Jak kupić mieszkanie krok po kroku

Wiele młodych osób zastanawia się, jak kupić mieszkanie, jak znaleźć nowe lokum czy który rynek wybrać. Wystarczy pamiętać o kilku ważnych krokach, aby cieszyć się nowym M.

Jak kupić mieszkanie krok po kroku
Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego? Jak kupić mieszkanie, by być zadowolonym?

Kupno mieszkania, to jedna z najpoważniejszych decyzji w życiu, która wiąże z jednym, konkretnym miejscem na bardzo długo. Wybór okolicy, metrażu, tego czy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego, zależy od względów finansowych, od potrzeb i osobistych preferencji. Jednak w każdym przypadku należy dokładnie nieruchomość sprawdzić, by nie narazić się na niepotrzebne koszty lub nawet brak możliwości zamieszkania. Jak kupić mieszkanie, by być zadowolonym? Podpowiadamy.

Od czego zależy wybór mieszkania?

Decyzja o kupnie konkretnego mieszkania zależy przede wszystkim od naszych wymagań związanych z:

  • rynkiem (rynek wtórny lub pierwotny),
  • rodzajem mieszkania na rynku wtórnym i pierwotnym (np. mieszkanie bezczynszowe, mieszkanie pochodzące z licytacji),
  • metrażem,
  • okolicą,
  • określonym piętrem w bloku, apartamentowcu lub kamienicy,
  • liczbą pokoi,
  • stanem mieszkania,
  • wysokością czynszu.

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Szeroka oferta deweloperów sprawia, że bez większych trudności można znaleźć mieszkanie, które spełni wszystkie wymagania. Można szukać na własną rękę lub wspomóc się pośrednikiem z agencji nieruchomości, który często może doradzić w kwestii kosztów czy samej lokalizacji.

Najważniejsze jednak to wybór miejsca, metrażu oraz ceny, która często zależna jest od dwóch pierwszych parametrów. Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, coraz częściej mamy możliwość dopasowania nowego mieszkania czy domu do potrzeb klienta. Kupując lokal przed lub w trakcie realizacji inwestycji, możliwe będzie wprowadzenie zmian bez konieczności przeprowadzania remontu.

Jednak przed zakupem trzeba sprawdzić czy przedsiębiorca jest uczciwy, rzetelny, na czas odda mieszkanie do użytku, dotrzyma warunków umowy i solidnie wykona swoją pracę. Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym i nie żałować?

  • Warto odwiedzić biura sprzedaży kilku deweloperów w celu porównania cen i sprawdzenia metod działań;
  • sprawdźmy również dewelopera w KRS czy innych rejestrach;
  • zapytajmy, co zostanie wliczone w cenę mieszkania;
  • dopytajmy o warunki umowy, również tej przedwstępnej. Ważnym elementem jest również upewnienie się, kiedy dokonać musimy pierwszej wpłaty po podpisaniu umowy.

Kolejne działania, w procesie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, można podzielić na kilka etapów:

  • sprawdzenie Księgi Wieczystej w Sądzie Rejonowym, gdzie można zweryfikować dane na temat statusu prawnego gruntu i czy na nieruchomości nie ciąży kredyt hipoteczny, szczególnie jeśli sami mamy zamiar starać się o kredyt hipoteczny;
  • w Urzędzie Miasta lub Gminy należy sprawdzić jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego;
  • sprawdzenie, czy firma w prawidłowy sposób załatwiła wszystkie formalności związane z pozwoleniem na budowę, oraz czy, przykładowo rzecz biorąc, obiecany garaż lub piwnica faktycznie znajdują się w planach budowy.

Pamiętajmy także, że mamy możliwość negocjacji ceny z deweloperem – zwłaszcza jeżeli przedmiotem zakupu jest pierwsze lub ostatnie mieszkanie w nowo budowanej nieruchomości.

Ważne! Podpisanie umowy przedwstępnej, inaczej rezerwacja – gwarantuje, że deweloper nie sprzeda mieszkania innej osobie, zanim skompletujemy wszystkie dokumenty i dokonamy niezbędnych formalności. Tym samym czasami nie warto czekać z tzw. „zaklepaniem” nieruchomości do ostatniej chwili – może się bowiem okazać, że ktoś nas ubiegnie i nasze wymarzone mieszkanie zostanie sprzedane.

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

Podobnie jak w przypadku mieszkania z rynku pierwotnego, najważniejszą kwestią jest wybór lokalizacji, metrażu oraz porównanie cen. Na rynku wtórnym, istotny będzie również stan mieszkania.

O naszym wyborze w dużej mierze zdecyduje fakt, czy bierzemy pod uwagę możliwość ewentualnego remontu kupowanej nieruchomości, czy jednak nastawiamy się na mieszkanie gotowe do wprowadzenia, zaraz po jego kupnie.

Musimy zdawać sobie sprawę, że w przypadku mieszkań, które wymagają remontu, ich cena może być znacznie niższa niż przy tzw. mieszkaniach gotowych do wprowadzenia. Zwłaszcza, że tak na prawdę w każdym przypadku niezbędne będą małe lub większe poprawki.

Gdzie szukać ogłoszeń?

Aktualnie jednym z podstawowych źródeł z jakich powinniśmy skorzystać poszukując mieszkania na rynku wtórnym jest Internet. Do godnych polecenia serwisów można zaliczyć między innymi OLX, Allegro, Otodom.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie na sprzedaż: na jakich stronach umieścić ogłoszenie? >>

Jeżeli zależy nam na mieszkaniu w konkretnej dzielnicy naszego miasta, warto co jakiś czas przejechać się tam samochodem lub przespacerować po okolicy. Wiele osób, sprzedających mieszkanie, umieszcza informację o sprzedaży np. na balkonie swojej nieruchomości.

Kolejnym źródłem ogłoszeń są miejscowe gazety ogłoszeniowe jak np. pośrednik.

Czasami warto też popytać wśród znajomych, którzy mogli słyszeć o jakiejś ciekawej okazji.

Tak samo jak w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym możemy skorzystać z usług biura nieruchomości, w którym w jednym miejscu znajdziemy wiele ofert. Wybierając to rozwiązanie musimy jednak mieć świadomość, że bezpośredni kontakt z właścicielem mieszkania może być utrudniony, a większość spraw (w tym negocjowanie ceny) będziemy załatwiać z pośrednikiem, który otrzymuje prowizję od wysokości ceny mieszkania.

Wymarzona nieruchomość – na co uważać przed zakupem?

Jak kupić mieszkanie, by nie żałować swojej decyzji? Aby uniknąć gorzkiego rozczarowania upatrzonym lokum, przed zakupem należy odwiedzić kilka miejsc, gdzie można dowiedzieć się istotnych faktów o nieruchomości:

  • Wydział Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym – gdzie upewnimy się, że sprzedający jest faktycznie właścicielem mieszkania i czy nie jest ono zadłużone;
  • Urząd Miasta lub Gminy, gdzie w Wydziale Spraw Obywatelskich sprawdzić można czy w mieszkaniu nie ma zameldowanych osób, a w Wydziale Planowania Przestrzennego, jaki jest plan zagospodarowania okolicy;
  • Urząd Skarbowy oraz ZUS, w przypadku, gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, gdzie można dowiedzieć się, czy nieruchomość nie jest obciążona zaległościami podatkowymi lub nie podlega egzekucji.

Dowiedz się więcej: Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym >>

Przed zakupem warto się również upewnić, czy:

  • w mieszkaniu nie jest zameldowany tzw. dziki lokator (osoba, która jest np. niezwiązana z właścicielem nieruchomości i nie chce jej opuścić, a meldunek daje jej prawo do zamieszkiwania nieruchomości) – decydując się na zakup mieszkania mamy prawo żądać od właściciela zaświadczenia wydawanego przez Urząd Miasta lub Gminy potwierdzającego, że w mieszkaniu nie ma zameldowanych osób (takiego sprawdzenia najlepiej dokonać tuż przed podpisaniem umowy z notariuszem),
  • budynek posiada administratora oraz fundusz remontowy;
  • instalacje w mieszkaniu posiadają odpowiednie zezwolenia (np. indywidualne ogrzewanie);
  • stan techniczny okien, drzwi i podłóg jest zadowalający – czyli elementów mieszkania, których wymiana lub ewentualna renowacja jest problematyczna i kosztowna,
  • na mieszkaniu nie ciąży umowa dożywocia – na umowie sprzedaży powinno się znaleźć oświadczenie, że do przebywania w mieszkaniu nie mają prawa osoby trzecie;
  • nie ma zaległości w opłatach czynszu, mediów czy w opłatach komunalnych, sprzedający powinien przedstawić ostatnie rachunki – przy okazji warto zapytać o koszty utrzymania czy ogrzewania;
  • do mieszkania przynależy piwnica czy garaż/miejsce parkingowe oraz w jakim jest stanie.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Jeżeli znajdziemy już interesującą nas nieruchomość, ale na obecną chwilę nie posiadamy środków finansowych na jej zakup (bo np. oczekujemy na udzielenie nam kredytu przez bank), warto rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej (tak jak ma to miejsce w przypadku rynku pierwotnego i zakupu mieszkania od dewelopera).

Do podpisania umowy przedwstępnej obecność notariusza nie jest konieczna, będzie on jednak niezbędny podczas podpisywania aktu umowy kupna-sprzedaży. Umowa, nie będąca aktem notarialnym, nie jest ważna w świetle prawa.

Decydując się na podpisanie umowy przedwstępnej musimy być przygotowani do wpłacenia właścicielowi mieszkania tzw. zadatku, czyli bezzwrotnej zaliczki. Gwarantującej to nam, że właściciel nie sprzeda mieszkania komu innemu. Jeżeli jednak rozmyślimy się albo nie dostaniemy kredytu, wpłacony zadatek przepada.

Dowiedz się więcej: Kupno mieszkania: czym się różni zadatek od zaliczki >>

W przypadku gdy, to sprzedawca nieruchomości nie dotrzyma warunków umowy przedwstępnej i sprzeda nieruchomość komuś innemu lub po prostu się rozmyśli, jest zobowiązany do zapłaty nam dwukrotności wpłaconego zadatku (oddaje nam wpłaconą przez nas kwotę i wypłaca pewnego rodzaju zadośćuczynienie za naszą stratę ).

Jeżeli zdecydowaliśmy się na zakup, w umowie przedwstępnej oprócz informacji o wpłaconym zadatku, powinniśmy zamieścić także informację, co zostaje w mieszkaniu, w momencie jego sprzedaży. Zapisujemy więc wszystkie ustalenia ze sprzedawcą dotyczące elementów wyposażenia, jakie zostawia nam razem z nieruchomością, np. meble kuchenne wraz ze wszystkimi sprzętami, meble w salonie, szafa w zabudowie, pralka w łazience i inne.

Powyższy zapis może uchronić nas przed ewentualnym rozczarowaniem w momencie przekazywania kluczy (właściciel nie ma możliwości rozmyślić się i np. zabrać ze sobą sprzętów kuchennych).

Dowiedz się więcej: Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości? >>

A może mieszkanie bezczynszowe?

Mieszkanie bezczynszowe charakteryzuje się, jak sama nazwa wskazuje, brakiem comiesięcznych kosztów związanych z zapłatą czynszu, a tym samym składki na fundusz remontowy.

W przypadku rynku wtórnego mieszkania bezczynszowe najczęściej dotyczą kamienic. Jeszcze kilka lat temu była to najbardziej dostępna droga nabycia lokalu bezczynszowego. Obecnie coraz więcej deweloperów decyduje się na sprzedaż nowo budowanych nieruchomości w ramach mieszkań bezczynszowych.

Jak kupić mieszkanie bezczynszowe, by być całkowicie zadowolonym? Trzeba przeanalizować wszystkie za i przeciw.

Zalety mieszkań bezczynszowych

  • Brak kosztów związanych z czynszem,
  • brak funduszu remontowanego (co może być zarówno zaletą, jak i wadą),
  • często każde z mieszkań ma swoje osobne wejście do budynku,
  • mała liczba części wspólnych (np. klatek schodowych),
  • często mieszkania bezczynszowe posiadają własne ogródki (kawałek ogrodzonej zieleni przed domem).

Wady mieszkań bezczynszowych

  • Mimo iż deweloperzy starają się zmniejszyć do minimum liczbę powierzchni wspólnych w obrębie nieruchomości, standardem są parkingi, chodniki i odrobina zieleni – o te wszystkie elementy trzeba dbać (koszenie trawy, odśnieżanie chodników, sprzątanie wjazdu do garażu itp.). Tym samym mieszkańcy danej nieruchomości muszą zadbać o to sami, wykonując te prace na zmianę lub zatrudniając osobę odpowiedzialną, która będzie generować określone koszty,
  • właściciele nieruchomości bezczynszowych nie płacą miesięcznych opłat związanych z wszelkiego rodzaju świadczeniami w postaci np. wywozu śmieci. Niestety nie oznacza to, że firma zajmująca się wywozem nieczystości będzie to robiła za darmo. Decydując się na taką nieruchomość, będziemy zobowiązani we własnym zakresie podpisać umowę z firmą i opłacać miesięczne opłaty związane ze świadczonymi usługami,
  • mieszkania bezczynszowe charakteryzują się brakiem istnienia i opłacania funduszu remontowego, to na pewno duża zaleta, aż do momentu wystąpienia konieczności poważnego remontu np. instalacji hydraulicznej lub remontu dachu. W przypadku nieruchomości, których mieszkańcy opłacają czynsz, takie naprawy finansowane są z funduszu remontowego. W mieszkaniach bezczynszowych, właściciele muszą się zrzucić na prace remontowe.

Można powiedzieć, że mieszkania bezczynszowe są namiastką domów jednorodzinnych. Sami musimy zdecydować, czy taka forma mieszkania nam odpowiada i czy jesteśmy gotowi na indywidualne finansowanie wykonywania niezbędnych prac w obrębie naszej nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Czy mieszkania bezczynszowe są opłacalne? >>

Mieszkanie z licytacji

Licytacje komornicze to kolejna możliwość nabycia wymarzonej nieruchomości, często w niższej kwocie niż obowiązująca aktualnie na rynku.

Zgodnie z przepisami komornik dokonujący spieniężenia majątku dłużnika ma obowiązek zamieszczenia publicznej informacji o miejscu i czasie licytacji, na dwa tygodnie przed jej planowanym terminem.  Decydując się na to rozwiązanie, należy zweryfikować licytowaną nieruchomość w szczególności po kątem ewentualnego zadłużenia oraz dzikich lokatorów.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać >>

Jak kupić mieszkanie – podsumowanie krok po kroku

1. Określenie konkretnych kryteriów związanych z planowanym zakupem nieruchomości:

  • rodzaj nieruchomości (mieszkanie, apartament, mieszkanie w kamienicy, mieszkanie bezczynszowe),
  • rynek nieruchomości (pierwotny – nowe mieszkanie, czy wtórny – tzw. mieszkanie z drugiej ręki),
  • rodzaj nabycia nieruchomości – indywidualny zakup, pośrednictwo biura nieruchomości czy licytacja komornicza,
  • metraż mieszkania, liczba pokoi, piętro, rodzaj budynku (blok, apartamentowiec, kamienica),
  • wystawa mieszkania (na którą stronę świata chcemy mieć okna w mieszkaniu np. południowo–północna),
  • mieszkanie do remontu czy gotowe do wprowadzenia,
  • inne bardziej szczegółowe elementy (np. mieszkanie z wyposażoną kuchnią lub meblami w sypialni).

2. Poszukiwanie mieszkania (serwisy internetowe, poczta pantoflowa, gazety, ogłoszenia, biuro nieruchomości).

3. Oglądanie interesujących nas nieruchomości – sprawdzenie stanu mieszkania, w tym: instalacji, okien, podłóg, drzwi, weryfikacja księgi wieczystej, informacja o stanie zameldowania w mieszkaniu, wysokość ewentualnej zaliczki lub zadatku, w przypadku mieszkania do remontu, wstępna kalkulacja kosztów remontu.

Dowiedz się więcej: Remont starego domu krok po kroku >>

4. Decyzja o zakupie – podpisanie umowy przedwstępnej oraz wpłata zadatku lub zaliczki. Określenie w umowie przedwstępnej najważniejszych kwestii dotyczących zakupu, m.in. kiedy nastąpi odpisanie umowy notarialnej, w jakiej formie i w jakim terminie nastąpi przekazanie kluczy, jakie elementy wyposażenia sprzedający zostawi w mieszkaniu do dyspozycji kupującego.

5. Podpisanie umowy u notariusza – ponowna weryfikacja wszystkich dokumentów własności (w tym zadłużenie na hipotece i zaświadczenie o braku osób zameldowanych w mieszkaniu).

ZOBACZ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Malwina Tomżyńska Malwina Tomżyńska [+ info]

Z wykształcenia ekonomista, od 2011 roku związana z bankowością. Pisze z zamiłowania. W wolnych chwilach spełnia się pedagogicznie przekazując swoją wiedzę przyszłym rachunkowcom. Prywatnie szczęśliwa mama, zgłębiająca tajniki budowy domu systemem gospodarczym i właścicielka rudego kota Władysława. Miłośniczka skandynawskich kryminałów, niemieckich samochodów, aktywnego wypoczynku i dobrego jedzenia.

Zobacz również