Operat szacunkowy - co to takiego i do czego służy

Operat szacunkowy to dokument urzędowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to pisemne określenie wartości przedmiotu wyceny.

 
Operat szacunkowy - co to takiego i do czego służy
Czym jest operat szacunkowy i kiedy jest potrzebny

Z pojęciem „operat szacunkowy” najczęściej stykamy się podczas zakupu mieszkania. Jednak ocena wartości przedmiotu przez rzeczoznawcę majątkowego, może być przydatna też w innych sytuacjach. Rzeczoznawca może także sporządzić operat szacunkowy dotyczący ruchomości, np. obrazów, mebli, czy przedmiotów kolekcjonerskich, a także środków transportu, maszyn czy urządzeń.

Czym jest operat szacunkowy?

Mówiąc najprościej operat szacunkowy to wycena wartości nieruchomości. Co ważne, musi być ona sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego i mieć formę pisemną. W przeciwieństwie do opinii, operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Oznacza to, że musi być sporządzony zgodnie ze ściśle określonymi regułami.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy potrzebny jest wówczas, gdy niezbędne jest maksymalnie zobiektywizowane ustalenie wartości przedmiotu wyceny – najczęściej chodzi o nieruchomość. Typowe sytuacje to:

  • transakcja kupna – sprzedaży nieruchomości, szczególnie przy wsparciu kredytem hipotecznym,
  • ustalenie wartości nieruchomości lub ruchomości będących przedmiotem darowizny,
  • ustalenie wartości nieruchomości lub ruchomości wchodzących w skład masy spadkowej,
  • ustalenie wartości nieruchomości lub ruchomości w celu podziału majątku po rozwodzie,
  • ustalenie wartości majątku dłużnika w celu przeprowadzenia postępowania komorniczego,
  • ustalenie wartości nieruchomości lub ruchomości wchodzących w skład masy upadłościowej,
  • wycena wartości nieruchomości do ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste,
  • wycena wartości nieruchomości do ustalenia wysokości odszkodowania.

Operat szacunkowy może się też przydać, jeśli Urząd Skarbowy zakwestionuje cenę zakupu nieruchomości, a co za tym idzie – wysokość należnego podatku.

Dowiedz się więcej: W jaki sposób sfinansować kupno mieszkania lub domu >>

Jakie prawo reguluje tworzenie operatu szacunkowego?

Ponieważ operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym, jego tworzenie jest ściśle określone przepisami prawnymi. W szczególności punktem odniesienia jest artykuł 4 Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości o sporządzania operatu szacunkowego.

Dowiedz się więcej: Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką >>

Jak jest skonstruowany operat szacunkowy?

Wygląd operatu szacunkowego może się różnić w zależności od stopnia skomplikowania wyceny, a także tego, na ile szczegółowe jest opracowanie przygotowane przez rzeczoznawcę majątkowego.

To, co na pewno musi znaleźć się w dokumencie wynika z przytaczanego wyżej Rozporządzenia.

„§ 56. 1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2. określenie celu wyceny;
3. podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4. ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5. opis stanu nieruchomości;
6. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.”

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, rzeczoznawca musi też podpisać operat, a także zamieścić pod wyceną datę i swoją pieczęć. Do operatu dołączane są też dokumenty istotne dla dokonywanej wyceny (np. wyciąg z ksiąg wieczystych, mapy, dokumentacja fotograficzna stanu nieruchomości).

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Jak powstaje operat szacunkowy?

Rzeczoznawca majątkowy może samodzielnie wybrać metodę, jaką posłuży się przy wykonywaniu wyceny nieruchomości. Najczęściej stosowane metody to porównawcza i dochodowa.

Metoda porównawcza

Opiera się na znalezieniu nieruchomości maksymalnie zbliżonych pod względem lokalizacji, stanu i metrażu do nieruchomości wycenianej i sprawdzeniu, za jaką cenę zostały one sprzedane – prawo gwarantuje rzeczoznawcy dostęp do informacji o cenach transakcyjnych. Na podstawie np. 25 transakcji rzeczoznawca określa minimalną, maksymalną oraz średnią cenę za metr kwadratowy nieruchomości.

Kolejny etap to bliższe przyjrzenie się cechom kilku mieszkań – rzeczoznawca wybiera np. wielkość budynku, piętro, lokalizację i metraż oraz przypisuje każdej z tych cech określoną wagę – na tej podstawie może lepiej wycenić nieruchomość.

Jak to wygląda w praktyce? Powiedzmy, ze średnia cena za metr kwadratowy w zbliżonej lokalizacji wynosi 7 000 zł. Okazuje się jednak, że sprzedawane mieszkania znajdowały się na wyższych piętrach, a wyceniane mieszkanie jest na parterze.

  • Rzeczoznawca w punkcie „położenie lokalu w budynku” wpisuje wówczas: poniżej przeciętnej (mieszkania położone na parterze są zwykle tańsze).
  • Za to w rubryce „stan budynku” rzeczoznawca wpisuje „bardzo dobry”, bo budynek jest świeżo odremontowany, z wymienionymi windami i odmalowaną klatką schodową.
  • Za „bardzo dobrą” uznaje też lokalizację – jest lepsza niż przeciętna, bo blok stoi w oddaleniu od innych, otoczony jest zielenią, a przy tym zaledwie 700 metrów od niego jest ważny węzeł komunikacyjny.

Ostateczne wyliczenie zależy od tego, jakie wagi rzeczoznawca przypisał poszczególnym cechom – wartości podstawiane są do wzoru. Co ważne, operat szacunkowy zawiera szczegółowy opis kolejnych obliczeń i pokazuje tok rozumowania rzeczoznawcy.

Uwaga! Stosowanie tej metody oznacza, że praktycznie bez znaczenia jest wyposażenie mieszkania. Może się więc okazać, że luksusowo wyposażone mieszkanie, które znacząco przewyższa standardem inne nieruchomości w okolicy zostanie wycenione niżej, niż gdyby uwzględnić jego wykończenie. Może to być źródłem problemów, jeśli zakup miałby być finansowany kredytem hipotecznym.

Metoda dochodowa

Za podstawę wyceny rzeczoznawca bierze to, jaki dochód może przynieść nieruchomość, jeśli zostanie wynajęta. Z tego względu rzeczoznawcy sięgają po tę metodę głównie przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla nieruchomości inwestycyjnej.

Dowiedz się więcej: Jak sfinansować kupno mieszkania na wynajem >>

Jak znaleźć rzeczoznawcę, który wykona operat szacunkowy?

Ponieważ rzeczoznawca majątkowy jest zawodem regulowanym, bez trudu znajdziemy listę osób mających stosowne uprawniania.

Banki często honorują jednak wyłącznie operaty sporządzone przez rzeczoznawców ze swojej listy – warto o to zapytać przed rozpoczęciem procedury kredytowej, bo za każde sporządzenie operatu szacunkowego musimy zapłacić. Cena wynosi zwykle kilkaset złotych – z większą kwotą należy się liczyć przy wycenie wartości nietypowej nieruchomości.

Dlaczego warto zamówić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy warto zamówić u rzeczoznawcy nawet w sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie za gotówkę i nie jesteśmy zobligowani przez bank, by dostarczyć ten dokument przed podpisaniem umowy kredytowej. Do czego może się przydać?

Jak już wspomnieliśmy, rzeczoznawca majątkowy ma dostęp do danych bardzo cennych z punktu widzenia każdego, kto kupuje nieruchomość: do cen transakcyjnych. Operat szacunkowy jest źródłem wiedzy o tym, jak kształtują się ceny mieszkań zbliżonych do tego, które chcemy kupić. Oznacza to, że mamy silniejszą pozycję w negocjacjach ze sprzedającym – operat szacunkowy jest dobrym argumentem, jeśli wynika z niego, że ceny transakcyjne są znacząco niższe od proponowanej przez niego ceny ofertowej.

Dowiedz się więcej: Jak prowadzić skuteczne negocjacje w biznesie? >>

Warto przy tym pamiętać, że choć operat szacunkowy musi być wykonany maksymalnie obiektywnie, wyceny różnych rzeczoznawców mogą się od siebie różnić. Ostateczny rezultat zależy bowiem od kryteriów wybranych do porównania. Dlatego w niektórych sytuacjach warto zamówić dwa operaty szacunkowe – jeden wykonany przez rzeczoznawcę z listy akceptowanej przez bank i drugi – jako dodatkowa wycena. Może się okazać, że wartość nieruchomości będzie się różnić – porównanie obu kwot pozwoli podjąć trafniejszą decyzję o zakupie mieszkania.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również