Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jak spełnić wymagania banku?

Wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym w 2018 r. wynosi 20% wartości nieruchomości. Okazuje się jednak, że Twój wkład własny na mieszkanie jest zbyt niski? Jak spełnić ten warunek, nie posiadając wystarczającej sumy? Nie martw się. Sprawdź, na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jak spełnić wymagania banku?
Trudna forma zabezpieczenia wkładu własnego

Decyzją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), w 2017 r. minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, tj. o 5% więcej niż w roku 2016. Szczęśliwie dla potencjalnych kredytobiorców w 2018 roku jego wartość nie uległa zwiększeniu i pozostała na tym samym poziomie, co w roku ubiegłym.

Mimo, iż wysokość wkładu własnego nadal wynosi 20% wartości nieruchomości, to gdyby miał on przyjmować wyłącznie postać wolnych środków finansowych, banki straciłyby sporą część potencjalnych klientów. Niestety okazuje się bowiem, że mało osób zainteresowanych kredytem hipotecznym posiada na swoim koncie bankowym równowartość 1/5 swojego mieszkania lub domu? Wszak, nawet dla kredytu na niewielkie mieszkanie (o wartości 200 tys. zł) wkład własny wynosi 40 tys. zł. Poniżej prezentujemy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz jego inne formy będące alternatywą dla wkładu własnego akceptowaną przez banki, w przypadku gdy posiadany przez nas wkład własny jest zbyt niski.

Minimalny wkład własny – formy akceptowane przez banki

Wymagany wkład własny powinien stanowić 20% wartości kupowanej nieruchomości, ale tylko 10% tej wartości bezwzględnie muszą stanowić środki finansowe. Drugie 10% z 20% wymaganych może przybrać inną formę:

  • środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych,
  • udokumentowane oszczędności,
  • premia gwarancyjna z likwidowanej książeczki mieszkaniowej,
  • zaliczki i inne wpłaty na rzecz dewelopera / zbywcy nieruchomości,
  • wartość rynkowa działki, na której stanie dom (ustalona według kosztu zakupu działki lub według operatu szacunkowego),
  • udokumentowane poniesione koszty projektu, wykonania przyłączy, przygotowania terenu pod budowę i innych kosztów budowy oraz robót budowlanych (według faktur lub wyceny rzeczoznawcy),
  • udokumentowane poniesione koszty zakupionych materiałów budowlanych (według faktur lub wyceny rzeczoznawcy),
  • koszt zakupu budynku do remontu,
  • wartość posiadanych nieruchomości, które zostaną sprzedane przed zakończeniem budowy lub kupnem nowej nieruchomości,
  • w przypadku budowy domu – prognozowane nadwyżki z bieżących, stałych dochodów przeznaczonych na pokrycie części kosztów budowy.

KNF dopuścił także możliwość potraktowania jako wkład własny rezerwy zgromadzone na IKE lub IKZE (pismo Komisji Nadzoru Finansowego z dn. 29 maja 2015 r., sygn. DRB/DRBI/7111/7/8/2015).

Dowiedz się więcej: Od czego zależy rata kredytu hipotecznego >>

Co zrobić, gdy minimalny wkład własny jest za niski?

Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza niższy udział wkładu własnego (obniżony do 10%), jednak brakujący wkład własny musi zostać ubezpieczony lub należy przedstawić dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym czy też zastawu na przykład na obligacjach skarbowych.

Dowiedz się więcej: Jak sfinansować kupno mieszkania na wynajem >>

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to nic innego jak dodatkowe ubezpieczenie, którego wymaga od nas bank w zamian za udzielnie nam kredytu w przypadku, gdy nie posiadamy wystarczającej wartości wymaganego wkładu własnego.

Banki stosują jedną z dwóch metod pobierania składki za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego:

  1. jednorazowe pobranie składki z góry, za okres od 3 do 5 lat (standardowo wartość ubezpieczenia wynosi około 2,5-3,5% wartości nieruchomości). Po tym okresie następuje ponowne sprawdzenie wysokości aktualnego salda zadłużenia kredytobiorcy.
    Jeżeli jego wartość przekracza nadal 80% wartości całości pożyczonej kwoty, następuje ponowne pobranie składki ubezpieczenia, w podobnej formie,
  2. podwyższona marża kredytu do momentu, aż aktualne saldo naszego zadłużenia osiągnie wymaganą przez bank wartość.

Składka za okres 3 lat wynosi ok. 3% wysokości kredytu w części przekraczającej poziom bezpieczeństwa. Aby obliczyć od jakiej wartości będzie naliczana składka należy:

  1. obliczyć 80% od wartości nieruchomości (np. 1 mln zł x 80% = 800 tys. zł),
  2. porównać wynik z wysokością rzeczywiście przyznanego kredytu (w naszym przykładzie będzie to 900 tys. zł),
  3. ustalić różnicę pomiędzy uzyskanymi wartościami (900 tys. zł – 800 tys. zł = 100 tys. zł),
  4. od wyniku obliczyć procent składki ubezpieczeniowej, marży lub prowizji (100 tys. zł x X%).

Dowiedz się więcej: Ubezpieczenie mieszkania – to musisz wiedzieć >>

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – rozwiązanie całkiem niedoskonałe

Choć KNF dopuszcza możliwość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, to rozwiązanie to jest stosowane coraz rzadziej. Jednym z powodów jest wydany w 2016 r. zakaz zarabiania na tychże ubezpieczeniach przez banki.

Ponadto, w ostatnim okresie sporo było słychać o zastrzeżeniach, jakie do ubezpieczeń niskiego wkładu własnego wnosił Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Co więcej, klienci, którzy z tego tytułu weszli z bankami w spór sądowy, niejednokrotnie wygrywali sprawy i odzyskiwali wpłacane na ubezpieczenie wkładu własnego pieniądze.

Dlaczego UOKiK uznaje część umów za niezgodne z prawem? Przyczyną jest zawieranie w nich klauzul niedozwolonych, czyli takich, które prowadzą do uzyskiwania korzyści jedynie przez kredytodawcę (bank), pomijając interesy kredytobiorcy ponoszącego koszty tego ubezpieczenia.

Klauzule niedozwolone przyczyniają się m.in. do:

  • braku ochrony interesów klienta,
  • gwarancji ochrony wyłącznie dla banku (w razie wypłaty środków z polisy kredytobiorca jest zobowiązany zwrócić ubezpieczycielowi poniesione koszty),
  • pozbawienia klienta dostępu do informacji o zakresie warunków przeniesienia roszczeń z kredytobiorcy na ubezpieczalnię.

Sądy w wielu przypadkach przyznają rację klientom banku, uznając składki ubezpieczeniowe za naliczone bezpodstawnie i jednocześnie zarzucając bankom wykorzystywanie przewagi kontraktowej przy narzucaniu tego rodzaju umów ubezpieczeń.

Mimo, iż ubezpieczenie wkładu własnego może nie jest do końca rozwiązaniem doskonałym, prawdą jest, że dla znacznej część kredytobiorców jest jedyną szansą na uzyskanie kredytu hipotecznego i zakup wymarzonej nieruchomości.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Hintigo Hintigo [+ info]

HINTIGO to źródło najlepszych rozwiązań, porad i inspiracji, pozwalających szybko i skutecznie rozwiązać problemy życia codziennego. Wierzymy, że podejmowanie decyzji staje się łatwiejsze kiedy dysponujemy kompletnymi i rzetelnymi informacjami. Pragniemy, aby każdy użytkownik odwiedzający nasz portal znalazł dokładnie to, czego w danym momencie poszukuje - odpowiedzi na pytanie, porady, instrukcji, przewodnika.

Zobacz również