Podatek od wynajmu mieszkania - jak rozliczać przychód z najmu?

Podatek od wynajmu mieszkania wg stawki 8,5% może być bardziej kosztowny niż podatek według stawki 18%. Od czego zależy jego wysokość i jak wynajmować z zyskiem?

Podatek od wynajmu mieszkania - jak rozliczać przychód z najmu?

Wynajem mieszkania można realizować prywatnie lub prowadząc działalność gospodarczą. Wybór każdej z opcji nie pozostaje bez dalszych konsekwencji, np. najem w formie działalności gospodarczej może pozbawić właściciela renty lub emerytury. Takiego zagrożenia nie ma natomiast przy najmie prywatnym. Są jednak inne niedogodności, np. podatek od wynajmu mieszkania jest obliczany według dużo wyższej stawki. Porównajmy obie możliwości.

Wynajem mieszkania – prywatnie, czy przez firmę?

Wynajem mieszkania może być rozliczany jako przychód z innego źródła (wynajem prywatny) lub jako przychód firmy. O wyborze konkretnej opcji w dużej mierze decyduje sam wynajmujący, jednak musi on uwzględnić kilka ważnych kwestii, m.in. to, czy mieszkanie stanowi składnik majątku firmy oraz jaka jest interpretacja miejscowego organu podatkowego.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie do wynajęcia – poradnik dla właściciela >>

Jeżeli mieszkanie jest własnością przedsiębiorstwa, wówczas wynajem musi być rozliczany w ramach działalności gospodarczej. Natomiast, gdy mieszkanie nie jest składnikiem majątku firmy, to można zdecydować się na wynajem prywatny, przy czym, mimo wszystko warto złożyć zapytanie o interpretację do naczelnika urzędu skarbowego. Dlaczego?

Choć art. 10 pkt 1 ust. 1 ustawy o PIT wskazuje wynajem jako przychód ze źródeł innych niż działalność gospodarcza, to fiskus coraz częściej interpretuje przepisy tak, by wynajmujący mieszkania robili to zakładając firmy.

Powodem jest zbieżna charakterystyka działalności gospodarczej i wynajmu w przypadku zajścia pewnych okoliczności, tzn., gdy działalność zarobkowa wykonywana jest w sposób zorganizowany i ciągły. Najwięcej wątpliwości budzi wynajem wakacyjny w miejscowościach turystycznych.

Dowiedz się więcej: Wynajem mieszkania – poradnik dla lokatora >>

Wynajem wakacyjny

Rozliczenie wynajmu wakacyjnego przysparza wielu problemów. W ostatnim czasie stosowną interpretację w tym temacie wydał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (sygn. 0461-ITB1.4511.897.2016.1.AK).

Mężczyzna, który do tej pory wynajmował mieszkanie na podstawie umowy długookresowej i rozliczał przychód ryczałtem, postanowił w okresie letnim uruchomić dobowy wynajem mieszkania (letni wynajem mieszkania był możliwy, gdyż stali najemcy zajmowali je od września do czerwca). Jako że wynajem nie był jedynym źródłem utrzymania podatnika, uważał on, że nadal może korzystać z wcześniejszej wybranej formy opodatkowania (ryczałtu ewidencjonowanego). Dyrektor Izby Skarbowej uznał jednak, że posiadacz mieszkania musi rozliczać tego rodzaju najem w ramach działalności gospodarczej.

Stwierdził m.in.: „Wnioskodawca planuje, że mieszkanie będzie – w miesiącach letnich udostępniane „na doby” – co należy zakwalifikować jako usługi związane z zakwaterowaniem, a od września do czerwca mieszkanie to będzie wynajęte „długoterminowo”, uzasadnionym jest stwierdzenie, że tak zorganizowany sposób udostępniania mieszkania stanowi wykonywanie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Szerszy fragment interpretacji zamieszczamy na końcu artykułu.

Wynajem wakacyjny a agroturystyka – komu przysługuje zwolnienie z podatku?

Podatek od wynajmu mieszkania nie dotyczy sporej części rolników. Jeżeli w gospodarstwie rolnym położonym na terenach wiejskich wynajmują nie więcej niż 5 pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, to są oni objęci zwolnieniem od podatku (art. 21 pkt 43 ustawy o PIT). Co więcej, zwolnienie to obejmuje również wyżywienie gości.

Wynajem prywatny – jaki podatek od wynajmu mieszkania?

Ze względu na łatwość prowadzenia rozliczeń z urzędem skarbowym oraz redukcję formalności i wydatków (np. brak comiesięcznej składki ZUS obowiązującej przedsiębiorców), wynajem prywatny jest preferowany przez wiele osób . Ponadto, przychody z innych źródeł nie wpływają na ewentualne obniżenie renty, czy emerytury (a tak dzieje się, gdy wynajem odbywa się w ramach działalności gospodarczej).

Przychód z prywatnego wynajmu mieszkania może być rozliczany jako:

  • ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – według stawki podatku 8,5%

lub

  • na zasadach ogólnych – według stawki 18%, a gdy dochody podatnika przekraczają kwotę 85 528 zł – według stawki 32%.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – podatek od wynajmu mieszkania

Wybierając ryczałt 8,5% jako formę rozliczenia z fiskusem, należy złożyć w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze takiej formy opodatkowania (dostępne tutaj). Termin złożenia tej deklaracji mija 20. stycznia każdego roku. Jeżeli wynajem rozpoczyna się w trakcie roku, to oświadczenie należy złożyć do 20. dnia następnego miesiąca.

Zaliczki na podatek od wynajmu mieszkania trzeba odprowadzać na konto fiskusa do 20. dnia każdego następnego miesiąca. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy podatnik zgłosi chęć rozliczania się kwartalnie, wówczas zaliczki wpłaca się do 20. dnia miesiąca przypadającego po zakończonym kwartale.

Całoroczne przychody z najmu należy rozliczyć składając zeznanie PIT-28 do 31. stycznia następnego roku.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to prosta metoda obliczania podatku. Przychodów nie pomniejsza się o żadne koszty związane wynajmem. Można je umniejszyć jedynie o zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne, darowizny i wydatki poniesione na cele rehabilitacyjne. Od uzyskanej kwoty należy obliczyć 8,5% podatku, a ten można umniejszyć o składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Warto wiedzieć, że w przeciwieństwie do większości „ryczałtowców”, podatnik rozliczający przychody z wynajmu przez PIT-28 może rozliczać się wspólnie z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko.

Uwaga! Aby zredukować podatek ryczałtowy od wynajmu należy tak sprecyzować umowę z najemcą, by jak najmniej kosztów obciążało wynajmującego, np. czynsz jest pobierany przez wynajmującego, natomiast opłaty za media reguluje najemca. W ten sposób opodatkowaniu podlega tylko czynsz. Nierozwiązana pozostaje drażliwa kwestia kontroli zobowiązań wobec dostawców energii, czy wody, ponieważ przy takim wariancie umowy, wynajmujący ma niewielką możliwość dopilnowania rozliczeń, chyba że zdecyduje się na zaliczki tytułem opłat za media.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Kto nie złożył oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, ten rozlicza wynajem na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. Jeżeli dochód podatnika nie przekroczy kwoty 85 528 zł, to podatek wyniesie 18% dochodu. W przypadku wyższych dochodów fiskus zabierze wynajmującemu 32% tego, co zostało po opłaceniu wszelkich kosztów związanych z wynajmem.

Na podatek według skali decydują się też osoby, które ponoszą duże koszty wynajmu i mają na to dowody (umowa, faktury), np.:

  • w roku podatkowym przeprowadziły kosztowny remont wynajmowanego mieszkania,
  • w roku podatkowym zakupiły wyposażenie do wynajmowanego mieszkania (lodówkę, zmywarkę, odkurzacz centralny, itp.)
  • opłacają czynsz, ubezpieczenie mieszkania, ponoszą koszty administracyjne,
  • zgodnie z umową ponoszą koszty mediów (energii elektrycznej, gazu, wody, itp.),
  • spłacają kredyt za wynajmowane mieszkanie i mogą odliczyć od podatku odsetki,
  • chcą korzystać z możliwości odpisów amortyzacyjnych (stawka podstawowa dla lokali mieszkalnych to 1,5% rocznie od wartości początkowej mieszkania).

Dowiedz się więcej: Progi podatkowe i kwota wolna od podatku >>

Amortyzowanie mieszkania może być traktowane jako swoisty bonus od fiskusa, ponieważ w gruncie rzeczy nie jest to koszt ponoszony na zasadzie wydatku, a jedynie koszt związany ze zużywaniem się mieszkania. W wielu przypadkach amortyzacja pozwala zaoszczędzić na podatku kilka tysięcy złotych rocznie.

Aby rozliczać się na zasadach ogólnych nie trzeba składać żadnych oświadczeń. Podatnik oblicza ile pieniędzy wpłynęło do niego w danym miesiącu od najemcy, kwotę tę umniejsza o koszty uzyskania przychodu oraz składki na ubezpieczenia społeczne i finalnie oblicza podatek według skali.

  • Od podatku można odliczyć ubezpieczenie zdrowotne.
  • Zaliczkę na podatek należy odprowadzić na konto urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca.
  • Roczny podatek od wynajmu mieszkania rozlicza się na formularzu PIT-36 w terminie do 30. kwietnia.

Wynajem jako działalność gospodarcza

Firma wynajmująca mieszkanie nie można liczyć na ryczałtową stawkę podatku w wysokości 8,5%. Do wyboru pozostaje rozliczenie na zasadach ogólnych (według stawek od 15% do 32%) oraz podatek liniowy 19%.

  • Stawka 15% jest zarezerwowana dla małych podatników CIT oraz podatników CIT, którzy dopiero zaczynają działalność.
  • 18% i 32% to standardowe stawki dla firm rozliczających się na zasadach ogólnych.

Firmy mogą zdecydować się na rozliczanie się metodą podatku liniowego. Wówczas należy zgłosić ten fakt do urzędu skarbowego w terminie do 20. stycznia lub zaktualizować dane w CEiDG-1.

Rozliczenie na zasadach ogólnych przebiega tak samo w przypadku najmu prywatnego, jak i najmu w ramach działalności gospodarczej. Natomiast podatek liniowy jest w pewnym sensie odzwierciedleniem ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Tu również nie można umniejszać przychodu o koszty jego uzyskania, ale stawka podatku jest dużo wyższa i wynosi 19%.

Decydując się na rozpoczęcie działalności gospodarczej należy brać pod uwagę nie tylko wysokość odprowadzanych danin, ale i inne koszty oraz niedogodności z tym związane, m.in.:

  • konieczność odprowadzania składek ZUS (a przynajmniej ubezpieczenia zdrowotnego),
  • przejście z zasady kasowej stosowanej w najmie prywatnym (przychód powstaje w momencie rzeczywistego wpływu środków do kasy lub na rachunek firmy) na zasadę memoriałową (przychodem do opodatkowania są wszystkie należności, również te nieuregulowane przez najemcę).

Kiedy wynajem wymaga prowadzenia działalności gospodarczej? Interpretacja fiskusa

Dla osób, które zastanawiają się, czy prowadzony przez nie wynajem wymaga prowadzenia firmy, podpowiedzią może być interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy (sygn. 0461-ITB1.4511.897.2016.1.AK).

Interpretacja ta została wydana na wniosek mężczyzny wynajmującego mieszkanie. Wynajem realizowany był na podstawie umowy długookresowej trwającej od września do czerwca.

Mężczyzna chciał wykorzystać pozostałe dwa miesiące do wynajmu krótkookresowego (na doby). W związku z tym zapytał Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy czy podatek od wynajmu mieszkania może płacić ryczałtem oraz czy wynajem może rozliczać jako prywatny, czy też musi założyć firmę?

Urzędnik wskazał, że „wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej.

Zatem cykliczność, powtarzalność, zorganizowany i ciągły charakter wynajmu decydują o konieczności założenia firmy. Jak należy rozumieć tę definicję? W dalszej części urzędnik wyjaśnia:

Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawcę najem będzie miał zarobkowy charakter, czyli nastawiony na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O zorganizowanej działalności świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (wynajmującego), poprzez udostępnianie informacji o posiadanym mieszkaniu do wynajęcia. Tego rodzaju działania, przy planowanym przez Wnioskodawcę wynajmie nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich – w opisanym przypadku – osób wynajmujących mieszkanie.[…] Reasumując, w sytuacji opisanej we wniosku, usługi krótkotrwałego zakwaterowania oraz najem mieszkania należy uznać za prowadzone w ramach działalności gospodarczej, , w związku z czym Wnioskodawca nie będzie miał możliwości zastosowania opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych“.

Według tej interpretacji przesłanką do wynajmowania mieszkania w ramach działalności gospodarczej może być m.in. ogłoszenie o możliwości najmu w prasie, czy w internecie. Trzeba jednak pamiętać, że chodzi tu o działania (ogłoszenia) powtarzające się, czyli też cykliczne.

Ważne! Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy odnosi się do indywidualnego przypadku podatnika. Jeśli zaistnieją wątpliwości co do innego przypadku wynajmu, warto zwrócić się o wydanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do konkretnego przypadku. Trzeba pamiętać, że interpretacje, choć wydane w podobnych przypadkach, mogą kończyć się odmiennymi decyzjami urzędników skarbowych.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Anna Nowak Anna Nowak [+ info]

Na łamach portali internetowych relacjonuje zmiany na rynku pracy. Z uwagą przygląda się ofertom zatrudnienia, poszukując ich mocnych i słabych stron. Sprawdza, co spędza sen z powiek HR-owców. Dostarcza inspiracji niezdecydowanym i odkrywa sposoby osiągania celów zawodowych. Jako redaktor portalu KarieraKobiety.pl wspiera aktywność zawodową i emancypację finansową kobiet. Po godzinach – amatorka zdrowej kuchni, pasjonatka fotografii i sketchnotingu.

Zobacz również