Użytkowanie wieczyste - czym jest i kogo dotyczy

Czym jest użytkowanie wieczyste i jakie w praktyce prawa oraz obowiązki ma użytkownik wieczysty.

Użytkowanie wieczyste - czym jest i kogo dotyczy

Użytkowanie wieczyste jest instytucją wywodzącą się z PRL-u i zostało uregulowane w kodeksie cywilnym jako jedno z trzech rodzajów praw rzeczowych. Można powiedzieć, że jest formą pośrednią pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Poniżej podpowiadamy czym jest użytkowanie wieczyste, ile trwa i czy może być przedłużane.

Skąd się wzięło użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to specyficzna dla naszego systemu prawnego instytucja uregulowana w kodeksie cywilnym. Dotyczy ona głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane w art.  232 – 243 Kodeksu cywilnego. W art. 232 czytamy:

„Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.”

Celem powstania tej dziwnej i skomplikowanej konstrukcji prawnej była doktryna panująca w Polsce Ludowej, że grunty na terenie miast powinny być własnością państwa (lub ewentualnie gminy), a obywatele mogą je jedynie użytkować. Instytucja ta została wprowadzona do polskiego systemu prawnego w 1961 roku ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

Do upadku komunizmu, nabycie od państwa użytkowania wieczystego było w praktyce jedyną możliwością wejścia w posiadanie nieruchomości gruntowej na terenie miasta.

Użytkowanie wieczyste dziś

Mimo upływu lat od upadku komunizmu, użytkowanie wieczyste nadal funkcjonuje w praktyce. Obecnie jest ono uregulowana w kodeksie cywilnym. Konstrukcją nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej i charakterystycznej dla prawa feudalnego własności podzielonej.

Użytkowanie wieczyste gruntu daje prawa podobne do tych, jakie ma właściciel. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oraz rozporządzać swym prawem, a więc sprzedać je, obciążyć, podarować dzieciom czy zapisać w testamencie. Prawo to podlega także wpisowi do księgi wieczystej.

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Użytkownik wieczysty nie staje się jednak właścicielem nieruchomości – przez cały czas obowiązywania umowy jest nim Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (najczęściej gmina) lub związek jednostek samorządu terytorialnego.

Instytucję tę definiuje obecnie art. 232 kodeksu cywilnego (sprawdź tutaj):

„Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.”

Użytkownik wieczysty nieruchomości ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób i może nim swobodnie rozporządzać. Może też sprzedać to prawo lub zapisać je w testamencie. Użytkowanie wieczyste podlega egzekucji i dziedziczeniu, podlega też wpisowi do księgi wieczystej.

Uwaga! Mimo że użytkownik wieczysty nie staje się właścicielem gruntu, nabywa prawo własności do budynków i innych urządzeń, które wzniósł na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste.

Szczegółowy sposób korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste określa umowa. W takiej umowie użytkownik wieczysty najczęściej zobowiązuje się, że grunt zostanie przeznaczony pod budowę domu albo osiedla.

Ile trwa użytkowanie wieczyste?

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste co do zasady następuje na okres 99 lat. Jednak, zgodnie z artykułem 236 § 1 kodeksu cywilnego, w wyjątkowych wypadkach, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu w użytkowanie wieczyste na aż taki długi czas, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, jednak nie krócej niż 40 lat.

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat przed określonym w umowie końcem terminu użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty ma prawo złożyć wniosek o jego przedłużenie na dalszy okres od 40 do 99 lat. Po upływie tego okresu użytkownik może złożyć kolejny wniosek o przedłużenie umowy.

Właściciel gruntu (Skarb Państwa lub gmina) może odmówić przedłużenia takiej umowy jedynie ze względu na „ważny interes społeczny”.

Z tytułu użytkowania wieczystego użytkownik wieczysty jest zobowiązany do wnoszenia opłat rocznej, której wysokość jest określona w umowie i wynosi od 0,3 do 3% ceny nieruchomości. Opłaty te mogą być aktualizowane, jednak nie częściej niż raz na trzy lata, jeśli wartość nieruchomości ulega zmianie.

Dowiedz się więcej: Czym jest służebność gruntowa >>

Użytkowanie wieczyste – co dalej

Od czasu upadku PRL-u co jakiś czas pojawiają się pomysły i projekty dotyczące likwidacji użytkowania wieczystego i zastąpienia go pełną własnością.

Zgodnie z najnowszym projektem, grunty oddane w użytkowanie wieczyste, na których zostały postawione budynki mieszkalne, miałyby stać się automatycznie przedmiotem prawa własności. Przemianowanie użytkowania we własność nie byłoby jednak darmowe – obecni użytkownicy wieczyści musieliby uiszczać przez 20 lat tzw. opłatę uwłaszczeniową.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Mateusz Baj Mateusz Baj [+ info]

Prawnik z wykształcenia, dziennikarz z zawodu, pasji i zamiłowania. Przez szereg lat związany z lokalnymi mediami i lokalną rzeczywistością. Pisze o sprawach bliskich ludziom, doradza, jak w prosty sposób rozwiązać skomplikowane, urzędowe problemy. Prywatnie jest zapalonym kolarzem, który ściga się w amatorskich wyścigach na rowerach górskich. Jego pasją jest także tenis, wedrówki górskie oraz lokalna polityka i samorząd.

Zobacz również