Najem okazjonalny - zabezpieczenie przed nieuczciwymi lokatorami?

Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego – dowiedz się, na czym dokładnie polega i czy warto na jego podstawie wynająć mieszkanie. Sprawdź, jakie wymagania należy spełnić, aby umowa najmu okazjonalnego była ważna. Przeczytaj, jakie plusy i minusy wiążą się z tym rodzajem umowy (dla właściciela i lokatora).

 
Najem okazjonalny - zabezpieczenie przed nieuczciwymi lokatorami?
Najem okazjonalny jest rzadko stosowany

Najem okazjonalny to specyficzna i wciąż mało znana forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, która w założeniu ma dawać więcej praw właścicielowi nieruchomości niż tradycyjna umowa najmu. Dzięki niej właściciel lokalu może na przykład łatwiej się pozbyć uciążliwych lub niepłacących czynszu najemców. Poniżej wyjaśniamy, jakie wymagania formalne muszą spełnić strony, by podpisać umowę najmu okazjonalnego, a także czy i kiedy jest ona korzystna.

Najem okazjonalny lokalu – podstawy prawne

Instytucja najmu okazjonalnego została wprowadzona do polskiego porządku prawnego całkiem niedawno, bo w 2010 roku. Założeniem twórców nowych przepisów było zlikwidowanie patologicznych sytuacji, gdy właściciel mieszkania nie mógł latami eksmitować uciążliwych lokatorów, o ile nie uzyskał wcześniej prawomocnego wyroku sądowego.

Tradycyjna umowa najmu lokalu przewidywała bowiem szeroką ochronę praw lokatorów, nie biorąc pod uwagę wielu praw właściciela nieruchomości.

Przepisy o najmie okazjonalnym, mające zmienić to niekorzystne dla właścicieli nieruchomości prawo, umieszczono w Ustawie o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. (Rozdział 2a). Dodatkowo pewne zmiany doprecyzowujące uregulowania dotyczące najmu okazjonalnego z 2010 roku wprowadzono w 2017 roku.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie do wynajęcia – poradnik dla właściciela >>

Kto może podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Zgodnie z najnowszymi przepisami najem okazjonalny może zaproponować lokatorom wyłącznie właściciel nieruchomości spełniający następujące kryteria:

  • będący osobą fizyczną,
  • nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

W praktyce więc chodzi o prywatnych właścicieli nieruchomości, dla których dochód z ich wynajmu jest dochodem dodatkowym, a nie głównym źródłem utrzymania. Ponieważ najem taki oferowany jest przez osoby prywatne a nie firmy, korzystać z niego mogą lokatorzy także będący osobami prywatnymi i którzy chcą wynająć lokal wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Szczególne warunki zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Oprócz wymagań dotyczących stron umowy, przepisy określają także dodatkowe warunki, jakie muszą być spełnione, by umowa najmu lokalu mogła być uznana za najem okazjonalny. Do warunków tych należą:

  • forma pisemna umowy pod rygorem nieważności – w przypadku wprowadzenia zmian do umowy podczas jej trwania, konieczny jest pisemny aneks do umowy najmu,
  • określony czas obowiązywania umowy – nie może być dłuższy niż 10 lat (okres ten można przedłużyć),
  • obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości),
  • obowiązek wskazania przez lokatora alternatywnego lokalu mieszkalnego, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek obowiązku opróżnienia lokalu wynajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny,
  • obowiązek dołączenia do umowy pisemnego potwierdzenia możliwości zamieszkania lokatora w alternatywnym lokalu przez jego właściciela,
  • obowiązek dołączenia do umowy oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego).

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków sprawia, że umowa traktowana jest jak zwyczajna umowa najmu, a nie jak umowa o wynajem okazjonalny.

Co jeszcze może zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Przepisy dotyczące umowy o wynajem okazjonalny zawarte w Ustawie, opisują również kwestie związane z kaucją zabezpieczającą oraz czynszem:

  • Kaucja – jej wpłacenie przez najemcę może być warunkiem zawarcia umowy. Jej wysokość nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu określonego w umowie najmu w dniu jej zawarcia. Kaucja ma zabezpieczać należności przysługujące właścicielowi lokalu z tytułu umowy najmu. Powinna ona być zwrócona najemcy w ciągu 1 miesiąca od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu ewentualnych nierozliczonych należności.
  • Wysokość czynszu – może być zmieniona wyłącznie zgodnie z warunkami zapisanymi w umowie.

Warto dodać, że oprócz czynszu wskazanego w umowie właściciel może od lokatora pobierać dodatkowo opłaty od niego niezależne, chyba że warunki umowy stanowią inaczej.

Dowiedz się więcej: Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać? >>

Jak wygląda eksmisja lokatora przy najmie okazjonalnym?

Dzięki umowie najmu okazjonalnego właściciel może skorzystać z łatwiejszej ścieżki prowadzącej do eksmisji lokatora, gdy ten np. uporczywie odmawia zapłaty czynszu, niszczy powierzone mu mienie lub notorycznie zakłóca porządek w budynku.

Dowiedz się więcej: Zniszczone wynajmowane mieszkanie: konsekwencje dla lokatora >>

Przede wszystkim w tym przypadku nie obowiązują okresy ochronne uniemożliwiające wyrzucenie na bruk lokatora. W przypadku „zwykłych” umów najmu okresy te trwają od 1 listopada do końca marca. Ochronie nie podlegają także kobiety w ciąży oraz dzieci. Cała procedura eksmisji w skrócie wygląda następująco:

  • jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy lokator nie chce opuścić mieszkania, właściciel wręcza mu pismo z żądaniem opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni;
  • jeżeli lokator nie chce opuścić mieszkania w wyznaczonym terminie, właściciel może iść do sądu, by uzyskać klauzulę wykonalności do aktu notarialnego, w którym lokator dobrowolnie poddał się egzekucji (właśnie po to dołącza się ten dokument do umowy najmu okazjonalnego);
  • uzyskany dokument z klauzulą wykonalności właściciel może skierować do komornika z wnioskiem o wszczęcie procedury eksmisyjnej.

Należy podkreślić, że powyższa procedura możliwa jest do spełnienia tylko wtedy, jeśli umowa najmu okazjonalnego w istocie nią jest, czyli wypełnia wszystkie warunki określone w Ustawie. Z tego względu finalne zgłoszenie wniosku do komornika wymaga od właściciela dostarczenia m.in. potwierdzenia zgłoszenia umowy najmu do urzędu skarbowego.

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Najem okazjonalny – czy jest korzystny dla właściciela lokalu?

Powszechnie uważa się, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest bardzo korzystne dla właściciela lokalu głównie ze względu na możliwość skorzystania z rzeczywiście dużo prostszej procedury eksmisji lokatora.

W praktyce jednak wielu właścicieli nieruchomości wcale nie jest zainteresowana tą formą umowy najmu. Przede wszystkim wciąż wielu prywatnych właścicieli nieruchomości w ogóle o takiej możliwości nie wie.

Ponadto nie wszyscy chcą zgłaszać umowy najmu do urzędu skarbowego. Szczególnie osoby wynajmujące swoje mieszkania studentom, gdzie zysk z tytułu czynszu jest stosunkowo niewielki, nie są zainteresowane obciążeniami podatkowymi.

Barierą do stosowania najmu okazjonalnego jest także niechęć do podpisywania takich umów przez samych lokatorów, a także ograniczenia formalne – np. brak możliwości skorzystania z tej formy umowy przez osoby prowadzące działalności gospodarczą.

Dowiedz się więcej: Naruszenie miru domowego – kiedy zachodzi i jak reagować? >>

Czy lokatorom opłaca się podpisywać umowy o najem okazjonalny?

Lokatorzy z dużą rezerwą podchodzą do najmu okazjonalnego i trudno im się dziwić. Umowa taka stawia przed nimi wiele wymagań, a w zamian daje dużo mniej praw niż tradycyjna umowa najmu. Dużym problemem dla lokatorów jest wskazanie alternatywnego adresu, pod którym mogą zamieszkać po zakończeniu umowy najmu lub na wypadek eksmisji.

Wiele osób zniechęcają także liczne formalności oraz związane z nimi koszty – przecież obowiązkowe przy podpisaniu umowy oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego, co wymaga zapłaty taksy notarialnej. Co więcej, umowa najmu okazjonalnego uniemożliwia lokatorowi zarejestrowanie pod adresem mieszkania działalności gospodarczej, ponieważ lokal może być przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Podsumowując, najem okazjonalny jest faktycznie korzystny na właścicieli mieszkań pod kątem zabezpieczenia ich przed nieuczciwymi lokatorami. W praktyce jednak z tej formy umowy korzysta się bardzo rzadko, ponieważ wymaga ona dopełnienia zbyt wielu formalności i stawia przed stronami zbyt wiele wymagań do spełnienia.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również