Mieszkania komornicze - okazja czy ryzyko?

Mieszkania komornicze to często realna szansa na kupno nieruchomości w cenie niższej niż jego wartość rynkowa. Niestety nie jest to rozwiązanie całkowicie pozbawione ryzyka. Sprawdź, czy warto szukać mieszkania na licytacji, jakie są wady tego rozwiązania i na co zwrócić uwagę szykując się do licytacji.

 
Mieszkania komornicze - okazja czy ryzyko?
Licytacje komornicze nieruchomości / źródło zdjęcia: Depositphotos / belchonock

Licytacje komornicze to coraz bardziej popularna forma nabywania nieruchomości z rynku wtórnego. Udział w aukcji komorniczej daje licytantowi realną szansę na nabycie nieruchomości w dużo korzystniejszej cenie niż jego aktualna wartość rynkowa. Niestety mieszkania komornicze wiążą się także z pewnym ryzykiem, które ponosi licytant, decydując się na udział  w aukcji.

Poniżej przedstawiamy wszystkie za i przeciw dla mieszkań komorniczych, prezentujemy procedurę licytowania nieruchomości oraz podpowiadamy, jak przygotować się do licytacji.

Licytacje a mieszkania komornicze

Mieszkania komornicze to skrót myślowy, stosowany względem mieszkań pochodzących z egzekucji komorniczej. Komornik odpowiedzialny za ściągnięcie długu dokonuje spieniężenia majątku dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela.

Spieniężenie majątku następuje na skutek prowadzonych licytacji komorniczych (nieruchomości oraz ruchomości). Nabycie mieszkania komorniczego możliwe jest tylko i wyłącznie w wyniku udziału w przetargu komorniczym oraz zaoferowaniu najwyżej ceny, równej przynajmniej cenie wywoławczej licytacji.

Dowiedz się więcej: Licytacje komornicze – na czym polegają i czy warto wziąć w nich udział >>

Czy mieszkania komornicze to na pewno okazja?

Pewnym jest, że mieszkania komornicze kuszą potencjalnych nabywców swoją ceną. Niestety możliwości nabycia nieruchomości w bardzo korzystnej cenie towarzyszy także skomplikowana procedura, zawiłe przepisy oraz często długi okres przeniesienia własności na licytanta. To wszystko może skutecznie odstraszyć potencjalnego licytanta od wzięcia udziału w przetargu.

Korzyści płynące z licytacji mieszkań komorniczych

Pierwszą podstawową korzyścią, będącą często szalą przeważającą wagę w kierunku udziału w aukcji komorniczej jest cena wyjściowa licytacji, która w  przypadku pierwszej licytacji wynosi ¾ szacowanej wartości nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Pierwsza licytacja komornicza – jak się przygotować? >>

W sytuacji gdy w trakcie pierwszej licytacji nie pojawią się oferty kupna, komornik wystawia mieszkania komornicze na drugą licytację, na której cena wywoływacza wynosi 2/3 wartości nieruchomości. Druga licytacja komornicza wydaje się niewątpliwie dużą szansą na nabycie mieszkania w cenie dużo niższej nić jego wartość rynkowa.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – zasady, które trzeba znać >>

Mieszkania komornicze – negatywne strony aukcji

Cena wywoławcza zarówno pierwszej jak i drugiej licytacji zależy przede wszystkim od rzeczoznawcy. Wartość nieruchomości oszacowana przez niego ma bezpośredni wpływ na cenę wyjściową nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Operat szacunkowy – co to takiego i do czego służy >>

Niestety często zdarza się, że rzeczoznawca szacując wartość nieruchomości przeznaczonej na sprzedaż, znacznie zawyża jej cenę. W takim przypadku wartość oszacowania jest wyższa od ceny rynkowej nieruchomości, a 75% tej wartości nie jest już wcale tak korzystną ceną.

Nawet jeżeli cena oszacowania nieruchomości nie będzie zawyżona przez rzeczoznawcę, musimy zdawać sobie sprawę, że niska cena wyjściowa mieszkań wystawianych na licytacji komorniczej powoduje duże zainteresowanie, co często przekłada się na dużą liczbę osób licytujących.

Im więcej osób uczestniczących w licytacji, tym niestety większe prawdopodobieństwo sztucznego podbijania ceny nieruchomości. Bywa że uczestnicy licytacji niepotrzebnie zawyżają cenę licytowanej nieruchomości – poprzez wzajemną rywalizację i ciągłe podbijanie ceny.

W ogólnym rozrachunku może więc okazać się, że nabyta przez nas nieruchomość nie jest warta swojej ceny (wylicytujemy ją znacznie powyżej jej ceny rynkowej).

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać >>

Zagrożenia płynące z licytacji mieszkania komorniczego

Mieszkania komornicze charakteryzują się jedną podstawową wadą – w chwili przeprowadzania licytacji nigdy nie wiadomo do końca jaki jest ich statut prawny i stan lokatorski.

Mieszkania komornicze są często zadłużone, obciążone hipoteką, zamieszkałe przez dzikich lokatorów lub zamieszkałe przez właściciela, który nie będzie miał zamiaru, po aukcji komorniczej, opuścić swojego lokum.

Dowiedz się więcej: Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką >>

Licytant decydujący się na zakup mieszkania na licytacji komorniczej musi uzbroić się w cierpliwość i przygotować na niespodzianki, które mogą pojawić się już po wylicytowaniu nieruchomości.

Podczas braniu udziału w licytacji nieruchomości komorniczej najważniejsze jest odpowiednie przygotowanie i opanowanie licytującego. Przed planowanym dniem aukcji osoba zainteresowana kupnem nieruchomości powinna dokładnie sprawdzić jej stan prawny.

Przede wszystkim dowiedzieć się o ciążących na niej hipotekach oraz o liczby zameldowanych w niej osób. Warto także spróbować uzyskać informacje, czy nieruchomość jest obecnie zamieszkana i czy może wystąpić problem z eksmisją lokatorów.

Wady zakupu mieszkania na licytacji komorniczej

Niestety jedną z podstawowych wad brania udziału w licytacji mieszkania komorniczego jest czas przeniesienia własności wylicytowanej nieruchomości. Zdarza się, że od momentu przetargu do pełnego przeniesienia praw własności mija nawet pół roku. Przez ten czas fizycznie nie mamy ani pieniędzy, ani nieruchomości.

Co więcej, dopiero po pełnym przeniesieniu praw na licytanta ma on prawo zarządzać tą nieruchomością. Może się więc okazać, że po prawomocnym postanowieniu i przysądzeniu własności, w mieszkaniu zastaniemy kilkupokoleniową rodzinę, którą będziemy musieli wyeksmitować. Tym samym, czas wprowadzenia się do wylicytowanego mieszkania ulega wydłużeniu.

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Kolejną wadą zakupu mieszkania na licytacji komorniczej jest możliwość odwoływania się dłużnika. Zgodnie z prawem może to robić nawet kilkukrotnie, przez co uzyskanie tytułu własności może znacznie opóźnić się w czasie.

Kolejnym problemem są ustanowione służebności, prawo dożywotniego użytkowania lokalu oraz umowy najmu. Niestety z godnie z prawem, nawet po przeniesieniu własności część z nich zostaje w mocy. W takiej sytuacji, licytant jeszcze przed udziałem w aukcji komorniczej powinien zorientować się, jakie są procedury wykwaterowania lokatorów i jakie działania zgodne z prawem może podejmować.

Dowiedz się więcej: Jak usunąć lokatora bez umowy najmu >>

Zanim przystąpisz do przetargu komorniczego mieszkania

  • Zapoznaj się dokładnie z opisem nieruchomości zamieszczonej w obwieszczeniu o licytacji.
  • Zarezerwuj sobie trochę czasu i obejrzyj mieszkanie (w terminie wyznaczonym przez komornika).
  • Rozeznaj się w aktualnych cenach nieruchomości na rynku (bież pod uwagę cechy charakterystyczne dla nieruchomości komorniczej – lokalizacja, metraż, liczba pomieszczeń / pokoi, piętro, budownictwo, sposób ogrzewania i dostarczania ciepłej wody, stan ogólny itp.).
  • Wpłać w terminie wadium w wysokości 10% ceny oszacowania nieruchomości (w kasie kancelarii komornika odpowiedzialnego za licytację lub na rachunek bankowy).
  • Jeżeli planujesz wysłać na aukcję pełnomocnika, nie zapomnij o pełnomocnictwie z podpisem poświadczonym urzędowo – bez niego udział pełnomocnika w licytacji nie będzie możliwy (przeczytaj więcej na ten temat w naszym artykule: Przetargi komornicze a pełnomocnictwo).
  • Oszacuj własną wartość nieruchomości – czyli ustal cenę maksymalną, jaką jesteś w stanie zapłacić za nieruchomość wystawioną na licytację.
  • Licytacje komornicze to swego rodzaju loteria – w dzień aukcji staraj się być opanowany, podejdź do tematu z dystansem, nie daj się sprowokować.
  • Nie licytuj więcej niż kwota jaką ustaliłeś przed licytacją, na pewno nieruchomość nie jest warta wyższej ceny, nawet jeżeli inni uczestnicy przetargu sądzą inaczej.

Aukcja komornicza nieruchomości w pigułce

  1. Ustalenie i obwieszczenie terminu przetargu przez komornika.
  2. Wpłata wadium w wysokości 10% oszacowanej wartości nieruchomości.
  3. Pierwsza licytacja komornicza – cena wywoławcza ¾ oszacowanej wartości nieruchomości.
  4. Druga licytacja komornicza – cena wywoławcza 2/3 oszacowanej wartości nieruchomości.
  5. Przybicie najwyższej ceny na licytacji, wpłata z góry określonej % wartości przybicia.
  6. Uregulowanie reszty kwoty przybicia przez licytanta.
  7. Oczekiwanie na uprawomocnienie licytacji.
  8. Przeniesienie własności nieruchomości na licytanta.

Wiele osób uważa, że mieszkania komornicze to niepowtarzalna szansa na bardzo korzystny zakup mieszkania (zdecydowanie poniżej jego wartości rynkowej). Nie jest to niemożliwe, jednak aby udział w licytacji komorniczej miał sens i mógł się skończyć naprawdę korzystnym zakupem, licytant biorący w niej udział powinien się bardzo dobrze przygotować i podejść do udziału w licytacji z opanowaniem i spokojem, nie dając się ponieść emocjom.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Malwina Tomżyńska Malwina Tomżyńska [+ info]

Z wykształcenia ekonomista, od 2011 roku związana z bankowością. Pisze z zamiłowania. W wolnych chwilach spełnia się pedagogicznie przekazując swoją wiedzę przyszłym rachunkowcom. Prywatnie szczęśliwa mama, zgłębiająca tajniki budowy domu systemem gospodarczym i właścicielka rudego kota Władysława. Miłośniczka skandynawskich kryminałów, niemieckich samochodów, aktywnego wypoczynku i dobrego jedzenia.

Zobacz również