Jak usunąć lokatora bez umowy najmu

Umowa najmu to podstawowy dokument, chroniący interesów wynajmującego i najemcy. Wynajem mieszkania lub pokoju bez umowy może pociągać za sobą ogromne konsekwencje, przede wszystkim dla wynajmującego. Podpowiadamy co zrobić, gdy nasz najemca sprawia kłopoty i jak usunąć lokatora bez umowy najmu.

 
Jak usunąć lokatora bez umowy najmu
Lokator nie zawsze chce opuścić mieszkanie, które wynajmuje / źródło zdjęcia: Depositphotos / 008Melisa

Przeznaczanie mieszkania na wynajem to obecnie częste rozwiązanie, wybierane przez właścicieli nieruchomości, którzy w obecnej chwili nie potrzebują korzystać z posiadanego lokalu. Podstawą tego stosunku, w każdym przypadku powinna być tzw. umowa najmu. Niestety z różnych przyczyn, właściciel i najemca nie zawsze decydują się na podpisanie tego dokumentu. Często nie zdajemy sobie sprawy, jakie konsekwencje może mieć dla nas wynajmowanie mieszkania bez podpisanej umowy najmu. A problemy z wynajmującym powodują, że musimy poszukiwać odpowiedzi na pytanie: jak usunąć lokatora bez umowy najmu?

Czym jest umowa najmu mieszkania

Umowa najmu to cywilna umowa, na podstawie której wynajmujący zobowiązuje się oddać do użytku najmującemu przedmiot, w postaci mieszkania, domu, lokalu usługowego, pokoju lub innej nieruchomości. Najmujący bierze w użytkowanie przekazaną nieruchomość, w zamian za comiesięczne wynagrodzenie (w postaci czynszu) wypłacane wynajmującemu.

Prawa i obowiązki stron umowy

Prawa i obowiązki wynajmującego

Prawo zakłada, że wynajmujący ma obowiązek przekazana najemcy rzeczy (w tym przypadku mieszkania) w stanie zdatnym do umówionego wcześniej użytku, utrzymując go w takim stanie przez cały okres trwania umowy (ta część zapisu dotyczy konserwacji mieszkania, w przypadku naturalnego zużycia określonych jego elementów).

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym, w przypadku rżących naruszeń postanowień umowy o stronie najmującego, w tym dewastacji lokalu mieszkalnego i niewywiązywaniu się z obowiązku płacenia comiesięcznego czynszu (przez okres 3 kolejnych miesięcy).

Dowiedz się więcej: Wypowiedzenie umowy najmu – poradnik krok po kroku >>

Prawa i obowiązki najemcy

Najemca zobowiązany jest do terminowego opłacania czynszu za wynajmowane mieszkanie, ustalonego w formie pieniężnej lub w formie określonego świadczenia. Najemca może używać przedmiotu umowy (mieszkania, domu, lokalu itp.) w sposób w niej przewidziany oraz ma obowiązek dbać o bezpieczeństwo przedmiotu.

Dowiedz się więcej: Zniszczone wynajmowane mieszkanie: konsekwencje dla lokatora >>

Jak usunąć lokatora bez umowy najmu – problemy z najemcą

Podpisanie umowy z najemcą lub jej brak, może nie być problemem przez długi czas. Schody zaczynają się jednak w momencie, gdy lokator przestaje wywiązywać się ze swoich obowiązków lub doprowadza do dewastacji wynajmowanego mieszkania. To moment, w którym wynajmujący gorączkowo zaczyna poszukiwać możliwych rozwiązań kiepskiej sytuacji oraz odpowiedzi  na pytanie: Jak usunąć lokatora bez umowy najmu?

Jak usunąć lokatora bez umowy najmu – sposoby niezgodne z prawem

Jeżeli podczas wynajmowania przez nas mieszkania dochodzi do sytuacji, w której gorączkowo szukamy rozwiązania jak usunąć lokatora bez umowy najmu, oznacza to, że sytuacja w której się znajdujemy jest delikatnie mówiąc bardzo trudna.

W tym momencie, zdesperowany właściciel mieszkania, często posuwa się do rozwiązań, które oprócz tego, że są nieetyczne, często także są niezgodne z prawem. Musimy zdawać sobie sprawę, że próba wyrzucenia niesolidnego lokatora na własną rękę, może skończyć się dla nas poważnymi problemami z prawem.

Właściciel mieszkania, szukający sposobu jak usunąć lokatora bez umowy na pewno nie powinien:

  • wyrzucać rzeczy niesolidnych lokatorów z mieszkania, podczas ich nieobecności,
  • wymieniać zamki podczas nieobecności najemców,
  • odcinać lokatorom wynajmowanego mieszkania dostępu do prądu, wody lub gazu.

Jak usunąć lokatora bez umowy – sposób zgodny z prawem

Rozważając nasze możliwości usunięcia lokatora z wynajmowanego mieszkania, bez względu na to czy została zawarta pisemna czy tylko ustna umowa najmu, musimy wiedzieć, że jako właściciel, mamy prawo żądać opuszczenia przez najemcę mieszkania tylko w momencie gdy nie łączy nas z  nim umowa najmu. W momencie umów zawartych na czas określony – po upływie czasu na który zawarta była umowa a w przypadku umowy bezterminowej – żądanie opuszczenia mieszkania musi być poprzedzone wypowiedzeniem umowy najmu.

Krok po kroku: Jak usunąć lokatora z mieszkania

  1. Wypowiadamy pisemnie umowę najmu, podając w piśmie informację o okresie wypowiedzenia (w przypadku rażących zaniedbań, mamy prawo do wypowiedzenia w trybie natychmiastowym, w innych przypadkach okres ten powinna definiować umowa, zazwyczaj jest to od 1 do 3 miesięcy).
  2. Po upływie okresu wypowiedzenia podejmujemy próbę polubownego załatwienia sprawy i zwracamy się do lokatora z żądaniem opuszczenia mieszkania, najlepiej zrobić to na piśmie, a dokument przesłać na adres najemcy listem poleconym.
  3. Jeżeli nasz lokator jest wyjątkowo problemowy i nie ma zamiaru opuścić naszego mieszkania, pozostaje nam wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję dzikiego lokatora. W pozwie powinny znaleźć się informacje dotyczące danych właściciela, danych lokatora i wszystkich osób zamieszkujących z nim nasze mieszkanie, opis całej sytuacji (okres trwania umowy, powód wypowiedzenia / zakończenia wynajmu).
    Do pozwu należy dołączyć kopię wszystkich dokumentów podpisanych z lokatorem oraz pism do niego wysłanych. Złożenie pozwu podlega opłacie wysokości 200 zł, po wniesieniu której zostanie wyznaczona data pierwszej rozprawy, na której zostanie wydany wyrok nakazujący eksmisję (o ile sąd nie będzie miał żadnych wątpliwości co do zasadności wyroku).
  4. Niestety nawet po otrzymaniu wyroku o eksmisji, często zdarza się, że lokator nadal bezprawnie przebywa w naszym mieszkaniu. W takiej sytuacji jedynym rozwiązaniem jest zwrócenie się o pomoc do komornika, który na podstawie wyroku wykonalności ma prawo w asyście policji dokonać przymusowego wysiedlenia lokatorów (zostają oni przeniesieni do innego lokalu lub w ostateczności do noclegowni).

Dowiedz się więcej: Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić >>

Najem okazjonalny, czyli prawna możliwość zabezpieczenia najmu

Niestety jak widzimy powyżej, usunięcie problemowych lokatorów z naszego mieszkania, może w skrajnych przypadkach okazać się długotrwałą i trudną czynnością. Warto w takim przypadku, zamiast myśleć jak usunąć lokatora bez umowy, zastanowić się nad udostępnianiem własnego mieszkania do wynajmu, na zasadach tzw. najmu okazjonalnego.

Taka forma umowy polega na złożeniu przez lokatora oświadczenia u notariusza, o dobrowolnym opuszczeniu lokalu po rozwiązaniu umowy. Często do oświadczenia dołączana jest informacja o miejscu ewentualnej przeprowadzki i zgoda właściciela tego mieszkania na przyjęcie lokatora do siebie. Dzięki zastosowaniu takiego rozwiązania, po rozwiązaniu umowy najmu, omijamy konieczność wstępowania na drogę sądową, a z pismem od notariusza kierujmy się bezpośrednio do komornika.

Dowiedz się więcej: Najem okazjonalny – zabezpieczenie przed nieuczciwymi lokatorami? >>

Jak usunąć lokatora bez umowy – konsekwencje tzw. umowy „na gębę”

To, że umowa najmu nie została zawarta pisemnie, nie oznacza, że jej w ogóle nie ma. Polskie prawo dopuszcza możliwość zawarcia umowy ustnej, jednak musimy zdawać sobie sprawę, że będzie nam bardzo ciężko udowodnić później ustalenia takiej umowy. Dlaczego? Oto najważniejsze punkty sporne:

  1. brak jasno określonej kwoty miesięcznego czynszu,
  2. brak terminów płatności,
  3. brak okresu obowiązywania umowy,
  4. brak zapisów dotyczących okresu wypowiedzenia i ewentualnych sytuacji uprawniających wynajmującego do natychmiastowego wypowiedzenia umowy,
  5. brak protokołu zdawczo-odbiorczego, potwierdzającego przedmioty ruchome przekazane w użytkowanie najemcy wraz z mieszkaniem.

Dodatkowo często zdarza się, że nie podpisując z najemcą umowy najmu, właściciel nie zgłasza takiego faktu do Urzędu Skarbowego, czyli nie wywiązuje się z obowiązku podatkowego (dochód z tytułu najmu podlega opodatkowaniu). Musimy zdawać sobie sprawę, że w przypadku problemów z lokatorem i wyboru drogi sądowej, nasze oszustwo podatkowe wyjdzie na jaw i zostaniemy pociągnięci do odpowiedzialności (przede wszystkim pieniężnej – zapłata zaległego podatku oraz kar z nim związanych).

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również