Mieszkanie na sprzedaż - poradnik dla sprzedającego

Masz mieszkanie na sprzedaż? W naszym poradniku znajdziesz wszystko, co musisz wiedzieć, by z sukcesem je sprzedać. Dowiesz się, jak przygotować mieszkanie na sprzedaż, jak napisać ogłoszenie i krok po kroku przeprowadzić całą transakcję. Poprowadzimy Cię też przez formalności podatkowe.

 
Mieszkanie na sprzedaż - poradnik dla sprzedającego
ABC sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania to przedsięwzięcie, do którego warto starannie się przygotować, bo od naszej wiedzy i umiejętności zależy, jaką cenę uzyskamy i jak szybko uda nam się sfinalizować transakcję. Na co zwracać uwagę, podczas sprzedaży mieszkania? O jakich formalnościach pamiętać? Jakie tricki pomogą uzyskać najwyższą cenę? Jeśli masz mieszkanie na sprzedaż, koniecznie przeczytaj nasz poradnik.

Mieszkanie na sprzedaż: od czego zacząć?

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania, rozpocznij od sprawdzenia wszystkich formalności i przygotowania dokumentów, które będą niezbędne podczas finalizowania transakcji. Czego potrzebujesz?

  • Tytuł prawny do lokalu – zwykle jest to akt notarialny potwierdzający zakup mieszkania lub otrzymanie go w darowiźnie.
    Dowiedz się więcej: Umowa darowizny mieszkania – co warto wiedzieć? >>
  • Księga wieczysta, o ile mieszkanie ją posiada. Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, a jest możliwość jej założenia, warto to zrobić. Procedura jest prosta i niedroga, a z punktu widzenia kupującego to duży atut, istotny szczególnie, gdy zakup mieszkania finansowany jest kredytem hipotecznym.
  • Dokumenty ze wspólnoty/spółdzielni potwierdzające wysokość czynszu i innych opłat – dokumentacja przyda się podczas rozmowy z potencjalnymi kupującymi. Właściciel, który jest dobrze przygotowany do transakcji i bez problemu okazuje dokumenty związane z lokalem, budzi zaufanie. Może być to decydujące, gdy kupujący będą rozpatrywali kilka mieszkań o podobnych parametrach.

Dowiedz się więcej: Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać? >>

Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż?

Zanim opublikujemy ogłoszenia o sprzedaży mieszkania, musimy zdecydować, jaką cenę w nim podamy. Wycena mieszkania na sprzedaż jest trudna, szczególnie gdy sprzedajemy lokum, z którym jesteśmy związani emocjonalnie, co sprzyja zawyżaniu jego wartości. Jak więc oszacować wartość mieszkania?

Cena, jaką możemy uzyskać za mieszkanie, zależy od kilku czynników.

Lokalizacja mieszkania

W wielu miastach to właśnie ona ma decydujące znaczenie. W dużych aglomeracjach cenione są miejsca dobrze skomunikowane – w Warszawie atutem mieszkania jest bliskość stacji metra i węzłów komunikacyjnych.

Każde miasto ma też dzielnice, które uważane są za prestiżowe – nieruchomości w takich miejscach są znacząco droższe. W stolicy np. najwięcej zapłacimy, jeśli chcemy mieszkać na Żoliborzu, Starym Mokotowie, Śródmieściu i Saskiej Kępie.

Otoczenie budynku

Kupujący szukają mieszkań, które są dobrze skomunikowane, ale jednocześnie pozwalają na odpoczynek w ciszy. Atutem jest zawsze obecność terenów zielonych i dobra infrastruktura handlowo-usługowa.

Budownictwo

Nowsze budynki pozwalają na uzyskanie zdecydowanie lepszych cen, niż ciesząca się złą sławą wielka płyta czy rama H. W cenie są niskie, kameralne budynki, bardzo duży atut to podziemny garaż. Wadą, która zmniejszy liczbę zainteresowanych jest z pewnością brak windy – rzecz jasna nie dotyczy to nowych budynków, w których widna jest wyposażeniem standardowym.

Dowiedz się więcej: Czym się wyróżnia budownictwo z lat 90. >>

Specyficznym typem budownictwa są kamienice. Mieszkanie na sprzedaż w kamienicy to propozycja dla specyficznych kupujących – mieszkania są często przestronne i wysokie, ale o nietypowym układzie pomieszczeń, często wymagają remontu instalacji i innych napraw. Niedogodności rekompensuje możliwość posiadania „mieszkania z klimatem”, co sprawia, że tego typu nieruchomości są dość drogie.

Dowiedz się więcej: Czy mieszkania bezczynszowe są opłacalne? >>

Położenie lokalu w budynku

Jeśli mamy mieszkanie na sprzedaż na parterze lub na ostatnim piętrze, musimy liczyć się z tym, że cena będzie nieco niższa.

Stan lokalu

Nowe lub starannie odremontowane mieszkanie pozwala na uzyskanie wyższej ceny.

Dowiedz się więcej: Remont starego domu krok po kroku >>

Typ lokalu

Bardzo szybko i w korzystnych cenach sprzedają się kawalerki. Chętnie kupowane są w celach inwestycyjnych lub przez młode osoby na start. Najtrudniejsze zadanie czeka nas, jeśli mamy duże, np. czteropokojowe mieszkanie na sprzedaż.

Dowiedz się więcej: Jak optycznie powiększyć mieszkanie na poddaszu >>

Wyposażenie lokalu

Ten punkt ma zdecydowanie mniejsze znaczenie – nowi właściciele często wolą wymienić np. wyposażenie łazienki czy kuchni, bo choć jest nowe, nie trafia w ich gust.

Dowiedz się więcej: Wystrój wnętrz – najpopularniejsze style w urządzaniu mieszkania >>

Znając te czynniki, warto przejrzeć serwisy ogłoszeniowe i zobaczyć, w jakich cenach oferowane są mieszkania w podobnej lokalizacji i o podobnych parametrach. Możemy też skorzystać z pomocy rzeczoznawcy i zamówić operat szacunkowy. Jego przewagą jest fakt, że operat opracowuje się na podstawie cen transakcyjnych, do których rzeczoznawca ma dostęp, a nie ofertowych, jakie widzimy w serwisach ogłoszeniowych.

Kalkulując cenę warto pamiętać o tym, by pozostawić sobie pole do negocjacji. Możemy więc zaproponować kwotę nieco wyższą od tej, jaką finalnie chcemy uzyskać za mieszkanie. Znacząco zawyżona cena może jednak zniechęcić potencjalnych kupujących.

Dowiedz się więcej: Jak prowadzić skuteczne negocjacje w biznesie? >>

Mieszkanie na sprzedaż - poradnik dla sprzedającego - lokalizacja mieszkania

Jak przygotować mieszkanie do sprzedaży?

Od tego, jak przygotujemy mieszkanie na sprzedaż zależy, jak szybko sfinalizujemy transakcję i jaką cenę uzyskamy.

Profesjonalne przygotowywanie mieszkań do sprzedaży to home staging – dowiedz się więcej tutaj: Home staging, czyli jak przygotować mieszkanie na sprzedaż lub wynajem >>

Mieszkanie na sprzedaż: jak napisać ogłoszenie i gdzie je zamieścić

Dobre ogłoszenie o sprzedaży mieszkania może znacząco zwiększyć liczę zainteresowanych naszą ofertą. Szczególnie, że w wielu serwisach dominują niestety ogłoszenia lakoniczne, niechlujnie napisane i pozbawione istotnych informacji o sprzedawanym mieszkaniu, np. o jego lokalizacji. Warto też pamiętać, że im więcej szczegółów umieścimy w ogłoszeniu, tym mniej będziemy odbierać telefonów z pytaniami o dodatkowe informacje.

Co powinno zawierać ogłoszenie o sprzedaży mieszkania?

    • Podstawowe informacje o lokalu: metraż, liczba pomieszczeń, piętro, dokładna lokalizacja, forma własności, czy jest księga wieczysta.
    • Szczegółowy opis mieszkania: przy każdym pomieszczeniu podajemy jego metraż i dodatkowe szczegóły, np. salon 25 metrów kwadratowych z wyjściem na balkon, okno z wystawą wschodnią, na podłodze panele drewniane do odświeżenia.
    • Opisujemy budynek i jego otoczenie, dodając informacje o infrastrukturze w pobliżu, np. w odległości 350 m przedszkole i szkoła podstawowa, w sąsiednim budynku sklep spożywczy i apteka.

  • Opisujemy komunikację w okolicy, np. w odległości 300 m przystanek autobusowy z autobusami do centrum, 700 m do węzła komunikacyjnego przy stacji metra.
  • Umieszczamy dodatkowe informacje, które mogą być istotne dla kupującego, np. grunty nieuregulowane, możliwy tylko zakup za gotówkę, wyposażenie mieszkania w cenie.
  • Bardzo ważne są dane kontaktowe: numer telefonu oraz adres e-mail. Warto rozważyć kupienie odrębnej karty do telefonu do obsługi całej transakcji, jeśli nie chcemy upubliczniać w Internecie numeru, jakim posługujemy się na co dzień. Niestety, choć nie jest to zgodne z prawem, serwisy ogłoszeniowe traktowane są przez część firm telemarketingowych jak bezpłatne bazy danych.
  • Zdjęcia to jeden z najważniejszych elementów ogłoszenia. Warto dodać ich odpowiednio dużo, by jak najpełniej przedstawić nieruchomość i okolice domu. Istotnym elementem jest też plan mieszkania pokazujący układ pomieszczeń i ich wielkość.

Jak zrobić zdjęcia mieszkania na sprzedaż?

Kiedy nasze mieszkanie na sprzedaż jest już wysprzątanie i przygotowane do pokazania kupującym, czas na sesję zdjęciową.

Uwaga! To decydujący etap w przygotowaniu oferty, bo od zdjęć zależy, jakie zainteresowanie wzbudzi nasze ogłoszenie. Zdjęcia nie muszą być profesjonalne – ważne, żeby były ostre i pokazywały mieszkanie jak najdokładniej.

Najlepiej robić je wtedy, gdy w mieszkaniu jest najwięcej światła. Ważne jest kadrowanie – fotografie powinny w miarę możliwości obejmować całość pomieszczenia, dopiero w kolejnych ujęciach możemy skupić się na detalach. Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zdjęcia poddać później delikatnej obróbce komputerowej, jednak ważne jest, by nie przekłamywać rzeczywistości.

Gdzie warto dodawać ogłoszenia?

Obecnie sprzedaż mieszkania jest praktycznie niemożliwa bez Internetu – serwisy ogłoszeniowe niemal całkowicie wyparły anonse w prasie. Do dyspozycji mamy:

  • serwisy z ogłoszeniami drobnymi – ogólnopolskie i lokalne o dużym zasięgu sprawdzą się najlepiej,
  • serwisy dedykowane nieruchomościom,
  • grupy poświęcone sprzedaży nieruchomości na Facebooku.

Oczywiście możemy też przygotować papierowe ogłoszenie – anons warto przyczepić do osiedlowej tablicy ogłoszeń – jest szansa, że wpadnie w oko komuś, kto szuka mieszkania w tej właśnie okolicy.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie na sprzedaż: na jakich stronach umieścić ogłoszenie?

Jak przeprowadzić prezentację mieszkania potencjalnym kupującym?

Zachęcające ogłoszenie i dobrze przygotowana oferta mieszkania na sprzedaż to dopiero początek. Najważniejszy moment to umawianie potencjalnych kupujących i prezentowanie nieruchomości zainteresowanym.

Jeśli mieszkanie budzi duże zainteresowanie, warto umówić wszystkich chętnych jednego dnia, w odstępach półgodzinnych – zwykle pierwsze oglądanie mieszkania nie trwa dłużej. Dzięki temu nie będziemy tracić kolejnych dni na pokazywanie mieszkania.

Doświadczeni agenci nieruchomości umawiają niekiedy potencjalnych kupujących tak, by mieli okazję minąć się w drzwiach. To trick wykorzystujący jedną z podstawowych zasad psychologii sprzedaży: towar, który budzi zainteresowanie większej liczby ludzi oceniany jest jako atrakcyjniejszy, a konkurencja uruchamia w nas instynkty łowieckie, przyspieszając podjęcie decyzji.

Dlatego niektórzy agenci idą o krok dalej i tworzą „sztuczny tłum”, zapraszając znajomych, którzy mają udawać zainteresowanych zakupem mieszkania. Jeśli jednak mieszkanie na sprzedaż jest naprawdę atrakcyjne, a cena dostosowana do obowiązujących na rynku, tego typu sztuczki nie będą potrzebne.

Jak przygotować mieszkanie do prezentacji? Sprawa jest prosta, jeśli mieszkanie na sprzedaż jest puste. Wówczas wystarczy przyjść około godzinę wcześniej. To czas na ostatnie szlify w sprzątaniu i porządne przewietrzenie. W mieszkaniu możemy umieścić też odświeżacz powietrza o neutralnym zapachu.

Zdecydowanie trudniej jest, jeśli prezentujemy nieruchomość, w której mieszkamy. W tej sytuacji także czystość i porządek to podstawa. Brudne naczynia w kuchni, rozstawione suszarki z praniem czy przedmioty porozrzucane na podłodze robią bardzo złe wrażenie. Jeśli w mieszkaniu są zwierzęta, koniecznie zadbajmy, by nie niepokoiły odwiedzających.

Podczas prezentacji mieszkania uzbrójmy się w cierpliwość: zainteresowani niekiedy pytają o rzeczy, które były zaznaczone w ogłoszeniu, kilkakrotnie zaglądają do tych samych pomieszczeń lub wręcz przeciwnie – tylko rzucają okiem i od razu oświadczają, że jednak nie są zainteresowani.

Niektórzy od razu przechodzą do negocjacji cenowych. Nie musimy się godzić na obniżkę, choć – jak wspomnieliśmy wcześniej – warto o tym pomyśleć już na etapie kalkulowania ceny.

Przedmiotem negocjacji mogą być też dodatkowe elementy wyposażenia czy miejsce parkingowe – warto otworzyć się na różne możliwości. Jeśli zależy nam na szybkiej sprzedaży mieszkania pamiętajmy, że procedury związane z uzyskaniem kredytu trwają. W takiej sytuacji lepiej obniżyć nieco cenę, jeśli zakupem zainteresowany jest klient dysponujący gotówką.

Mieszkanie na sprzedaż - poradnik dla sprzedającego - oglądanie mieszkania

Mieszkanie na sprzedaż: transakcja krok po kroku

Kiedy klienci są już zdecydowani na zakup mieszkania i porozumieliśmy się odnośnie ceny, czas na formalności. Zazwyczaj pierwszą jest podpisanie umowy przedwstępnej. Jest ona niezbędna, jeśli klienci finansują zakup kredytem hipotecznym, w innym przypadku można z niej zrezygnować, choć to rzadka praktyka.

Umowa przedwstępna to zobowiązanie obu stron do sfinalizowania transakcji w wyznaczonym terminie. Może mieć formę aktu notarialnego, ale nie musi. Zabezpieczeniem jest zadatek wpłacany przez kupujących. Może on mieć dowolną wysokość, zwyczajowo wynosi jednak około 10 proc. wartości nieruchomości. Jeśli kupujący wycofają się z transakcji, sprzedający zatrzymuje pieniądze. Jeśli sprzedaż mieszkania odwoła druga strona, kupującym należy się zwrot dwukrotności sumy zadatku.

Sama transakcja sprzedaży mieszkania wymaga już obecności notariusza. Każda kancelaria notarialna przedstawia stronom dokumenty, jakie muszą być przedstawione notariuszowi. Ich lista różni się w zależności od indywidualnej sytuacji, ale zwykle obejmuje:

  • dokument potwierdzający tożsamość obu stron transakcji,
  • dokument potwierdzający posiadanie przez sprzedającego tytułu prawnego do lokalu,
  • numer księgi wieczystej, o ile jest założona,
  • zaświadczenie o braku zadłużenia ciążącego na sprzedawanym mieszkaniu,
  • informację o braku zameldowanych w mieszkaniu lokatorów.

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Z jakimi opłatami wiąże się sprzedaż mieszkania?

Opłaty notarialne – o ich wysokość należy dowiedzieć się w kancelarii. Warto zapytać kilku notariuszy, by znaleźć najkorzystniejszą ofertę.

Dowiedz się więcej: Jak osiągnąć dochód pasywny na nieruchomościach >>

Jakie podatki należy zapłacić po sprzedaży mieszkania?

Stawka podatkowa przy sprzedaży mieszkania przez osobę prywatną to 19 proc. od dochodu. Opodatkowany jest więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Co to oznacza w praktyce?

Jan Kowalski w 2015 roku kupił kawalerkę za 200 tys. zł – taka kwota widnieje na akcie notarialnym. W 2017 roku sprzedał mieszkanie za 240 tysięcy – tyle wynosi jego przychód. Dochód to 240 tys. – 200 tys. Kwota, od jakiej powinien zapłacić podatek wynosi więc 40 tys. złotych.

Dowiedz się więcej: Podatek PCC – kogo dotyczy i jak go uniknąć? >>

Są jednak dwa przypadki, kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży mieszkania:

  1. Jeśli sprzedajemy mieszkanie po upływie pięciu lat od daty jego nabycia (liczy się data widniejąca na akcie notarialnym);
  2. Jeśli w ciągu dwóch pełnych lat kalendarzowych planujemy przeznaczyć uzyskane środki na zakup innego mieszkania.
    Uwaga! Aby skorzystać z tej ulgi należy wypełnić PIT-39 i w terminie złożyć deklarację podatkową.

Dla pewności wszystkie szczegóły związane z opodatkowaniem sprzedaży mieszkania warto skonsultować w swoim Urzędzie skarbowym.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Anna Pawłowska Anna Pawłowska [+ info]

Z wykształcenia - kulturoznawczyni, z zawodu – kobieta pisząca. Prywatnie -wielbicielka nowych miejsc, nowych smaków i nowych wyzwań. Miłośniczka literatury non-fiction, rosyjskich kryminałów i militariów.

Zobacz również