Mieszkanie do wynajęcia - poradnik dla właściciela

Mieszkanie do wynajęcia może być bardzo dobra inwestycją i sposobem na to, by uzyskiwać regularne dochody. Podpowiadamy, jak wybrać i urządzić mieszkanie do wynajęcia, by szybko znaleźć dobrych najemców. W naszym poradniku znajdziesz też informacje o formalnościach i podatkach związanych z wynajmem mieszkania.

 
Mieszkanie do wynajęcia - poradnik dla właściciela
Mieszkanie do wynajęcia - o czym każdy właściciel wiedzieć powinien?

Mieszkanie do wynajęcia to dla coraz większego grona Polaków sposób na ulokowanie oszczędności i regularne dochody. Nadal też wynajem nieruchomości uważany jest za inwestycję o wysokiej stopie zwrotu – zdecydowanie przewyższającej np. lokaty bankowe, a przy tym dość bezpiecznej, o ile oczywiście zadbamy o wszystkie niezbędne formalności. W tym poradniku znajdziesz wszystko, czego potrzebujesz, by z sukcesem i bezpiecznie wynajmować mieszkanie.

Jak wybrać mieszkanie do wynajęcia?

Często sytuacja wygląda tak, że mieszkanie do wynajęcia nie było kupowane z myślą o takim użytkowaniu, ale zostało np. odziedziczone lub właściciele kupili nowe lokum i zdecydowali się przeznaczyć poprzednie mieszkanie na wynajem. Jeśli jednak planujemy kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych, warto wiedzieć, jak wybrać mieszkanie do wynajęcia. Na co zwracać uwagę?

Lokalizacja

Najlepszy rynek wynajmu jest w dużych i średnich miastach, przede wszystkim tych, gdzie znajdują się duże ośrodki akademickie i firmy poszukujące pracowników.

Choć wiadomo, że w Warszawie czy Krakowie nie będziemy mieli żadnego problemu, żeby znaleźć najemców, musimy się też liczyć z tym, że w największych aglomeracjach ceny mieszkań są najwyższe. Dlatego bardziej opłacalna może się okazać inwestycja w mieszkanie do wynajęcia w mniejszym mieście. Ważne, żeby mieszkanie znajdowało się w dobrze skomunikowanej okolicy.

Dowiedz się więcej: Nowe mieszkania na sprzedaż – rynek pierwotny w Warszawie >>

Typ mieszkania

„Pewniakiem”, który bardzo łatwo można wynająć, uzyskując stosunkowo wysokie dochody jest kawalerka lub nieduże mieszkanie dwupokojowe. Część inwestorów celuje też w większe mieszkania, które wynajmuje studentom na pokoje.

Odrębnym segmentem rynku są mieszkania do wynajęcia typu premium, czyli luksusowe apartamenty – ze względu na wysokie koszty, na tego typu inwestycje stawiają zwykle firmy zajmujące się wynajmem profesjonalnie.

Typ budynku

Warto pamiętać, że najemcy niechętnie wybierają mieszkania w blokowiskach z tzw. wielkiej płyty (choć odpowiednio niski czynsz może ich zachęcić), cenione jest natomiast nowe budownictwo. Ważne, żeby w budynku była winda. Atutem jest też miejsce parkingowe w garażu podziemnym lub przed budynkiem.

Stan mieszkania

Szukając mieszkania do wynajęcia możemy celować w lokale nowe, co jednak wiąże się z wysokimi kosztami zakupu, lub szukać mieszkań do remontu – można kupić je zdecydowanie taniej i łatwo dostosować do potrzeb najemców.

Dowiedz się więcej: 6 sposobów jak tanio przeprowadzić remont mieszkania >>

Mieszkanie do wynajęcia - poradnik dla właściciela - wynajem mieszkania dla rodziny

Jak przygotować mieszkanie do wynajęcia?

Przygotowując mieszkanie do wynajęcia, musimy zadać sobie pytanie: Czego poszukują najemcy? Największym powodzeniem cieszą się mieszkania odremontowane i zadbane – tego typu oferty od razu pozytywnie wyróżniają się na tle mieszkań wypełnionych starymi meblościankami i dywanami pamiętającymi PRL. Jeśli nie celujemy w segment nieruchomości luksusowych, wyposażenie nie musi być kosztowne. Od czego zacząć?

Mieszkanie odmalowujemy na jasny, neutralny kolor. Biel zawsze się sprawdza, można też postawić na modne obecnie jasne odcienie szarości.

Dowiedz się więcej: Jak dobrać najlepsze kolory ścian przy pomocy palety barw >>

Łazienka i toaleta powinny być pokryte płytkami, które wyglądają estetycznie i pozwalają łatwo zachować czystość. Kabina prysznicowa to lepsze rozwiązanie niż wanna. Bardzo ważnym elementem wyposażenia jest pralka lub pralkosuszarka. W małym pomieszczeniu lepiej sprawdzi się niewielki model ładowany od góry.

Dowiedz się więcej: 9 pomysłów na wystrój łazienki w stylu skandynawskim >>

Kuchnia to pomieszczenie, które ma dla najemców ogromne znaczenie. Jak ją urządzić? Ważna jest lodówka oraz sprawna i zadbana kuchenka z okapem, który pochłania nieprzyjemne zapachy i opary z gotowania. Najemcy docenią też z pewnością obecność kuchenki mikrofalowej. Meble kuchenne w mieszkaniu do wynajęcia powinny być odporne i łatwe w użytkowaniu, a także pojemne.

Dowiedz się więcej: Nowoczesna kuchnia, czyli jaka? >>

Przygotowując mieszkanie do wynajęcia warto wykorzystać tricki profesjonalistów. Dowiedz się, na czym polega home staging i jak go zastosować w swoim wnętrzu: Home staging, czyli jak przygotować mieszkanie na sprzedaż lub wynajem >>

Czy mieszkanie do wynajęcia powinno być umeblowane?

Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, kto jest naszym docelowym klientem. Studenci i single zwykle poszukują mieszkań w pełni wyposażonych, rodziny zwykle mają swój dobytek. Jeśli mieszkanie będzie wynajmowane po raz pierwszy, możemy zaoferować je bez mebli, zaznaczając jednak w ogłoszeniu, że w razie potrzeby kupimy niezbędne wyposażenie w porozumieniu z najemcą.

Dowiedz się więcej: 5 porad jak wyposażyć mieszkanie do wynajęcia >>

Jeśli decydujemy się na umeblowanie lokalu, warto stawiać na rozwiązania proste i funkcjonalne. Na rynku mieszkań do wynajęcia od wielu lat króluje IKEA – to miejsce, gdzie znajdziemy stosunkowo niedrogie meble, a przy tym estetyczne i modne. Najemca może też łatwo dokupić pasujące do nich elementy wyposażenia, np. stolik czy lampkę.

Oczywiście, jeśli nasza nieruchomość to luksusowy apartament, także umeblowanie powinno być z najwyższej półki. W takiej sytuacji warto skorzystać z pomocy profesjonalnego dekoratora wnętrz.

Dowiedz się więcej: Kosztorys umeblowania małego mieszkania >>

Mieszkanie do wynajęcia: jak znaleźć najemców?

Mieszkania do wynajęcia ogłasza się dziś niemal wyłącznie w Internecie. Jakie serwisy ogłoszeniowe wybrać? Przede wszystkim duże, które gwarantują największą liczbę użytkowników. Ogólnopolskie strony z ogłoszeniami różnych kategorii, gdzie warto dodać anons to:

  • www.gumtree.pl (sprawdź tutaj),
  • www.olx.pl (sprawdź tutaj),
  • www.gratka.pl (sprawdź tutaj).

Mieszkanie do wynajęcia warto też ogłosić w serwisach dedykowanych nieruchomościom:

  • www.domy.pl (sprawdź tutaj),
  • www.otodom.pl (sprawdź tutaj),
  • www.domiporta.pl (sprawdź tutaj).

Coraz większą popularność zdobywają też grupy tematyczne na Facebooku.

Ogłoszenie możemy też umieścić w social media, prosząc znajomych o udostępnianie – w ten sposób dotrzemy do szerokiego grona odbiorców, wśród których mogą znajdować się nasi przyszli najemcy.

Lokal do wynajęcia – na co jeszcze zwrócić uwagę

Oczywiście, jeśli chcemy znaleźć najemców, musimy zadbać o to, by nasza oferta pozytywnie wyróżniała się wśród innych ogłoszeń. Jak to zrobić?

Podstawą są dobre zdjęcia – fotografie należy wykonać w świetle dziennym, prezentując dokładnie całe mieszkanie. Dużym atutem jest załączenie planu lokalu.

Dobrze przygotowana oferta powinna być maksymalnie szczegółowa – warto opisać nie tylko samo mieszkanie, ale też budynek i jego okolicę. Dla najemców informacja o tym, że w pobliżu znajduje się przystanek z autobusami do centrum miasta jest bardzo istotna.

Jeśli mamy szczególne wymagania wobec najemców (np. nie zgadzamy się na trzymanie zwierząt w mieszkaniu lub w lokalu mogą zamieszkać maksymalnie dwie osoby), zaznaczmy to w ogłoszeniu – w ten sposób oszczędzimy czas sobie i osobom zainteresowanym, które nie spełniają tych kryteriów. I odwrotnie: jeśli nie mamy nic przeciwko czworonogom także o tym napiszmy – to może przyciągnąć do naszego ogłoszenia właścicieli zwierzaków, dla których rynek wynajmu nie jest łaskawy.

Jeśli nie mamy nic przeciwko wynajmowaniu mieszkania obcokrajowcom, przygotujmy ogłoszenie w wersji anglojęzycznej. Warto też pomyśleć o ogłoszeniu po rosyjsku, bo tym językiem posługuje się coraz więcej osób przyjeżdżających do Polski do pracy – stanowią oni coraz liczniejszą grupę najemców.

Dowiedz się więcej: Naruszenie miru domowego – kiedy zachodzi i jak reagować? >>

Mieszkanie na wynajem: samodzielnie czy przez agencję?

Chyba każdy właściciel mieszkania do wynajęcia, który zamieści ogłoszenie, otrzymuje telefon od agenta nieruchomości, który proponuje współpracę. Czy warto z tego skorzystać? Jakie są wady i zalety tego rozwiązania?

Decydując się na współpracę z agencją nieruchomości w większości przypadków płacimy prowizję – często jest ona pobierana także od lokatorów. Dlatego warto sprawdzić, co otrzymujemy od pośrednika.

Oferta, jaką warto rozważyć to przygotowanie ogłoszenia i zdjęć, jeśli nie dysponujemy odpowiednimi fotografiami, a także odbieranie telefonów oraz umawianie i prowadzenie prezentacji mieszkania.

Agencja nieruchomości powinna też dysponować umową najmu przygotowaną przez prawnika, a także brać pod uwagę zmianę niektórych jej zapisów, jeśli jest taka potrzeba. Opcją, która sprawia, że współpraca z pośrednikiem się opłaca jest też weryfikacja najemców i gwarancja znalezienia następnych, gdyby wystąpiły jakieś problemy.

Oczywiście współpraca z agencją nieruchomości będzie udana tylko w sytuacji, gdy mamy do czynienia z rzetelnymi pośrednikami. Oto sygnały wskazujące na to, że nie warto podpisywać umowy:

  • Agencja bez pytania o zgodę kopiuje nasze ogłoszenie i zdjęcia, umieszczając swój numer telefonu. To nie tylko nierzetelne, ale nielegalne – jest to kradzież naszej własności i mamy prawo żądać natychmiastowego usunięcia skopiowanych treści.
  • Agencja nalega na podpisanie umowy na wyłączność. Taka opcja ma sens tylko w szczególnych przypadkach, np. gdy wynajmujemy luksusowy apartament i współpracujemy z pośrednikami z segmentu premium. W innych przypadkach oznacza to, że agent nie ma motywacji, by znaleźć najemców, bo z umowy wynika, że otrzyma prowizje, nawet jeśli sami doprowadzimy do zawarcia umowy.
  • Agencja pobiera od potencjalnych zainteresowanych opłaty za samą prezentację mieszkania. Jeśli znajdziemy informację o takich praktykach (przed podpisaniem umowy warto sprawdzić opinie o agencji nieruchomości w Internecie) to znaczy, że mamy do czynienia z nieuczciwymi pośrednikami. Dobra agencja nieruchomości bierze prowizje wyłącznie po sfinalizowaniu transakcji.

Mieszkanie do wynajęcia - poradnik dla właściciela - małżeństwo najmujące mieszkanie

Mieszkanie do wynajęcia: jaką umowę podpisać

Wynajmując mieszkanie, mamy do wyboru dwa typy umów: zwykła oraz tak zwany najem okazjonalny, który wymaga wizyty u notariusza. Na taką formę decyduje się coraz więcej właścicieli mieszkań. Dlaczego?

Najmujący składają oświadczenie mające formę aktu notarialnego, że poddają się egzekucji i zobowiązują się do opuszczenia lokalu w terminie wskazanym w przez właściciela. Wskazują przy tym lokal, w którym w takiej sytuacji zamieszkają oraz załączają oświadczenie jego właściciela, ze wyraża on na to zgodę. Umowa taka jest ważna tylko pod warunkiem, że w ciągu 14 dni od jej zawarcia wynajmujący zgłosi ja do urzędu skarbowego.

Zaletą wynajmu okazjonalnego jest łatwość pozbycia się uciążliwych lub zalegających z płatnościami lokatorów – nie trzeba przeprowadzać postępowania eksmisyjnego i czekać na przydzielenie lokalu socjalnego.

Trzeba jednak doliczyć taksę notarialną, co jednak w dłuższej perspektywie jest niewygórowaną ceną za możliwość szybkiego rozwiązania umowy z problemowymi najemcami.

Zwykła umowa najmu mieszkania nie daje takich możliwości. Powinna jednak być sformułowana tak, by dobrze zabezpieczać interesy obu stron. Z tego względu warto poprosić o jej skonstruowanie prawnika, bo wzory umów dostępne w Internecie mogą zawierać błędy.

Integralną częścią umowy wynajmu mieszkania powinna być dokumentacja fotograficzna oraz maksymalnie szczegółowy opis wyposażenia lokalu – to podstawa do ewentualnych roszczeń, jeśli lokatorzy zniszczą lokal.

Dowiedz się więcej: Protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania – jak go dobrze sporządzić? >>

Mieszkanie do wynajęcia: jak rozwiązywać problemy z lokatorami?

Choć właściciele wkładają wiele wysiłku w to, by wynająć swoje mieszkanie osobom odpowiedzialnym i godnym zaufania, zdarzają się problemy. Do najczęstszych należą:

Uciążliwy tryb życia lokatorów

Imprezy, głośna muzyka, zachowania niezgodne z regulaminem budynku np. palenie na klatce schodowej czy niesegregowanie śmieci – jak temu zapobiec?

Przede wszystkim warto zostawić sąsiadom swój numer telefonu i poprosić, by informowali o niepokojących zdarzeniach. Czasami wystarcza rozmowa, by lokatorzy zmienili swoje zachowanie. W przeciwnym razie poprośmy sąsiadów, by każdorazowo wzywali policję i straż miejską – dla części uciążliwych lokatorów to wystarczający powód, by poszukać innego mieszkania, a dla nas dobry powód, by wypowiedzieć umowę wynajmu lub nie przedłużać jej, jeśli zawarta jest na czas określony.

Dowiedz się więcej: Zniszczone wynajmowane mieszkanie: konsekwencje dla lokatora >>

Zaleganie z płatnościami

Jak temu zapobiec? Podstawową zasadą jest przepisanie mediów na najemców. Wówczas niepłacenie za prąd, gaz, Internet czy TV obciąża ich konto, nie nasze.

Pozostaje jeszcze kwestia czynszu wynikającego z umowy. Jeśli najemca zalega za trzy pełne okresy płatności, właściciel powinien na piśmie uprzedzić go, że w związku z tym wypowie umowę. Jeśli zaległości nie zostaną uregulowane, właściciel może wypowiedzieć umowę.

Dowiedz się więcej: Czy właściciel może podnieść czynsz w takcie najmu? >>

Odmowa opuszczenia lokalu przez najemcę

Co zrobić, jeśli najemca odmawia opuszczenia lokalu po wypowiedzeniu lub zakończeniu umowy? Jak usunąć lokatora z mieszkania? To najtrudniejsza sytuacja i najbardziej obciążająca finansowo dla właściciela. Oznacza ona konieczność wszczęcia procedury eksmisyjnej.

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Mieszkanie do wynajęcia: jak rozliczyć podatki?

Pieniądze, jakie otrzymujemy z tytułu wynajmu mieszkania muszą być opodatkowane. Do wyboru mamy dwa typy opodatkowania:

  1. Podatek ryczałtowy – 8,5 proc.,
  2. Podatek na zasadach ogólnych – skalę podatkową – w zależności od osiąganych przychodów 18 proc. lub 32 proc.

Dowiedz się więcej: Formy opodatkowania w Polsce >>

Podatek ryczałtowy a wynajem mieszkania

Jeśli wybieramy pierwszy wariant, musimy zgłosić ten fakt do odpowiedniego Urzędu Skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu podpisania umowy z najemcami. Oznacza to, że jeśli umowę zawarliśmy w kwietniu to – bez względu na to, którego kwietnia została podpisana – do 20 maja musimy złożyć deklarację. Będzie ona obowiązywała bezterminowo.

W przypadku podatku ryczałtowego, opodatkowany jest przychód z tytułu wynajmu, a więc kwota, jaka wpływa na nasze konto od lokatorów. Jak obliczyć należny podatek? Jeśli np. najemcy płacą nam 1 500 zł to obliczenie wygląda następująco: 1 500 zł * 8,5% = 127,50 zł – taką kwotę należy wpłacić do Urzędu Skarbowego do 20 dnia kolejnego miesiąca.

Podatek na zasadach ogólnych a wynajem mieszkania

W przypadku podatku na zasadach ogólnych opodatkowany jest dochód z tytułu wynajmu. To oznacza, że płacimy podatek nie od kwoty, jaka wpływa na nasze konto – pomniejszamy ją o koszty niezbędne do uzyskania tego przychodu. Co może być takim kosztem? Czynsz płacony do spółdzielni, odsetki od kredytu hipotecznego, koszty remontu i umeblowania lokalu itp. W przypadku wątpliwości zawsze warto skonsultować się ze swoim Urzędem Skarbowym.

Dowiedz się więcej: Podatek od wynajmu mieszkania – jak rozliczać przychód z najmu? >>

Podatek na zasadach ogólnych jest też korzystnym rozwiązaniem, jeśli możemy zastosować tzw. amortyzację. Można to zrobić, jeśli jesteśmy właścicielami mieszkania, a przed dniem zakupu było ono użytkowane przez co najmniej 60 miesięcy. Na czym polega amortyzacja? W uproszczeniu – na odliczaniu od przychodu zużycia lokalu.

W praktyce oblicza się to następująco:

Początkowa wartość mieszkania (koszt zakupu + koszty notariusza i inne opłaty + koszty remontu) * 10 % – tyle możemy odliczyć rocznie przez maksymalnie 10 lat.

Stawkę miesięcznej amortyzacji uzyskamy, dzieląc tę kwotę przez 12.
Jeśli więc kupiliśmy mieszkanie za 250 tys. zł to co miesiąc możemy do kosztów uzyskania przychodu wliczyć 2083.33 zł. Amortyzację można też odliczyć raz w roku. Dzięki amortyzacji w wielu przypadkach w ogóle nie będziemy płacić podatku od wynajmu.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również