Licytacja komornicza - jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać

Wiele osób uważa, że licytacja komornicza to dobra okazja by wejść w posiadanie mieszkania po cenie niższej niż rynkowa. Sprawdź, czy tak jest w istocie i dowiedz się, na co uważać przystępując do przetargu komorniczego. Zobacz, jak przebiega sama licytacja oraz jakich cen mieszkań należy się spodziewać.

 
Licytacja komornicza - jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać
Mieszkanie z licytacji komorniczej krok po kroku

Licytacja komornicza przez wiele osób uważana jest za świetną okazję, by nabyć mieszkanie po korzystnej cenie. Czasami tak w istocie jest, ale przystępując do przetargu komorniczego warto zdawać sobie uwagę z pułapek, jakie mogą na nas czekać.

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego uczestnicy licytacji mają prawo obejrzenia nieruchomości na dwa tygodnie przed jej terminem. Wyegzekwowanie tego uprawnienia w praktyce bywa jednak niezwykle trudne, bo najczęściej lokal taki jest zamieszkały, a lokatorzy nie chcą współpracować ani z komornikiem ani z potencjalnym nabywcą ich mieszkania.

Jaka cena mieszkań na licytacji?

Cena wywoławcza nieruchomości oferowanej w licytacji komorniczej opiera się o sumę oszacowania. Suma oszacowania to z kolei wartość nieruchomości ustalona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Przyjmuje się, ze suma oszacowania odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, chociaż oczywiście nie zawsze tak jest, bo operaty szacunkowe rządzą się swoimi prawami.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – zasady, które trzeba znać >>

Zgodnie z przepisami, cena wywoławcza wynosi 3/4 ceny oszacowania w trakcie pierwszej licytacji i 2/3 ceny oszacowania  w trakcie drugiej licytacji.

Wyjątek stanowią licytacje komornicze prowadzone w trybie uproszczonym. Jest to nowy tryb egzekucji i dotyczący niewielu rodzajów nieruchomości, przede wszystkim działek. W trybie uproszczonym cena wywołania przy drugiej licytacji wynosi 50% ceny oszacowania.

Dowiedz się więcej: Aukcje komornicze online krok po kroku >>

Jak przebiega licytacja nieruchomości?

Aby przystąpić do licytacji komorniczej, najpóźniej dzień wcześniej należy wpłacić wadium (rękojmię) stanowiącą 10% ceny oszacowania.

Licytacja odbywa się publicznie w obecności sędziego. W jej trakcie cena wywoławcza nieruchomości może być dowolną ilość razy podbijana. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytujący zaoferował cenę wyższą.

Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz tego z licytujących, który zaoferował najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się tego postanowienia, sąd wzywa licytanta, który wygrał licytację, aby w określonym terminie wpłacił na konto sądu cenę nabycia (z potrąceniem kwoty wcześniej wpłaconego wadium).

Po wpłacie pieniędzy (i ewentualnym spełnieniu pozostałych warunków licytacyjnych), sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Postanowienie to, z chwilą uprawomocnienia, przenosi własność nieruchomości na nabywcę i jest podstawą do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Licytacja komornicza - jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać - pułapki związane z licytacją

Licytacja komornicza: na co uważać?

Kupując mieszkanie komornicze, trzeba liczyć się z tym, że to nie tylko okazja cenowa. To także niebezpieczeństwa. Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

Po pierwsze, w kupowanym mieszkaniu najczęściej nadal mieszka dłużnik i jego rodzina, gdyż na licytacji sprzedawane są zazwyczaj lokale osób, które zaciągnęły zobowiązania kredytowe i ich nie spłacają. Z reguły osoby te nie są chętne do tego, żeby się z mieszkania dobrowolnie wyprowadzić, a postępowanie emisyjne w stosunku do takich osób jest zazwyczaj długotrwałe.

Kupując mieszkanie na przetargu komorniczym warto więc zastanowić się, czy będziemy chcieli dochodzić swoich praw do lokalu poprzez siłową eksmisję byłego właściciela i jego rodziny. Z udziałem komornika, ślusarza i policji…

Dowiedz się więcej: Licytacja nieruchomości obciążonej hipoteką >>

Po drugie, często nabywając takie mieszkanie kupujemy przysłowiowego „kota w worku”. Kiedy bowiem mieszkanie jest zamieszkałe, domownicy najczęściej nie godzą się na jego oględziny. Potencjalny nabywca musi więc najczęściej zadowolić się dokumentami uzyskanymi od komornika, bez możliwości zaznajomienia się z rzeczywistym stanem lokalu.

Dowiedz się więcej: Konto bankowe bezpieczne od komornika – wybieraj banki bez Ognivo >>

Licytacja komornicza jest przez wiele osób utożsamiana z wielką szansą na nabycie wymarzonego przez nich mieszkania w niezwykle atrakcyjnej cenie. W praktyce jednak uczestnikami licytacji komorniczych są zwykle osoby mające świetne rozeznanie w lokalnym rynku nieruchomości i umiejące kalkulować ryzyko związanie z tego typu transakcjami.

Brak doświadczenia w licytacjach komorniczych i wiedzy na temat prawnego i rzeczywistego stanu nieruchomości, którą zamierzamy kupić, może spowodować, że wygrywając licytację więcej stracimy, niż zyskamy.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Mateusz Baj Mateusz Baj [+ info]

Prawnik z wykształcenia, dziennikarz z zawodu, pasji i zamiłowania. Przez szereg lat związany z lokalnymi mediami i lokalną rzeczywistością. Pisze o sprawach bliskich ludziom, doradza, jak w prosty sposób rozwiązać skomplikowane, urzędowe problemy. Prywatnie jest zapalonym kolarzem, który ściga się w amatorskich wyścigach na rowerach górskich. Jego pasją jest także tenis, wedrówki górskie oraz lokalna polityka i samorząd.

Zobacz również