Wypowiedzenie umowy najmu - poradnik krok po kroku

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przysługuje zarówno wynajmującemu jak i najemcy. Sprawdź kiedy i w jakich warunkach masz prawo wypowiedzieć umowę najmu.

 
Wypowiedzenie umowy najmu - poradnik krok po kroku

Podczas zawarcia umowy najmu mieszkania wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy opisany w umowie lokal do użytkowania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca natomiast zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz.

Jedną z zasadniczych do uzgodnienia kwestii podczas podpisywania umowy najmu jest czas trwania umowy – przede wszystkim ustalić trzeba, czy będzie to umowa zawarta na czas określony, czy może bez podania terminu, w którym wygasa – na czas nieoznaczony. Perspektywy wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zależą bowiem od tego, który typ umowy podpisaliśmy. Jak wygląda wypowiedzenie umowy najmu w obydwu przypadkach?

Dowiedz się więcej: Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem? >>

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony jest standardowym i naturalnym sposobem zakończenia wynajmu mieszkania. Umowa może zostać wypowiedziana w każdej chwili na warunkach określonych w umowie.

Warto mieć na uwadze, że za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się również taką, w której nie określono czasu jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny z okoliczności. Umowę wypowiedzieć może zarówno wynajmujący jak i najemca. Z reguły strony muszą jednak pamiętać o zachowaniu odpowiednich terminów wypowiedzenia.

Terminy wypowiedzenia

Strony mają prawo wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych, a mianowicie:

  • najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, w przypadku kiedy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,
  • na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz płatny jest miesięcznie,
  • na trzy dni naprzód, jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu, oraz
  • na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny.

W sytuacji kiedy strony nie określiły jasno terminu wypowiedzenia, stosuje się termin ustawowy. W tym wypadku, jeśli wypowiedzenie nastąpi w terminie krótszym od ustawowego, zgodnie z prawem nie spowoduje to nieważności wypowiedzenia, a najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego.

Wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego podpisanej na czas określony jest jednym z bardziej spornych zagadnień prawa cywilnego. Z zasady jest ono niemożliwe, kodeks cywilny przewiduje jednak w tej kwestii pewne wyjątki.

Umowę najmu można wypowiedzieć w sytuacji, kiedy strony przewidziały taką możliwość w warunkach umowy. Umowa może być wypowiedziana tylko z przyczyn określonych szczegółowo w umowie, nie z żadnych innych.

Pamiętajmy zatem o zawarciu klauzuli umownej umożliwiającej wypowiedzenie, a także o wskazaniu w niej wypadków, w których umowa najmu może zostać wypowiedziana.

Przesłanki powinny odnosić się do zdarzeń niezależnych od stron, co dodatkowo zabezpieczyć ma stabilność terminowego zobowiązania. Ogólne zastrzeżenie, że umowę można wypowiedzieć „z ważnych przyczyn” powoduje, że skuteczność zaistnienia przesłanki dokonana zostanie przez sąd. W takiej sytuacji sąd obiektywnie ocenia, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna.

Istnieją także szczególne przypadki, kiedy umowę wypowiedzieć można ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie do wynajęcia – poradnik dla właściciela >>

Wypowiedzenie natychmiastowe umowy

Wypowiedzenie umowy (zarówno na czas oznaczony jak i nieoznaczony) ze skutkiem natychmiastowym oznacza, że umowa wygasa z chwilą doręczenia takiego wypowiedzenia drugiej stronie. Przepis ten dotyczy zarówno wynajmującego jak i najemcy. Kodeks cywilny oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów przypisują obydwu stronom pewne prawa.

Prawa wynajmującego do wypowiedzenia umowy

Jeśli wynajem mieszkania jest odpłatny, wynajmujący na prawo wypowiedzieć najem w trybie natychmiastowym, w sytuacji kiedy:

  • najemca używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem i pomimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób,
  • najemca zaniedbuje rzecz (lokal mieszkalny) do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (przy czym wynajmujący musi dać najemcy dodatkowy
  • miesięczny termin do zapłaty zaległości), oraz
  • najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.‬‬

Prawa najemcy do wypowiedzenia umowy

Najemca ma prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym jedynie w dwóch przypadkach:

  • kiedy lokal w chwili wydania miał wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego a wynajmujący ich nie usunął, oraz
  • kiedy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Wypowiedzenie umowy najmu – elementy

Właściwie przygotowane wypowiedzenie umowy najmu mieszkania powinno zostać sporządzone oraz przekazane drugiej stronie na piśmie. Znaleźć się w nim powinny takie elementy, jak:‬

  • dane strony wypowiadającej umowę (najemcy lub wynajmującego),‬‬
  • ‬dane strony, której umowa jest wypowiadana (najemcy lub wynajmującego),‬‬
  • ‬podstawa wypowiedzenia – określona przykładowo artykułem z Kodeksu Cywilnego,‬‬
  • ‬określenie przedmiotu najmu (adres),‬
  • ‬uwzględnienie terminu, z którym umowa przestaje obowiązywać,‬‬
  • ‬uzasadnienie wypowiedzenia, oraz‬
  • ‬podpis strony wypowiadającej umowę.‬‬

Podsumowując, umowa najmu podpisywana przy wynajmie mieszkań nie będzie sprawiać problemów, jeśli dokładnie i szczegółowo określimy wszystkie jej warunki. Przed podpisaniem umowy warto także zapoznać się z regulacjami prawnymi. Wypowiedzieć możemy zarówno umowę zawartą na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Pamiętajmy jednak o podstawowej różnicy – umowę zawartą na czas nieoznaczony wypowiedzieć możemy zawsze, umowę zawartą na czas oznaczony tylko w wyjątkowych okolicznościach.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Martyna Markiel Martyna Markiel [+ info]

Specjalistka w zakresie psychologii w zarządzaniu. Od dziecka pochłonięta badaniem świata oraz odkrywaniem wielkich prawd w rzeczach małych. Na codzień zajmuje się kreatywnym pisaniem i marketingiem, po godzinach znaleźć ją można na siłowni lub na Pintereście. Pasjonatka podróży, designu, miłośniczka małej czarnej. Obecnie cieszy oko niepowtarzalną architekturą Barcelony.

Zobacz również