Kredyt na budowę domu krok po kroku

Kredyt na budowę domu krok po kroku. Dowiedz się, co musisz wiedzieć, jakie warunki spełnić i jak zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego.

 
Kredyt na budowę domu krok po kroku
Kredyt na budowę domu - przewodnik

Planujesz budowę domu na własnej działce? A może jesteś już w trakcie budowy? Jeżeli tak, kredyt na budowę domu może okazać się idealnym rozwiązaniem dla Ciebie. Podpowiadamy na co zwrócić uwagę, podejmując decyzję o wyborze produktu hipotecznego oraz czym różni się hipoteka na zakup mieszkania lub domu od kredytu budowlano–hipotecznego. Wyjaśniamy również, czy możesz liczyć na finansowanie, planując budowę domu systemem gospodarczym.

Poniżej prezentujemy poradnik: Kredyt na budowę domu krok po kroku.

Kredyt budowlano–hipoteczny

To produkt bankowy skierowany jest do osób planujących uzyskanie finansowania na budowę domu. Jego konstrukcja polega na połączeniu tzw. kredytu budowlanego z kredytem hipotecznym.

  1. Na pierwszym etapie finansowania, czyli w czasie budowy domu, nasz kredyt budowlano-hipoteczny to po prostu kredyt na budowę domu.
  2. W drugim etapie, czyli po oddaniu nieruchomości do użytku, nasz kredyt zmienia się w standardowy kredyt hipoteczny.

Kredyt na budowę domu – część budowlana

Dzięki połączeniu dwóch różnych form kredytowania naszej inwestycji mieszkaniowej, na pierwszym jej etapie, czyli w czasie budowy, kredytobiorca może liczyć na pewną karencję w spłacie kredytu. Przeważnie przez okres 2 do 3 lat banki umożliwiają spłatę raty hipotecznej w wysokości pokrywającej należne odsetki (kredytobiorca nie spłaca przez ten okres pożyczonego kapitału).

Na czas budowy bank oczekuje od klienta zawarcia umowy ubezpieczeniowej, która przewiduje, że odpowiedzialność za spłatę kredytu, w przypadku np. ciężkiej choroby, śmierci, trwałej niezdolności do pracy kredytobiorcy itp., ponosi ubezpieczyciel. To, jaki zakres ochrony ubezpieczeniowej będzie musiała obejmować nasza polisa zależy od warunków banku, w którym zdecydujemy się na kredyt na budowę domu.

Dowiedz się więcej: Czym jest ubezpieczenie majątkowe i co obejmuje >>

Kredyt na budowę domu – część hipoteczna

Pełne raty zaciągniętego kredytu budowlano–hipotecznego zaczynamy spłacać z reguły po zakończeniu naszej budowy, czyli po tzw. odbiorze nieruchomości.

W tym momencie zmienia się forma zabezpieczenia, a bank wymaga od nas wpisu hipoteki do księgi wieczystej wybudowanej nieruchomości. Prawomocny wpis do hipoteki oznacza, że jej właściciel zaciągnął w banku kredyt, którego zabezpieczenie stanowi nieruchomość.

Dowiedz się więcej: Księga wieczysta – jak ją założyć >>

Kredyt na budowę domu – krok po kroku

Jeżeli już zdecydowaliśmy się na kredyt budowlano–hipoteczny, jako formę finansowania naszych marzeń o własnych czterech ścianach, warto dowiedzieć się jakie warunki musimy spełnić, żeby go uzyskać.

Działka budowlana

Aby możliwe było rozpoczęcie jakiejkolwiek budowy niezbędne jest posiadanie działki budowlanej, rolno–budowlanej, ewentualnie rolnej, na której planujemy postawić nasz dom.

Dowiedz się więcej: Budowa domu – jak wybrać odpowiednią działkę >>

Jeżeli dysponujemy działką rolną, ważne aby była ona uwzględniona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako tereny pod zabudowę jednorodzinną.

Jeżeli tak nie jest, czeka nas czasochłonne sprawdzanie, czy istnieje w ogólne możliwość zabudowy na tym terenie, a później oczekiwanie na odrolnienie naszej działki. Działka budowlana to jeden z podstawowych warunków wnioskowania o kredyt na budowę domu.

Dowiedz się więcej: Budowa domu krok po kroku – poradnik >>

Projekt domu

Jeżeli dysponujemy odpowiednią działką, na której możliwe jest wybudowanie domu, kolejnym krokiem do złożenia wniosku o kredyt na budowę domu jest wybór odpowiadającego naszym oczekiwaniom projektu:

  • z dostępnych, gotowych projektów oferowanych przez biura projektowe
    lub
  • zaprojektowanie domu od podstaw przy pomocy osoby mającej uprawnienia projektowe.

To jeden z trudniejszych etapów, przed jakim staje każdy inwestor budowlany. W tym czasie warto także opracować wstępny kosztorys naszej budowy.

Wybór banku

Jeśli wcześniej nie zdecydowaliśmy się na konkretny bank, teraz jest na to odpowiedni moment. Jeżeli nie mamy możliwości sprawdzić większości banków na rynku, warto przeanalizować ofertę przynajmniej kilku banków, których oddziały znajdują się w pobliżu naszego miejsca zamieszkania lub pracy.

Analizując ofertę kredytu budowlano–hipotecznego, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim:

1. Koszty bankowe / kredytowe

Na te koszty wpływa:

  • wysokość oprocentowania (w tym wysokość marży banku oraz możliwości jej negocjacji),
  • wysokość prowizji,
  • ilość i rodzaj dodatkowych produktów, jakie będziemy zobowiązani założyć (konto osobiste, karta kredytowa, program długoterminowego oszczędzania itp.),
  • rodzaj rat (raty malejące i raty równe),
  • okres karencji w spłacie (czy i jak długo mamy możliwość spłacać np. tylko odsetki od kredytu).

2. Zakres ochrony ubezpieczeniowej

Banki mogą wymagać od kredytobiorcy:

  • ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych ( np. pożar, zalanie),
  • ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (w sytuacji, gdy nie posiadamy wystarczających środków na pokrycie całości wymaganej kwoty wkładu własnego),
  • polisy na życie, zawartej na czas spłacania kredytu hipotecznego, która zagwarantuje, że ubezpieczyciel (w przypadku np. ciężkiej choroby, śmierci, niezdolności do pracy zarobkowej kredytobiorcy itp.) ureguluje jego  zobowiązanie względem banku,
  • ubezpieczenia na wypadek utraty pracy,
  • ubezpieczenia pomostowego, zawieranego na czas od wypłaty kredytu, do momentu wpisania hipoteki bankowej w księdze wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem kredytu.

Dowiedz się więcej: Ubezpieczenie pomostowe – na czym polega i kiedy jest konieczne >>

Ważne! Poza warunkami cenowymi, musimy zwrócić uwagę na szacunkowy koszt wybudowania 1 m2 (na tej podstawie bank dokona obliczenia minimalnej kwoty kredytu, jaka będzie potrzebna na wybudowanie naszego domu).

Kalkulując koszty związane z kredytem, musimy wziąć także pod uwagę koszty niebankowe, czyli między innymi wszelkiego rodzaju opłaty notarialne i geodezyjne.

Koszty te, co prawda nie są kosztami bankowymi, ale ich wysokość możne znacznie wpłynąć  na nasz budżet domowy. W zależności od czynności geodezyjnych (np. podział działki, wytyczenie granic budynku itp.) oraz notarialnych (np. nowa księga wieczysta, darowizna działki itp.), koszty mogą wynieść od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych.

Dowiedz się więcej: Jak oszczędzać na budowie domu? >>

Kredyt na budowę domu krok po kroku - własne mieszkanie

Forma wypłaty kredytu

Oprócz powyższych czynników ważna jest także forma wypłacenia wnioskowanej przez nas kwoty oraz sposób dokumentowania aktualnie przeprowadzonych prac budowlanych.

Ten element ma niezwykle duże znaczenie, jeżeli planujemy budowę domu systemem gospodarczym (np. część prac budowlanych wykonamy sami).

O ile zlecając budowę domu firmie budowlanej, nie będziemy mieć problemu z przedstawieniem w banku faktur i rachunków za wykonane prace i zakupione materiały budowlane, o tyle budując dom systemem gospodarczym, może być nam ciężko wykazać pewne wydatki.

Ważne! Kredyt na budowę domu zawsze wypłacany jest w transzach, o z góry określonej wysokości. Np. kredyt w wysokości 300 tysięcy zł, może nam zostać wypłacony w 3 transzach, każda po 100 tysięcy zł.

Transze przelewane są proporcjonalnie do postępu prac budowlanych. Aby następna część kredytu została przelana konieczne jest „rozliczenie się” z bankiem z dotychczasowych postępów. W związku z tym niezwykle ważne jest, aby wykonywać prace budowlane zgodnie z przedstawionym w banku harmonogramem oraz nie odbiegać znacznie od opracowanego kosztorysu.

Złożenie wniosku

Jeżeli wybraliśmy ofertę kredytu budowlano–hipotecznego spełniającego nasze wymagania, kolejnym krokiem jest skompletowanie niezbędnych dokumentów, wśród których znajdują się:

1. dokumenty związane z budową:

  • projekt budowlany – do wglądu,
  • dziennik budowy – do wglądu,
  • decyzja o warunkach zabudowy,
  • plan zagospodarowania terenu,
  • pozwolenie na budowę.

2. Dokumenty dotyczące działki budowlanej:

  • wypis i wyrys dla działki budowlanej,
  • dokumenty potwierdzające prawo własności działki (akt notarialny),
  • wypis z księgi wieczystej (wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące od dnia złożenia wniosku),
  • decyzja o podziale nieruchomości, jeżeli numery w księdze wieczystej i akcie własności nie zgadzają się.

3. Dokumenty dochodowe:

  • zaświadczenie od pracodawcy o dochodach,
  • komplet dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą plus REGON, NIP i zaświadczenie o niezaleganiu w ZUS i US.

Posiadając wszystkie powyższe dokumenty możemy udać się do oddziału wybranego banku w celu złożenia wniosku kredytowego.

Kredyt na budowę domu a  MdM

Jeżeli jesteśmy osobami poniżej 35 roku życia, które nigdy nie miały prawa własności do nieruchomości, rządowy program Mieszkanie dla Młodych  może być dla nas dobrym rozwiązaniem. Program, w przypadku budowy domu, zakłada dofinansowanie w postaci zwrotu części zapłaconego podatku VAT. Jeżeli jednak chcemy skorzystać z takiej opcji, warto wiedzieć, że powierzchnia użytkowa budowanego przez nas domu nie może przekraczać 100 m2, a w przypadku gdy mamy troje i więcej dzieci 110 m2.

Proces budowy domu w głównej mierze opiera się na zapewnieniu płynnego finansowania inwestycji. W tym przypadku z pomocą może nam przyjść kredyt na budowę domu. Ponieważ jest to umowa, która łączy nas z bankiem na długie lata, nie powinniśmy podejmować jej pochopnie, a do wyboru banku podejść z głową i rozsądkiem.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również