W jaki sposób sfinansować kupno mieszkania lub domu

Rozważasz kupno mieszkania, ale z Twoimi finansami krucho? Dowiedź się, w jaki sposób możesz zrealizować swoje marzenie o własnych czterech kątach i zacznij działać.

W jaki sposób sfinansować kupno mieszkania lub domu
Własne cztery kąty to marzenie wielu osób - jak sfinansować kupno mieszkania?

Chyba każdy z nas kiedyś marzył o własnych czterech kątach. Niestety kupno mieszkania lub domu za gotówkę to duży wydatek, na który mogą pozwolić sobie tylko nieliczni.

  • Czy kredyt hipoteczny to jedyne rozwiązanie dla osób niedysponujących wystarczającymi środkami na kupno mieszkania?
  • Jakie metody finansowania możemy rozważyć?
  • Kto może skorzystać z programów preferencyjnych?
  • A jeżeli zamiast kupna mieszkania, planujemy wybudować dom?

Poniżej prezentujemy wybrane sposoby finansowania kupna mieszkania lub domu. Przeczytaj i zacznij działać.

Kupno mieszkania za gotówkę (ze środków własnych)

To oczywiście najlepsze i najkorzystniejsze rozwiązanie. Jeżeli tylko posiadamy wystarczające środki, nie powinniśmy nawet rozważać innej możliwości zakupu własnych czterech kątów.

Ta opcja ma wiele plusów. Przede wszystkim możemy dokonać zakupu w każdym momencie, jeżeli tylko trafimy na interesującą nas ofertę (nie martwimy się, czy będziemy mieli wystarczającą zdolność kredytową oraz nie musimy czekać na przyznanie nam kredytu przez bank). Dodatkowo nie wiążemy się z bankiem na kilkadziesiąt najbliższych lat i nie musimy się martwić, że co miesiąc nasz budżet obciąży rata zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Niestety nie zawsze mamy wystarczające środki, zwłaszcza, że zakup nieruchomości jest dużym wydatkiem. W takim przypadku zostaje nam rozważyć pozostałe możliwości finansowania zakupu mieszkania lub domu.

Kupno mieszkania na kredyt

To rozwiązanie obecnie cieszy się największą popularnością wśród osób nieposiadających wystarczających środków własnych. Jeżeli planujemy kupno mieszkania na kredyt, możemy rozważyć kilka możliwości:

Kredyt hipoteczny

Standardowy kredyt hipoteczny finansuje zakup mieszkania lub domu, budowę nieruchomości oraz zakup gruntu przeznaczonego pod budowę domu.

Kredytu hipotecznego udzielają banki, na okres od 5 do około 30 lat (parametrem decydującym jest wiek najstarszego kredytobiorcy w dniu składania wniosku).

Kredy hipoteczny definiuje się jako długoterminowy kredyt bankowy, przeznaczony na zakup lub budowę nieruchomości. W wyniku podpisanej pomiędzy kredytobiorcą a bankiem umowy cywilno–prawnej, bank udostępnia klientowi wnioskowaną kwotę na określony cel oraz czas. W zamian kredytobiorca zobowiązuje się do regularnego spłacania z góry określonych rat hipotecznych oraz do ustanowienia na nieruchomości hipoteki na rzecz banku.

Dowiedz się więcej: Czym jest hipoteka? >>

Oprócz pozytywnych stron zaciągnięcia kredytu, w postaci sfinansowania zakupu lub budowy nieruchomości, musimy zdawać sobie sprawę z minusów takiego rozwiązania.

Przede wszystkim aby otrzymać kredyt hipoteczny na kupno mieszkania, musimy mieć zdolność kredytową. Następnie musimy wybrać odpowiednią nieruchomość, jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt. Oznacza to, że niemożliwe jest zawnioskowanie o hipotekę, a po otrzymaniu gotówki szukanie mieszkania na sprzedaż (ze względu na to często nie możemy skorzystać z korzystnej oferty). Dodatkowo kredyt jest dużym obciążeniem, które będzie się za nami ciągnąć od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu lat.

Dowiedz się więcej: Zdolność kredytowa – jak ją sprawdzić? >>

Ważne: Decydując się na kredyt hipoteczny musimy pamiętać o obowiązkowym wkładzie własnym, jaki banki wymagają od potencjalnych kredytobiorców. Jeżeli nie posiadamy wystarczających środków na pokrycie wkładu własnego, warto rozważyć tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dodatkowo ciekawym rozwiązaniem może okazać się wynajem z jednoczesnym odkładaniem na wkład własny, opisany w dalszej części artykułu.

Dowiedz się więcej: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe? >>

Kredyt hipoteczny konsolidacyjny

Aby otrzymać kredyt hipoteczny niezbędne jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej. Ta może okazać się problemem, jeżeli na naszym koncie widnieją już jakieś kredyty, które aktualnie spłacamy. Najlepszy rozwiązaniem byłoby dokonanie całkowitej spłaty całego zadłużenia i zamknięcie produktu.

Niestety na to potrzeba wolnych środków oraz czasu (standardowe zamknięcie produktu kredytowego trwa 30 dni, do tego czasu należy doliczyć przynajmniej kilka dni na uaktualnienie bazy BIK).

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić raport o sobie w BIK >>

W związku z powyższym naprzeciw kredytobiorcom znajdującym się w takiej sytuacji, banki przygotowały ofertę kredytu hipotecznego konsolidacyjnego. Ten produkt to nic innego jak kredyt hipoteczny, który oprócz zakupu nieruchomości umożliwia nam także pozyskanie środków na spłatę dotychczasowych zobowiązań, które znacznie obniżają naszą zdolność kredytową.

Jeżeli decydujemy się na hipoteczny kredyt konsolidacyjny, podczas badania zdolności kredytowej, nasze dotychczasowe zobowiązanie nie są brane przez bank pod uwagę, a na wnioskowaną kwotę kredytu składa się cena mieszkania lub domu oraz kwota niezbędna na spłatę posiadanych przez nas zobowiązań.

Dowiedz się więcej: Jak kredyt konsolidacyjny wpływa na nasze zadłużenie? >>

To rozwiązanie ma swoje plusy: kilka miesięcznych rat zamieniamy w jedną, dodatkowo wyższa kwota kredytu daje nam możliwość negocjowania marży banku, co może spowodować, że zaoszczędzimy na spłacanej racie nawet kilkaset złotych miesięcznie.

Dowiedz się więcej: Kredyt konsolidacyjny a refinansowanie kredytu – na czym polega różnica? >>

Pożyczka hipoteczna

To kolejny produkt związany z nieruchomością. Jednak, w przypadku dwóch powyższych – kredyt hipoteczny udzielany był na kupno mieszkania lub domu, tak pożyczka hipoteczna udzielana jest kredytobiorcy na dowolny cel, a jej zabezpieczeniem jest wpis hipoteki w księdze wieczystej na rzecz banku.

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Oznacza to, że aby wnioskować o pożyczkę hipoteczną musimy być już posiadaczami nieruchomości, na której bank może się zabezpieczyć. Jeżeli znajdujemy się w takiej sytuacji, pożyczka hipoteczna, którą przeznaczymy na zakup kolejnej nieruchomości, może okazać się dobrym rozwiązaniem.

Umożliwia nam bowiem otrzymanie potrzebnej gotówki, zanim dokonamy wyboru, którą nieruchomość chcemy kupić. Tym samym dysponując środkami pieniężnymi (czyli nie musimy czekać na przyznanie nam kredytu), możemy negocjować cenę interesującego nas mieszkania lub domu ze sprzedającym.

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, aby skorzystać z pożyczki hipotecznej musimy posiadać nieruchomość, która stanie się zabezpieczeniem udzielanego nam kredytu. Należy jednak pamiętać, że aby taka nieruchomość była brana pod uwagę jako zabezpieczanie, musi mieć „czystą księgę wieczystą”. Księga wieczysta to rejestr publiczny, w którym zaprezentowany jest stan prawny nieruchomości. Pozwala na sprawdzenie komu, kiedy i jakie przysługują prawa. Zawiera między innymi informacje na temat ustanowionych hipotek).

Dowiedz się więcej: Czym różnią się pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny >>

Ważne: Ubezpieczenie mieszkania lub domu należy do grupy majątkowych ubezpieczeń dobrowolnych, jednak finansując kupno mieszkania lub domu kredytem hipotecznym ubezpieczenie naszej nieruchomości jest zawsze obowiązkowe!

Leasing na mieszkanie

Alternatywą dla kredytu hipotecznego jest leasing na mieszkanie.  Rozwiązanie nie do końca umożliwia nam kupno mieszkania, ale jest narzędziem, dzięki któremu za jakiś czas możemy stać się jego posiadaczem. Istota leasingu tkwi w użytkowaniu przedmiotu, w tym przypadku mieszkania, w zamian za płacenie comiesięcznych rat leasingowych.

Jest to rozwiązanie podobne do wynajmu długoterminowego, jednak w przypadku leasingu stajemy się właścicielami mieszkania po zakończeniu spłacania rat leasingowych (odwrotnie niż w przypadku kredytu hipotecznego – finansując kupno mieszkania hipoteką, stajemy się jego właścicielem w momencie zakupu).

Dodatkowo minusem leasingu są wyższe koszty niż w przypadku bankowego kredytu hipotecznego. Należy jednak pamiętać, że nie ogranicza nas w tym przypadku zdolność kredytowa – z tego rozwiązania korzystają z reguły osoby, którym  banki wcześniej odmówiły udzielenia kredytu.

Pamiętajmy także, że w Polsce leasing mieszkań nie jest jeszcze na tyle popularny, żeby bez problemu znaleźć firmę leasingową, która posiada go w swojej ofercie.

Dowiedz się więcej: Na czym polega leasing na mieszkanie dla osób prywatnych >>

Program Mieszkanie dla Młodych

To preferencyjny program rządowy, mający na celu pomoc młodym ludziom w sfinansowaniu zakupu pierwszego mieszkania lub domu. Istota programu leży w dofinansowaniu wkładu własnego, natomiast w przypadku osób decydujących się na budowę domu, możliwe jest odzyskanie części zapłaconego podatku VAT.

Aby skorzystać z dofinansowania należy spełnić określone warunki, a kupowana nieruchomość musi być chociaż częściowo sfinansowana kredytem hipotecznym. Maksymalny wiek najmłodszego kredytobiorcy to 35 lat, dodatkowo nie można być posiadaczem innej nieruchomości zarówno teraz, jak i w przeszłości. Kredyt musi być zaciągnięty w polskich złotych, co najmniej na 15 lat, a jego wysokość musi pokrywać minimum 50% ceny mieszkania.

Przeczytaj także o innym programie rządowym, dotyczącym tanich mieszkań na wynajem, przeznaczonym dla osób, których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego: Tanie mieszkania na wynajem a Program Mieszkanie Plus >>

Kupno mieszkania może umożliwić także pożyczka cywilno–prawna

Zaciągnięcie pożyczki nie zawsze wiąże się z koniecznością odwiedzenia oddziału bankowego i przechodzenia skomplikowanej procedury kredytowej. Kupno mieszkania możemy sfinansować także pożyczką zaciągniętą od osoby fizycznej (np. przyjaciela lub kogoś z rodziny).

Dowiedz się więcej: Umowa pożyczki w rodzinie – jak ją spisać? >>

Pomiędzy pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą następuje podpisanie umowy cywilno–prawnej, zawierającej szczegółowe warunki udzielanej pożyczki. Należy jednak pamiętać, że takie rozwiązanie, oprócz kosztów związanych z ustalonym pomiędzy stronami oprocentowaniem, łączy się także z kosztami podatku od czynności cywilno–prawnych. Wysokość takiego podatku wynosi 2% od kwoty pożyczki wpisanej na umowie.

Dowiedz się więcej: Kiedy trzeba zapłacić podatek od pożyczki w rodzinie? >>

Największym plusem takiego rozwiązania są związane z nim stosunkowo niewielkie koszty. Oprocentowanie pomiędzy osobami fizycznymi jest z reguły niższe, niż to oferowane przez banki. Nawet doliczając do tego kwotę obowiązkowego podatku od czynności cywilno–prawnych, koszty pożyczki będą niższe niż w przypadku bankowego kredytu hipotecznego.

Niech inny spłacają Twój kredyt – kupno mieszkania na wynajem

To idealne rozwiązanie dla np. rodziców młodych ludzi wyjeżdżających na studia do innego miasta lub stawiających swoje pierwsze kroki na rynku zawodowym. Zamiast finansować dziecku wynajem mieszkania w innym mieście, warto rozważyć zaciągnięcie kredytu na jego zakup.

Jeżeli zdecydujemy się na kupno mieszkania dwu lub trzy pokojowego, mamy możliwość wynajmu dwóch pozostałych pokoi innym studentom. Dzięki takiemu rozwiązaniu możemy zarobić na comiesięczne raty kredytu, dzięki czemu nie odczujemy zbyt wielkiego obciążenia naszego budżetu domowego (jedynym kosztem może okazać się obowiązkowy przy kredycie hipotecznym wkład własny).

Dowiedz się więcej: Jak sfinansować kupno mieszkania na wynajem >>

Kredyt u dewelopera

Jeżeli jesteśmy zdecydowani na kupno mieszkania na rynku pierwotnym, możemy rozważyć także opcję kredytu u dewelopera.

Uwaga! To rozwiązanie nie jest tożsame z pośrednictwem dewelopera we wnioskowaniu o kredyt hipoteczny w banku.

Kredyt u dewelopera polega na udzieleniu przez dewelopera pożyczki na zakup sprzedawanej przez niego nieruchomości. Zabezpieczeniem jej spłaty jest wpis hipoteki na rzecz dewelopera w księdze wieczystej lokalu. Ta opcja nie jest niestety popularna w Polsce, niemniej jednak w większych miastach mamy możliwość skorzystać z takiego rozwiązania.

Wynajem z jednoczesnym odkładaniem na wkład własny

Opcja bardzo popularna np. w Wielkiej Brytanii, znana jako shared ownership. W Polsce występuje jej nieznacznie zmodyfikowana wersja. Idealne rozwiązanie przeznaczone dla osób, które nie posiadają środków na wkład własny, co uniemożliwia im wnioskowanie o kredyt hipoteczny.

Ten rodzaj wynajmu polega na wynajmowaniu mieszkania osobie zdecydowanej na jego kupno. Część środków, jakie najemca wpłaca właścicielowi w ramach czynszu, przeznaczane jest na przyszły wkład własny, niezbędny do wnioskowania w banku o kredyt hipoteczny.

Wynajmujący tym samym rezygnuje z części dochodu z wynajmu ale w zamian pozyskuje kupca na mieszkanie, który za kilka lat dokona jego zakupu (po odłożeniu wystarczającej kwoty, pokrywającej wymagany przez bank wkład własny, najemca składa wniosek do banku o kredyt hipoteczny na wybrane lokum).

Dowiedz się więcej: Jak działa kalkulator kredytów hipotecznych >>

W jaki sposób sfinansować kupno mieszkania lub domu - własne dom

Budowa domu jednorodzinnego systemem gospodarczym

Decydując się na budowę domu, możemy skorzystać z finansowania w postaci własnych środków. Odmiennie niż w przypadku kupna mieszkania, nie musimy od razu posiadać całej kwoty. Decydując się na budowę domu systemem gospodarczym mamy możliwość zaoszczędzić znaczną część środków własnych. Tym samym posiadając np. działkę i nawet niewielką kwotę na start, możemy w kilka lat stać się posiadaczami wymarzonej nieruchomości.

System gospodarczy polega na indywidualnym zaangażowaniu w budowę domu. Oprócz tego, że sami szukamy podwykonawców, oferujących najkorzystniejsze ceny i terminy (np. osobno podpisujemy umowę z murarzem, osobno z tynkarzem i cieślą itp.), możemy część robót budowlanych wykonać samodzielnie – nie wszystkie czynności za które płacimy na budowie wymagają jakichś szczególnych umiejętności (oczywiście jeżeli tylko mamy na to czas).

Przeciwieństwem budowy domu system gospodarczym jest wynajęcie firmy, która postawi nam dom od A do Z. Od wykopania dziury w ziemi, aż do momentu tzw. domu pod klucz, czyli do wprowadzenia. Decydując się na drugą opcję, niestety jesteśmy zmuszeni posiadać całą albo chociaż znaczną część kwoty już na starcie.

Kredyt hipoteczny na budowę domu

Banki oferują swoim klientom możliwość uzyskania finansowania niezbędnego do wybudowania własnych czterech kątów. Taki kredyt, w przeciwieństwie do kredytu przeznaczonego na kupno mieszkania, często wypłacany jest w tzw. transzach.

Transze wypłacane są każdorazowo, po zweryfikowaniu przez bank stopnia zaawansowania naszej budowy. Przykładowo, otrzymujemy pierwszą transzę na doprowadzenie domu do tzw. stanu zero. Druga transza zostanie nam wypłacona dopiero po zweryfikowaniu przez rzeczoznawcę, że wywiązaliśmy się z pierwszej części umowy.

Budowa domu energooszczędnego – możliwe formy dofinansowania

Decydując się na finansowanie budowy domu energooszczędnego kredytem hipotecznym, możemy liczyć na pewne dofinansowanie.

Aktualnie zakończono program „Efektywne wykorzystanie energii. Dopłaty do kredytów na budowę domów energooszczędnych”, który umożliwiał uzyskanie dopłaty do kredytu hipotecznego, pokrywającej część kosztów inwestycyjnych, koszty weryfikacji projektu budowlanego oraz potwierdzenia osiągniętego standardu energetycznego.

Wysokość dofinansowania uzależniona była od uzyskanego wskaźnika rocznego jednostkowego zapotrzebowania na energię użytkową do celów ogrzewania i wentylacji. Zbieranie wniosków na obecną chwilę zostało zakończone.

Decydując się na budowę domu energooszczędnego sprawdźmy więc aktualne programy dofinansowania. Warto w tym celu zajrzeć na stronę internetową Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i gospodarki Wodnej (sprawdź tutaj).

Dowiedz się więcej: Domy energooszczędne – jak zmniejszyć zapotrzebowanie energetyczne budynku >>

Dom jednorodzinny – inne formy dofinansowania

Nawet jeżeli nie budujemy domu energooszczędnego, możemy liczyć na pewne dopłaty. Przykładowo, będąc w trakcie budowy lub posiadając już budynek mieszkalny i decydując się na montaż:

  • paneli słonecznych,
  • paneli fotowoltaicznych,
  • kolektorów słonecznych,
  • kompletnych instalacji solarnych.

Dowiedz się więcej: Kredyt na kolektory słoneczne, czyli inwestycja w energię odnawialną >>

W połowie października 2017 r. ruszył kolejny ogólnopolski program dotacyjny PROSUMENT II. W ramach programu osoba starająca się o dofinansowanie może liczyć na 30% dotację lub zaciągnięcie pożyczki na preferencyjnych warunkach z środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej (oprocentowanie kredytu / pożyczki wynosi 1%, maksymalny okres finansowania kredytu / pożyczki to 15 lat).

Propozycja skierowana jest do osób posiadających prawo do dysponowania budynkiem mieszkalnym, dokonującej przedsięwzięcia polegającego na zakupie i montażu tzw. mikro instalacji fotowoltaicznych (czyli odnawialnych źródeł energii) na potrzeby istniejących lub będących w budowie budynków mieszkalnych.

Dowiedz się więcej: Ogniwa fotowoltaiczne – jak działają i kiedy warto je stosować? >>

Jak pokazują powyższe przykłady, nawet jeżeli nie dysponujemy wystarczającymi środkami na kupno mieszkania za gotówkę, możemy skorzystać z kilku pomocnych w tej kwestii rozwiązań.

Decydując się na zakup własnych czterech kątów, możemy rozważyć popularne metody finansowania w postaci np. kredytu hipotecznego, pożyczki hipotecznej lub pożyczki cywilno-prawnej, jak również te mniej znane sposoby w postaci chociażby kredytu u dewelopera.

Dodatkowo budując dom jednorodzinny, nie zapominajmy o rożnego rodzaju dotacjach i dofinansowania rządowych i unijnych. Warto także przemyśleć finansowanie budowy domu za pomocą środków własnych, nawet jeżeli na start mamy tylko niewielką część potrzebnej kwoty. W tym przypadku pomocna może się okazać budowa domu systemem gospodarczym.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Malwina Tomżyńska Malwina Tomżyńska [+ info]

Z wykształcenia ekonomista, od 2011 roku związana z bankowością. Pisze z zamiłowania. W wolnych chwilach spełnia się pedagogicznie przekazując swoją wiedzę przyszłym rachunkowcom. Prywatnie szczęśliwa mama, zgłębiająca tajniki budowy domu systemem gospodarczym i właścicielka rudego kota Władysława. Miłośniczka skandynawskich kryminałów, niemieckich samochodów, aktywnego wypoczynku i dobrego jedzenia.

Zobacz również