Umowa najmu okazjonalnego - co powinna zawierać?

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać wiele ważnych zapisów wymaganych przez obowiązujące przepisy ustawy. Dowiedz się, jak prawidłowo napisać taką umowę przy wynajmowaniu mieszkania, a także co powinno się w niej znaleźć, by zabezpieczone były interesy nie tylko wynajmującego, ale i najemcy.

 
Umowa najmu okazjonalnego - co powinna zawierać?
Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy najmu

Umowa najmu okazjonalnego to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, której treść musi zawierać wiele elementów określonych w przepisach prawa. Brak choćby jednego z nich może spowodować, że najem mieszkania nie będzie mógł być uznany za najem okazjonalny.

Dodatkowo warto wiedzieć, jakie zapisy powinny znaleźć się w takiej umowie, by zabezpieczała ona skutecznie interesy obu stron.

Umowa najmu okazjonalnego – czym się różni od zwykłej umowy najmu?

W ogólnym rozumieniu umowa najmu mieszkania jest regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego. Jej zawarcie potwierdza stosunek prawny polegający na odpłatnym udostępnieniu najemcy przez wynajmującego lokalu mieszkalnego na określony czas.

Kodeks cywilny określa ogólne zasady zawierania umowy najmu, natomiast kwestie związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego są określone szczegółowo w dodatkowej ustawie, którą jest Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. i dalszymi zmianami (zapisy o najmie okazjonalnym zostały w niej umieszczone w 2010 roku).

Ustawa ta przewiduje więc konkretne okoliczności warunkujące zawarcie umowy najmu okazjonalnego, a także określa szczegółowe zasady jej zawarcia. Wszystko dlatego, że najem okazjonalny z założenia ma zapewnić określone skutki prawne, a dokładnie gwarantować właścicielom lokali mieszkalnych większą ochronę ich własności.

Dzięki niemu wynajmujący otrzymuje więcej praw w zakresie eksmisji uciążliwych najemców niż wynika to ze zwykłej umowy najmu, która przewiduje większą ochronę praw lokatorów.

Istotne warunki zawarcia umowy na najem okazjonalny

W przeciwieństwie do normalnej umowy najmu lokalu, umowa najmu okazjonalnego może być podpisana wyłącznie po spełnieniu kilku ważnych warunków. Do najważniejszych z nich należą:

  • czas trwania umowy nie może przekraczać 10 lat,
  • wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości,
  • najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej,
  • przedmiotem umowy może być wyłącznie lokal przeznaczony na cele mieszkalne.

Zgodnie z przepisami umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.

Dowiedz się więcej: Najem okazjonalny – zabezpieczenie przed nieuczciwymi lokatorami? >>

Podstawowe elementy umowy najmu mieszkania

Zanim przejdziemy do szczegółowych i koniecznych zapisów umowy najmu okazjonalnego, warto przypomnieć o podstawowych elementach, jakie powinny się znaleźć w każdej umowie najmu lokalu:

  • Dane wynajmującego (czyli właściciela mieszkania),
  • Dane najemcy (czyli lokatora),
  • Opis wynajmowanej nieruchomości (adres, powierzchnia, liczba i rodzaj pomieszczeń itp.),
  • Opis stanu technicznego nieruchomości (jest to zwykle protokół zdawczo-odbiorczy lokalu w formie załącznika do umowy),
  • Data i miejsce zawarcia umowy,
  • Okres obowiązywania umowy,
  • Wysokość wynagrodzenia dla wynajmującego oraz sposób jego płatności (ile wynosi czynsz, do którego dnia miesiąca lokator ma go regulować i w jakiej formie np. czy gotówką, czy przelewem),
  • Zasady rozliczania mediów.

Należy pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego powinna być napisana w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, podpisanych przez obie strony umowy.

Dowiedz się więcej: Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem >>

Szczegółowe zasady formułowania umowy najmu okazjonalnego

Regulująca kwestie związane z najmem okazjonalnym Ustawa o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. opisuje szczegółowo sposób określania kilku istotnych warunków takiego najmu. Należy je wziąć pod uwagę formułując treść umowy.

Czynsz

Umowa najmu okazjonalnego musi określać wysokość czynszu, a także termin i sposób jego płatności przez najemcę. Wynajmujący może zmienić wysokość czynszu w trakcie obowiązywania umowy, ale tylko na podstawie warunków określonych w umowie.

Ustawa wyraźnie wskazuje na to, że wszelkie opłaty dodatkowe nałożone na najemcę nie mogą być opłatami zależnymi od wynajmującego – mówiąc prościej, mogą to być jedynie opłaty wynikające z rachunków wystawianych przez zewnętrznych dostawców mediów i usług.

Dowiedz się więcej: Czy właściciel może podnieść czynsz w takcie najmu? >>

Kaucja zabezpieczająca

Ustawa przewiduje możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona charakter zwrotny i nie może przekraczać równowartości 6-krotności stawki czynszu określonej w dniu podpisania umowy.

Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy

Umowa najmu okazjonalnego obowiązuje przez czas określony wskazany w umowie (nie dłuższy niż 10 lat), ale może być wypowiedziana przed tym czasem. Okres wypowiedzenia należy wskazać w umowie.

Dowiedz się więcej: Wypowiedzenie umowy najmu – poradnik krok po kroku >>

Co obowiązkowo musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Oprócz standardowych elementów, jakie powinna zawierać każda umowa najmu lokalu, do umowy najmu okazjonalnego muszą zostać dołączone dokumenty, które określone są w Ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r.

Jest to bardzo ważne, by o nich pamiętać, gdyż ich pominięcie będzie oznaczać, że umowa może być traktowana jako zwykła umowa najmu wraz ze wszystkimi konsekwencjami dotyczącymi praw lokatorów. Do obowiązkowych dokumentów, które muszą stanowić załączniki do umowy najmu okazjonalnego należą:

  • oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu wystawionego przez wynajmującego.
    Oświadczenie to musi mieć formę aktu notarialnego – maksymalny koszt jego sporządzenia przez notariusza określony jest w przepisach szczegółowych.
  • pisemne wskazanie przez najemcę adresu lokalu, do którego będzie mógł się przeprowadzić w razie eksmisji.
  • pisemne oświadczenie właściciela powyższego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy w przypadku ww. okoliczności. Jeśli wynajmujący sobie tego zażyczy, należy dostarczyć takie oświadczenie z podpisem poświadczonym notarialnie.

Uwaga! Bardzo ważnym warunkiem zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest obowiązek zgłoszenia jej przez wynajmującego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Zobowiązanie takie można umieścić w treści umowy, podobnie jak zapis mówiący o tym, że najemca może zażądać od wynajmującego przedstawienia potwierdzenia takiego zgłoszenia.

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Wzór umowy najmu okazjonalnego

Sporządzając umowę najmu okazjonalnego, należy pamiętać o wszystkich jej podstawowych i obowiązkowych elementach. Bardzo ważne jest jednak, aby zapisane w niej warunki szczegółowe najmu mieszkania były określone w drodze porozumienia stron.

Jeśli obie strony umowy będą czuły się odpowiednio zabezpieczone, jest duża szansa na uniknięcie ewentualnych sporów i ich przykrych konsekwencji w postaci uruchomienia przez wynajmującego przyśpieszonej procedury eksmisji wynikającej z przepisów o najmie okazjonalnym.

Pobierz: Umowa najmu okazjonalnego – wzór w formacie PDF >>

Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu okazjonalnego?

Ponieważ w wyniku najmu okazjonalnego właściciel mieszkania zyskuje łatwiejszą drogę do eksmisji lokatora (brak np. okresów ochronnych w sezonie zimowym), najemca powinien zadbać o takie zapisy w umowie, które minimalizowałyby ryzyko nadużyć ze strony wynajmującego w zakresie rozwiązania umowy.

Najemcę chronić może na przykład długi okres wypowiedzenia umowy (można go określić nawet na 3 miesiące), opisanie w umowie szczegółowych zasad podwyżki czynszu, a także czynników powodujących wypowiedzenie umowy przed terminem.

Określenie zasad wypowiedzenia umowy leży w interesie także wynajmującego, podobnie jak zapis zobowiązujący najemcę do utrzymywania lokalu mieszkalnego w należytym stanie.

Choć umowa najmu okazjonalnego ułatwia wynajmującemu pozbycie się nierzetelnych lub uciążliwych lokatorów, to dodatkowo powinien on pamiętać o zabezpieczeniu się pod kątem finansowym. Pod tym względem skutecznym zabezpieczeniem jest odpowiednio wysoka kaucja.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Hintigo Hintigo [+ info]

HINTIGO to źródło najlepszych rozwiązań, porad i inspiracji, pozwalających szybko i skutecznie rozwiązać problemy życia codziennego. Wierzymy, że podejmowanie decyzji staje się łatwiejsze kiedy dysponujemy kompletnymi i rzetelnymi informacjami. Pragniemy, aby każdy użytkownik odwiedzający nasz portal znalazł dokładnie to, czego w danym momencie poszukuje - odpowiedzi na pytanie, porady, instrukcji, przewodnika.

Zobacz również