Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), na którym jest działka?

Jeżeli chcecie wybudować dom na swojej działce, najpierw sprawdźcie, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w waszej gminie wam na to pozwoli. Nauczcie się go czytać, żeby móc szybko sprawdzić, jakie możliwości ma wasza działka lub ta, którą dopiero zamierzacie kupić.

 
Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), na którym jest działka?
Jak ze zrozumieniem czytać MPZP?

Kiedy kupujemy działkę z myślą o budowie na niej domu, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to pierwszy dokument, do którego powinniśmy zajrzeć przed podpisaniem umowy.

Jeżeli natomiast chcemy rozpocząć budowę domu, urzędowy wypis z planu zagospodarowania będzie potrzebny jako załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę. MPZP to jeden z wielu ważnych czynników, które trzeba sprawdzić przed budową domu.

Co to jest MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to dokument, w którym gmina rozplanowuje, w jaki sposób powinny być zabudowane jej tereny. Wyznacza w nim gdzie będą stać domy, sklepy, a gdzie fabryki.

Jest wynikiem pracy specjalistów od planowania przestrzeni i stworzony po to, by nasze otoczenie było wygodnym i funkcjonalnym miejscem do życia. Od strony prawnej jest to uchwała rady gminy.

Jak znaleźć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)?

Większość miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego można znaleźć w Internecie. Jeżeli jednak waszego planu tam nie ma, otrzymacie go w urzędzie gminy.

MPMZ dostaniecie na jeden z trzech sposobów:

  1. Na stronie internetowej waszej gminy, najczęściej w dziale Biuletyn Informacji Publicznej.
  2. Poprzez ePUAP, czyli elektroniczną Platformę Usług Administracji Publicznej. Tam, przez Internet, możecie zamówić wypis z interesującego was planu, który następnie otrzymacie listem poleconym.
  3. W urzędzie gminy, do którego będziecie musieli wybrać się osobiście.

Jeżeli dopiero oglądacie potencjalne działki pod wasz dom, warto szukać planów zagospodarowania terenu na stronie internetowej.

Na blogu wybudujmydom.pl przeczytajcie: Jak wygląda idealna działka pod wasz dom >>

Jeżeli jednak potrzebujecie tego dokumentu do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, wypis z planu musi być wydany przez urząd, dlatego należy wybrać drugi lub trzeci sposób.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - MPZM Rynek w Krakowie

źródło zdjęcia: bip.krakow.pl – MPZP – Rynek w Krakowie

Jak czytać MPZP?

Plan zagospodarowania składa się z mapy z oznaczeniami oraz z dokumentu tekstowego, w którym opisane są te oznaczenia.

Najpierw poszukajcie na mapie swojej działki, a następnie sprawdźcie, jakie oznaczenia są na niej naniesione. Wszystkie oznaczenia wymienione są w legendzie mapy. Są to kategorie oraz grupy kategorii określające przeznaczenie zaznaczonego terenu.

Teren objęty planem zagospodarowania przestrzennego ogólnie dzieli się na:

  • tereny mieszkaniowe (zabudowy jedno- lub wielorodzinnej) – oznaczenia zaczynają się literą M,
  • tereny zabudowy usługowej (sklepy, biura, ale też szkoły, przychodnie czy nawet kościoły) – oznaczenia zaczynają się literą U,
  • tereny rolnicze – oznaczenia zaczynają się literą R,
  • tereny produkcyjne (magazyny, fabryki, kopalnie) – oznaczenia zaczynają się literą P,
  • tereny zielone (lasy, parki, ogródki działkowe) – oznaczenia zaczynają się literą Z,
  • tereny przeznaczone na komunikację (drogi, tory) – oznaczenia zaczynają się literą K,
  • tereny infrastruktury technicznej (rurociągi, linie przesyłowe, kanalizacja) – oznaczenia zaczynają się literami E, G, W, K, T, O, C.

Tereny mieszkalne zazwyczaj oznaczane są kolorem jasno- lub ciemnobrązowym. Teraz sprawdźcie, jaki kolor jest oznaczony na waszej działce, a następnie poszukajcie w legendzie jak ten teren został nazwany.

Przeznaczenie terenu może być też mieszane, np. mieszkalno-usługowe – tak określane są kamienice, w których na dole są sklepy, a na górze mieszkania. Takie obszary oznaczane są na mapie pasami, w tym przypadku brązowo-różowymi o oznaczeniu MW/U.

Kiedy już wiesz, do jakiego terenu zaliczana jest twoja działka, przejdź do tekstu uchwały, czyli do dokumentu z opisem oznaczeń. Wyszukaj rozdział z warunkami zabudowy dla tego typu i przeczytaj dokładnie każde zdanie w nim zawarte.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) - MPZP Zastów

źródło zdjęcia: kocmyrzow-luborzyca.ug.gov.pl – MPMZ miasta Zastów w gminie Kocmyrzów-Luborzyca

Na co zwrócić uwagę w MPZP?

W planie miejscowego zagospodarowania przestrzennego opisane są warunki, które musi spełniać zabudowa działki, czyli na przykład wasz dom jednorodzinny. Każda rada gminy może uchwalić swoje, dowolne i różne od siebie założenia. Najczęściej jednak opis wymienia poniższe punkty:

  • gęstość zabudowy – jak duża część działki może być zabudowana, a ile należy przeznaczyć na tzw. powierzchnię biologicznie czynną (czyli na przykład kwietnik, ogródek albo trawnik),
  • linia zabudowy – w jakiej odległości od drogi lub od granicy działki możecie zbudować swój dom,
  • wysokość zabudowy i/lub liczba kondygnacji – pamiętajcie, żeby sprawdzić, czy wybrany przez was projekt nie zakłada zbyt wysokiego budynku,
  • rodzaj dachu – kąt nachylenia i kolor, a czasami nawet materiał pokrycia,
  • rodzaj elewacji – materiał i kolor,
  • tereny zalewowe – sprawdź czy zajmują część waszej działki, a jeżeli nie, to jak daleko od waszego nowego domu będą się znajdować.

W MPMZ sprawdzisz również, czy działka nie leży w strefie ochrony archeologicznej, konserwatorskiej lub środowiskowej. Jeżeli tak, budowa domu będzie podlegała również innym dodatkowym warunkom, określonym odrębnymi przepisami.

Pamiętaj też, że plan pokazuje kim będą wasi sąsiedzi. Zwróćcie uwagę, jak bardzo oddalone są tereny produkcyjne (P), jak duża (czyli ruchliwa) będzie droga przy działce, czy z okien sypialni nie będzie rociągał się widok na pobliski cmentarz (ZC) oraz czy ten lasek niedaleko tak naprawdę nie jest przeznaczony pod budowę stacji transformatorowej (E).

Przy tym wszystkim weźcie też pod uwagę ukształtowanie terenu, bo na przykład z domu na górce będziecie lepiej widzieć okolicę (opisaną właśnie w planie zagospodarowania).

W większości przypadków czytanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bardzo proste. Istnieją też jednak bardziej zagmatwane sytuacje lub różne rozumienie tego samego zapisu. Jeżeli macie wątpliwości, jak czytać MPZP, skonsultujcie się z miejscowym architektem, który zajmuje się uzyskiwaniem pozwoleń na budowę w waszej gminie. To on lub ona najlepiej będzie wiedzieć w jaki sposób przepisy interpretowane są w tym urzędzie.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Ola Mędrek Ola Mędrek [+ info]

Autorka bloga Wybudujmy dom. Chcąc dzielić się własnymi doświadczeniami, opisuje łatwe i trudne decyzje, które musi podjąć każdy inwestor indywidualny. Zaczęła budowę swojego domu, choć nie jest architektem, ani budowlańcem, ale zwykłą mamą i żoną marzącą o własnym domu z ogródkiem. Już za dwa lata planuje planuje przeprowadzić się z wielkiego miasta do małej wsi. I właśnie wszystko to opisuje na swoim blogu.

Zobacz również