Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką

Czy licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką ma sens? Jak z prawnego punktu widzenia przebiega licytacja i kto ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń? Co się dzieje w sytuacji, gdy wysokość hipoteki przewyższa wartość licytowanej nieruchomości?  I co wówczas grozi dłużnikowi? Dowiedz się więcej!

Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką
Hipoteka a licytacja komornicza / źródło zdjęcia: Depositphotos / hquality

Z zasady wierzyciel, w drodze dochodzenia swoich roszczeń, ma prawo wnioskować o różne formy postępowania egzekucyjnego, np. zajęcie wynagrodzenia dłużnika, zajęcie konta bankowego lub zaspokojenie swoich roszczeń z majątku posiadanego przez dłużnika. Często jednak zdarza się, że dłużnik, względem którego toczy się postępowanie egzekucyjne, w ramach posiadanego majątku, posiada nieruchomość obciążoną hipoteką (czyli dom lub mieszkanie, które zostało sfinansowane z kredytu udzielonego dłużnikowi przez bank).

Czy w takim wypadku licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką ma sens i czy takie postępowanie jest w ogóle zgodne z prawem? Poniżej podpowiadamy, kogo roszczenia zostaną zaspokojone w pierwszej kolejności. Wyjaśniamy jakie znaczenie ma podmiot, który kieruje egzekucję na nieruchomość dłużnika i co grozi dłużnikowi w przypadku egzekucji z jego majątku.

Prawo a licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką

Z prawnego punktu widzenia licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką może zostać bez przeszkód przeprowadzona przez komornika. Co więcej  prawo dopuszcza licytację nieruchomości obciążonej więcej niż jedną hipoteką. To wierzyciel decyduje o składnikach majątku dłużnika, z jakich poprowadzona zostanie egzekucja, ponieważ to on w pierwszej kolejności ponosi koszty związane z licytacją.

Cechą charakterystyczną licytacji nieruchomości (obciążonej hipoteką lub nie) jest konieczność przeprowadzenia tzw. oszacowania jej wartości, którego dokonuje biegły do spraw szacowania nieruchomości, powołany przez komornika. Koszty związane z tą operacją, a więc zaliczkę na biegłego, zobowiązany jest uregulować wierzyciel dłużnika, w imieniu którego komornik prowadzi egzekucję komorniczą. Koszt oszacowania to minimum 1 500 zł.

Dowiedz się więcej: Operat szacunkowy – co to takiego i do czego służy >>

Pierwszeństwo zaspokojenia wierzycieli

Bez względu na to, czy licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką wynika z działań podjętych przez bank udzielający hipoteki, czy przez innego dłużnika, który kieruje egzekucję na obciążoną hipotecznie nieruchomość, pierwszeństwo w zaspokajaniu swoich roszczeń ma podmiot, na rzecz którego widnieje ustanowiona w księdze wieczystej hipoteka.

Oznacza to, że bank bezpośrednio nie musi prowadzić postępowania egzekucyjnego, a wystarczy aby inny wierzyciel dłużnika zdecydował się na egzekucję komorniczą z majątku, której efektem końcowym będzie licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką.

Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką krok po kroku

Z środków po zlicytowaniu nieruchomości, która była obciążona hipoteką w pierwszej kolejności:

  1. zostają uregulowane koszty związane z prowadzoną egzekucją komorniczą,
  2. następnie zostaje zaspokojony podmiot, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka w księdze wieczystej lub podmioty (pamiętajmy że licytacja może dotyczyć nieruchomości obciążonej wieloma hipotekami),
  3. na koniec zaspokajane są roszczenia wierzyciela, w imieniu którego prowadzona jest egzekucja komornicza, o ile osiągnięta w drodze licytacji cena na to pozwoli.

Przykład: Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką dotyczy mieszkania w bloku, o wartości oszacowanej przez biegłego do spraw szacowania nieruchomości na kwotę 200 000 zł. Aktualna wysokość wynikająca z obciążenia hipoteką wynosi 220 000 zł. Nieruchomość w drodze licytacji osiągnęła cenę 210 000 zł. W pierwszej kolejności, z kwoty otrzymanej od licytanta po przybiciu jego ceny przez komornika, zostaną uregulowane koszty związane z  prowadzoną egzekucją komorniczą. Pozostała kwota, w całości zostanie przekazana na rzecz banku, który udzielił dłużnikowi kredytu hipotecznego.

Co dla wierzyciela oznacza licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką

Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką to dla wierzyciela przede wszystkim pewne ryzyko. To w jakim stopniu i czy w ogóle, zostaną zaspokojone roszczenia wierzyciela zależy przede wszystkim od wartości licytowanej nieruchomości oraz ceny jaką osiągnie ona podczas licytacji komorniczej. Może bowiem okazać się, że wysokość hipoteki przewyższa wartość nieruchomości, co dla wierzyciela skończy się tym, że nie otrzyma on żadnych pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości.

Ważne: W przypadku pierwszej licytacji komorniczej nieruchomości cena wywoławcza mieszkania wynosi ¾ wartości oszacowania. Konieczność przeprowadzenia drugiej licytacji (w przypadku braku chętnych na zakup nieruchomości podczas pierwszego spotkania) powoduje, że cena wyjściowa (wywoławcza) zostaje obniżona do poziomu 2/3 wartości nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – zasady, które trzeba znać >>

Pamiętajmy jednak, że nie warto z góry zakładać czarnego scenariusza. Może okazać się, że licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką w jakimś stopniu zaspokoi roszczenia wierzyciela.

Mając możliwość przeprowadzenia egzekucji komorniczej z nieruchomości obciążonej hipotekę wierzyciel powinien przeze wszystkim:

  • przeanalizować inne składniki majątku, z których jest szansa na przynajmniej częściowe odzyskanie własnych pieniędzy,
  • uzyskać jak najwięcej informacji o posiadanej przez dłużnika nieruchomości (lokalizacja, metraż, liczba pokoi, piętro, czy do lokalu przynależy piwnica lub garaż itp.). Najważniejsze dla wierzyciela są te kwestie, które mają bezpośredni wpływ na cenę nieruchomości, zarówno pod względem jej oszacowania przez biegłego do spraw szacowania nieruchomości, jak również pod względem możliwej do uzyskania ceny w drodze prowadzonej licytacji,
  • spróbować dowiedzieć się o wysokości aktualnego zadłużenia hipotecznego, ciążącego na nieruchomości, która może zostać poddana licytacji,
  • zdawaj sobie sprawę z faktu, że licytacja nieruchomości wiąże się dla dłużnika i jego rodziny z niebezpieczeństwem egzekucji z mieszkania, a więc utratą dachu nad głową.

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką z punktu widzenia dłużnika

Niestety dla dłużnika licytacja nieruchomości nie oznacza nic dobrego. Bez względu na to czy posiadana przez niego nieruchomość obciążona jest hipoteką, czy nie, za każdym razem wiąże się z niebezpieczeństwem utraty dachu nad głową. Jeżeli licytacja zakończy się sukcesem, będzie to oznaczać, że zarówno dłużnik jak i jego rodzina nie będą mieli gdzie mieszkać.

Ważne: Za każdym razem licytacja komornicza nieruchomości to ostateczność z punktu widzenia wszystkich uczestników sprawy komorniczej (dłużnika, wierzyciela, banku udzielającego hipoteki oraz komornika). Jej przebieg jest bardzo długi i często skomplikowany. Nie rzadko zdarza się, że na wystawioną na licytację nieruchomość nie ma chętnych. Sprawa licytacji komorniczej komplikuje się jeszcze bardziej w przypadku prowadzenia licytacji mieszkania z lokatorem.

Nieudana licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką

Ponieważ, jak już wcześnie pisaliśmy licytacja nieruchomości jest długim i skomplikowanym procesem, często zdarza się, że w drodze licytacji nie pojawi się oferta zakupu. Po drugiej nieudanej licytacji komorniczej, dłużnika ma prawo do tzw. hipoteki przymusowej.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzycielowi posiadającemu sądowy tytuł wykonawczy przysługuje prawo dokonania hipoteki przymusowej, która gwarantuje wierzycielowi możliwość zaspokojenia swoich należności nawet w przyszłości, jeżeli dłużnik zdecyduje się na sprzedaż swojej nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Czym jest hipoteka przymusowa i jak ją ustanowić >>

Czy licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką jest opłacalna?

Na to pytanie nie ma niestety jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od tego, jaka jest aktualna wysokość hipoteki ciążącej na nieruchomości (może okazać się, że dłużnikowi udało się spłacić jej większą część) i w jakiej wysokości nastąpi oszacowanie wartości nieruchomości, co w znacznym stopniu może wpłynąć na wysokość uzyskanej w drodze licytacji ceny nieruchomości.

Warto na pewno przemyśleć taką ewentualność nawet gdy istnieje niebezpieczeństwo, że roszczenia wierzyciela nie zostaną zaspokojone. Po pierwsze może okazać się, że wizja utarty mieszkania dla dłużnika okaże się tak wstrząsająca, że podejmie próby „dogadania się” z wierzycielem i przyspieszy to uregulowanie długu.

Dowiedz się więcej: Jak spłacić komornika lub wierzyciela – czy negocjacje są możliwe? >>

A po drugie, ewentualna sprzedaż nieruchomości na licytacji powoduje, w pierwszej kolejności, uregulowanie kosztów egzekucji, co oznacza dla wierzyciela, że w ogólnym rozrachunku nie traci pieniędzy w związku z przeprowadzonym oszacowaniem wartości nieruchomości.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Malwina Tomżyńska Malwina Tomżyńska [+ info]

Z wykształcenia ekonomista, od 2011 roku związana z bankowością. Pisze z zamiłowania. W wolnych chwilach spełnia się pedagogicznie przekazując swoją wiedzę przyszłym rachunkowcom. Prywatnie szczęśliwa mama, zgłębiająca tajniki budowy domu systemem gospodarczym i właścicielka rudego kota Władysława. Miłośniczka skandynawskich kryminałów, niemieckich samochodów, aktywnego wypoczynku i dobrego jedzenia.

Zobacz również