Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?

Planujesz wynajem mieszkania? Chcesz wiedzieć na co zwrócić uwagę i jak nie popaść tarapaty? Koniecznie pamiętaj o podpisaniu umowy najmu mieszkania oraz zapoznaj się ze wszystkimi przedstawionymi poniżej wskazówkami!

 
Umowa najmu mieszkania - na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?
Prawidłowo sporządzona umowa najmu mieszkania zabezpiecza interesy wynajmującego oraz najemcy

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Kluczowym elementem jest podpisanie umowy, będącej podstawowym dokumentem zabezpieczającym interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego.

Umowa najmu mieszkania w rozumieniu kodeksu cywilnego określa sytuację, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (w tym wypadku lokal mieszkalny) do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu określony czynsz. Jak to tak naprawdę wygląda w praktyce? Na co należy zwrócić szczególną uwagę przy wynajmie mieszkania?

Umowa najmu mieszkania a zaliczka

Starajmy się unikać sytuacji, w której przyjdzie nam dokonać jakiejkolwiek wpłaty przed podpisaniem umowy. Mowa tu przykładowo o tak zwanej opłacie za rezerwację mieszkania. Co więcej, nigdy nie dajmy się zwieść i nie wpłacajmy zaliczki przed obejrzeniem mieszkania. Wiele lokali mieszkalnych jest w bardzo złym stanie. Może się okazać, że wpłata jakiejkolwiek kwoty przed oględzinami będzie stratą pieniędzy.

Dowiedz się więcej: Kupno mieszkania: czym się różni zadatek od zaliczki >>

Kwestie formalne związane z umową najmu mieszkania

Dobrze przygotowana i skonstruowana umowa określa prawa oraz obowiązki stron, reguluje wzajemne oczekiwania, maksymalnie ogranicza wszelkie możliwe niedomówienia zabezpieczając nas tym samym przed ewentualnymi problemami. Umowa najmu lokalu mieszkalnego obowiązkowo musi zawierać następujące informacje:

  • miejsce i data zawarcia umowy,
  • szczegółowe określenie stron wraz z uwzględnieniem danych osobowych, numeru NIP/PESEL, serii oraz numeru dowodu tożsamości,
  • czas trwania umowy,
  • dokładny opis mieszkania, jego stan oraz powierzchnia (najlepiej powierzchnia użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), a także wyposażenie,
  • wysokość czynszu oraz informacja o sposobie obliczania opłat za media (kto pokrywa koszty zużycia energii, gazu, wody, wywozu odpadów itp.), sposób oraz termin płatności,
  • warunki określające wypowiedzenie umowy,
  • prawa i obowiązki stron (przykładowo odnośnie podnajmowania lokalu osobom trzecim czy też prawo do wprowadzania zmian w budowie),
  • podpisy stron.

Dowiedz się więcej: Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać? >>

Umowa najmu mieszkania – wzór

Im więcej szczegółów odnośnie warunków wynajmu zawrzemy w umowie, tym lepiej. Prawidłowo skonstruowana umowa wynajmu mieszkania powinna odpowiednio zabezpieczać interesy obu stron.

Pobierz: Umowa najmu mieszkania – wzór w formacie PDF >>

Dokładnie czytaj umowę!

W praktyce jednak można się spotkać z dokumentami, które w żadnym stopniu nie chronią najemcy, a wyłącznie określają jego obowiązki — przeciwnie zaś w przypadku wynajmującego. Jest to powszechnie stosowana praktyka i decyduje o tym kilka czynników.

Przede wszystkim, najemcy rzadko czytają dokładnie to, co podpisują. Po drugie – to wynajmujący zazwyczaj sporządza taki dokument w oparciu o specjalistyczne porady prawników, którzy doskonale wiedzą, jak zabezpieczyć interesy swojego klienta.

Dowiedz się więcej: Jak usunąć lokatora bez umowy najmu >>

Protokół zdawczo-odbiorczy

Razem z umową najmu mieszkania warto również spisać protokół zdawczo- odbiorczy, określając w nim dokładny stan techniczny oraz stopień zużycia znajdujących się w mieszkaniu instalacji i urządzeń. Uwzględniamy w nim wszystkie szczegóły – w jakim stanie znajdują się ściany, podłogi, dokładnie opisujemy każdy sprzęt AGD i RTV, a także poszczególne meble. Warto dodać również zdjęcia.

Protokół posłuży nam jako podstawa rozliczeń podczas zwrotu lokalu i po zakończeniu umowy. Chroni on zarówno wynajmującego, który żądać może naprawy wyrządzonych szkód oraz najemcę, który uniknie odpowiedzialności finansowej za uszkodzenia powstałe nie ze swojej winy.

W praktyce jednak rzadko pamięta się, aby umowa najmu lokalu mieszkalnego została sporządzona wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym. Powodów można wyszczególnić kilka, jednak do najważniejszych należy zaliczyć następujące:

  • Wynajmujący może mieć nieczyste intencje. Po wygaśnięciu umowy wynajmu mieszkania będzie rościć sobie odszkodowanie za zniszczone mienie, które powierzył najemcy. Bez protokołu zdawczo-odbiorczego ciężko udowodnić niewinność, jednak orzecznictwo sądowe co do zasady jest bardziej przychylne najemcy.
  • Nieświadomość wynajmującego o konsekwencjach niesporządzenia takiego dokumentu. Możliwe, że decyduje o tym małe doświadczenie w wynajmowaniu mieszkań oraz pokładanie nadmiernego zaufania w uczciwość najemcy.

Dowiedz się więcej: Wynajem mieszkania dla studenta – na co zwrócić uwagę >>

Niezależnie od przyczyny brak propozycji sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego do umowy najmu mieszkania, pamiętajmy, że warto o taki dokument zabiegać. Nawet jeżeli wynajmujący nie zaproponował jego spisania, jest to w interesie najemcy. Zapewni to właściwą ochronę obu stronom umowy.

Umowa najmu mieszkania – co z mediami?

Koszty czynszu nie zawsze zawierają wszystkie opłaty, które tak naprawdę przyjdzie nam co miesiąc płacić. Koniecznie ustalmy oraz spiszmy w umowie kwestie dotyczące rozliczenia opłat za tak zwane media.

W skład mediów wchodzą przede wszystkim:

  • opłata za zużycie wody oraz energii elektrycznej,
  • odprowadzanie ścieków oraz wywóz śmieci,
  • opłata abonamentowa za telefon, TV i Internet.

Przy wynajmie mieszkań strony decydują się najczęściej na ustalenie stałej wartości czynszu, która następnie powiększana jest co miesiąc o opłaty za media. Często usługi w postaci telewizji, Internetu oraz telefonu spoczywają na najemcy, który organizuje je we własnym zakresie, zgodnie z osobistymi preferencjami.

Wynajmujący może również zawrzeć w umowie najmu mieszkania klauzulę o potrącaniu kwot niezbędnych do pokrywania opłat mediowych z zabezpieczenia na poczet niespłacalnych należności. Czyn ten chroni właściciela przed zaleganiem najemcy z opłatami za media. Za każdy dzień zwłoki można również naliczyć dodatkowe odsetki.

Warto również spytać właściciela, ile mogą one mniej więcej wynieść – przykładowo poprosić można o przedstawienie poprzednich rachunków za prąd, wodę czy ogrzewanie. Istotne jest także spisanie stanu liczników w dniu odbioru mieszkania. Pozwoli nam to uniknąć jakichkolwiek dodatkowych opłat za poprzednich wynajmujących.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie do wynajęcia – poradnik dla właściciela >>

Dodatkowe koszty powiązane z najmem mieszkania

Umowa najmu mieszkania powinna co do zasady bardzo precyzyjnie określać wszelkie inne możliwe opłaty. Warto je zawczasu omówić z właścicielem lokalu. Może się okazać, że w praktyce co miesiąc będziemy musieli jeszcze np. opłacać fundusz remontowy lub odprowadzać inne dodatkowe opłaty do Wspólnoty Mieszkaniowej, która zarządza określonym budynkiem.

Dowiedz się więcej: Najem okazjonalny – zabezpieczenie przed nieuczciwymi lokatorami? >>

Umowa najmu lokalu a użytkowanie piwnicy

Pomimo że nie jest częścią lokalu mieszkalnego, piwnica może mieć bezpośredni wpływ na opłaty związane z metrażem mieszkania – tu najlepiej przyjrzeć się zapisowi w akcie notarialnym. W umowie uwzględnić powinniśmy charakter korzystania z piwnicy (czy przynależy ona do wynajmowanego lokalu mieszkaniowego, czy może korzysta się z niej na zasadach powierzchni współdzielonej) oraz dokładny opis powierzchni użytkowej mieszkania.

Kaucja w umowie najmu lokalu

Pobierana przez właściciela kaucja stanowi zabezpieczanie w przypadku ewentualnych uszkodzeń dokonanych przez najemcę. Kaucja stanowi zazwyczaj równowartość miesięcznego czynszu, nie może ona jednak przekroczyć jego dwunastokrotności.

Jeśli decydujemy się na kaucję, obowiązkowo uwzględnijmy w umowie jej wysokość a także warunki rozliczenia po zakończeniu umowy – zgodnie z prawem, kaucja powinna zostać zwrócona do 30 dni po ostatecznym rozliczeniu oraz wyprowadzce.

W umowie najmu warto również uwzględnić zapis chroniący wynajmującego w przypadku rozwiązania umowy przed czasem z woli najemcy – jeśli postanowimy wyprowadzić się z mieszkania wcześniej, niż określa to umowa, zazwyczaj nie należy nam się już zwrot kaucji.

Podwyżka czynszu

Zgodnie z polskim prawem (art. 685(1) kodeksu cywilnego), wynajmujący lokal ma również możliwość podwyższenia czynszu. Wypowiedzenie dotychczasowej kwoty nastąpić może najpóźniej miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Podwyżki czynszu w przypadku wynajmu mieszkań dokonać można maksymalnie raz na sześć miesięcy, a sama kwota w skali roku nie powinna stanowić więcej niż 3% tak zwanej wartości odtworzeniowej lokalu. Przepisy kodeksu cywilnego dokładnie regulują tę kwestię.

Dowiedz się więcej: Czy właściciel może podnieść czynsz w takcie najmu? >>

Wypowiedzenie umowy wynajmu mieszkania

Ogólnie rzecz biorąc, jeśli decydujemy się na wynajęcie mieszkania na czas nieoznaczony oraz płacimy comiesięczny czynsz, mamy prawo wypowiedzieć umowę informując właściciela najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Od zasady tej istnieje jednak parę odstępstw.

  • Przykładowo, jeśli wady mieszkania zagrażają naszemu zdrowiu, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
  • Podobnie, jeśli zwlekamy z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, umowa najmu mieszkania może zostać wypowiedziana przez wynajmującego odpowiednio wcześniej.

Dowiedz się więcej: Wypowiedzenie umowy najmu – poradnik krok po kroku >>

Umowa najmu mieszkania a ubezpieczenie

Podczas wynajmu mieszkania warto również zastanowić się nad jego ubezpieczeniem. Pożary, zalania, kradzieże oraz włamania to najczęściej zgłaszane przez wynajmujących szkody.

Jeśli umowa nie stanowi inaczej, ubezpieczenie mieszkania od nieszczęśliwych wypadków spoczywa zazwyczaj na właścicielu. Nie jest ono obowiązkowe, w praktyce coraz częściej jednak opłaca nam się na nie zdecydować.

Dowiedz się więcej: Ubezpieczenie nieruchomości – co konkretnie obejmuje >>

Pośrednicy

Dodatkowo warto pamiętać, że jeżeli poszukujemy mieszkania/najemcy przy pomocy pośrednika, unikać powinniśmy firm, które z góry żądają od nas opłat za tego typu usługę.

Profesjonalna agencja nieruchomości i pośrednik to zazwyczaj gwarancja bezpieczeństwa, zarówno dla wynajmujących, jak i najemców. Prowizja od znalezienia mieszkania bądź najemcy powinna zostać jednak pobrana dopiero w chwili podpisania umowy najmu z właścicielem.

Uwaga! Pamiętajmy, że umowę zawrzeć należy również w przypadku, kiedy nie wynajmujemy całego mieszkania, a jedynie pokój. Umowa najmu lokalu mieszkalnego to podstawa wszelkich roszczeń. Unikajmy jakichkolwiek ustnych ustaleń czy też niedomówień, zawsze zapisując wszystkie szczegółowe informacje na piśmie.

Umowa najmu mieszkania jest więc bardzo ważnym dokumentem chroniącym i wynajmującego, i najemcę. Wszystkie powyższe wskazówki ułatwią nam jej sporządzenie i uczulą na szczegóły, na które powinniśmy zwrócić uwagę.

ZOBACZ RÓWNIEŻ 

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Hintigo Hintigo [+ info]

HINTIGO to źródło najlepszych rozwiązań, porad i inspiracji, pozwalających szybko i skutecznie rozwiązać problemy życia codziennego. Wierzymy, że podejmowanie decyzji staje się łatwiejsze kiedy dysponujemy kompletnymi i rzetelnymi informacjami. Pragniemy, aby każdy użytkownik odwiedzający nasz portal znalazł dokładnie to, czego w danym momencie poszukuje - odpowiedzi na pytanie, porady, instrukcji, przewodnika.

Zobacz również