące kalkulować ryzyko związanie z tego typu transakcjami.

Brak doświadczenia w licytacjach komorniczych i wiedzy na temat prawnego i rzeczywistego stanu nieruchomości, którą zamierzamy kupić, może spowodować, że wygrywając licytację więcej stracimy, niż zyskamy.

ZOBACZ RÓWNIEŻ