Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić

Jeśli wynajmujemy komuś swoje mieszkanie albo mieszkamy w mieszkaniu wynajmowanym - warto wiedzieć, kiedy może mieć miejsce eksmisja lokatora.

 
Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić
Eksmisja lokatora - jak ją przeprowadzić?

Eksmisja to trudny temat dla obu stron: jest nieprzyjemna dla lokatora, a z drugiej strony niemożność jej przeprowadzenia może być dotkliwa dla wynajmującego mieszkanie, w sytuacji gdy najemca nie płaci czynszu lub niszczy lokal. Problematyczna sytuacja dotyczyć może też rodziny (w której jedne z członków dopuszcza się nadużyć) albo członków wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni (gdy jeden z właścicieli przez lata zalega z czynszem). Dlatego warto przyjrzeć się przepisom regulującym eksmisję.

Ogólne zasady dokonywania eksmisji są przede wszystkim zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, w kodeksie postępowania cywilnego, a także w ustawie o pomocy społecznej. W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz opróżnienia lokalu dotyczy.

Poniżej przedstawione zostały sytuacje, gdy sąd w nakazie eksmisji nie orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu zamiennego (nawet takiej możliwości nie rozpatruje) lub nakaz eksmisji nie jest potrzebny. Sytuacje te wynikają z charakteru umowy najmu lub związane są z uciążliwym właścicielem lub spółdzielcą.

Kiedy nakaz eksmisji nie jest potrzebny

Poniżej omawiamy sytuacje, kiedy nakaz eksmisji nie jest potrzebny lub gdy sąd w nakazie eksmisji nie orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego.

Jeśli wynajmujemy mieszkanie, już na etapie podpisywania umowy warto zastanowić się, jaki typ umowy wybrać. Pamiętajmy, że zwykła umowa najmu mieszkania nie chroni nas przed uciążliwym lokatorem, dlatego warto zastanowić się nad umową najmu połączoną z aktem notarialnym.

Eksmisja a umowy najmu połączone z aktem notarialnym

Najemca na podstawie umowy najmu instytucjonalnego

W pewnych przypadkach możliwa do zawarcia jest umowa najmu instytucjonalnego – może być zawarta przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej) na czas określony.

Do umowy załączone jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, że w przypadku nakazu opróżnienia lokalu nie będzie rościł prawa do lokalu zastępczego lub tymczasowego.

Taka umowa może być szczególnie groźna dla lokatorów korzystających z programu Mieszkanie Plus bez opcji wykupu lokalu. Po upływie umowy najmu właściciel może udać się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączonemu do umowy najmu. Sąd nie będzie musiał orzekać o eksmisji oraz badać przesłanek do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia mieszkania.

Dowiedz się więcej: Mieszkanie do wynajęcia – poradnik dla właściciela >>

Najemca na podstawie umowy najmu okazjonalnego

Umowa taka może być zawarta przez osobę fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej na okres do 10 lat (może zostać przedłużona). Do umowy takiej dołączone jest oświadczenie w formie aktu notarialnego, że najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania użytkowanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu.

Najemca wskazuje również lokal, w którym zamieszka w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Właściciel w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.

Dowiedz się więcej: Umowa najmu okazjonalnego – co powinna zawierać? >>

Jeśli najemca nie będzie chciał opuścić lokalu po rozwiązaniu umowy, właściciel wręcza mu na piśmie żądanie opróżnienia lokalu. I podobnie jak w przypadku najmu instytucjonalnego – właściciel może udać się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączonemu do umowy najmu. To zastępuje konieczność wszczynania sprawy o eksmisję lokatora.

Dowiedz się więcej: Najem okazjonalny – zabezpieczenie przed nieuczciwymi lokatorami? >>

Najem za niski czynsz

Co zrobić w sytuacji, gdy wraca właściciel i chce zamieszkać w swoim mieszkaniu? Jeśli najemca aktualnie zajmuje mieszkanie i opłaca czynsz niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, istnieje wyjście z tej problematycznej sytuacji.

  • Jeśli właściciel dostarcza lokal zamienny lub najemcy taki lokal przysługuje, to wynajmujący może wypowiedzieć najem na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
  • Jeśli właściciel nie dostarcza takiego lokalu (i najemca nie ma prawa do innego lokalu), to wynajmujący może wypowiedzieć najem nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Eksmisja a uciążliwy właściciel lub spółdzielca

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo wystąpić z powództwem o nakazanie przez sąd sprzedania mieszkania w drodze licytacji, gdy właściciel lokalu zalega długotrwale płatnościami lub wykracza w sposób rażący albo uciążliwy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

Sąd nakazując przymusową sprzedaż, orzeka również o eksmisji bez prawa do lokalu zamiennego.

Podobne uprawnienia ma zarząd spółdzielni mieszkaniowej, który na wniosek rady nadzorczej występuje do sądu. Ani właściciel, ani spółdzielca w takiej sytuacji nie mają prawa do lokalu zamiennego, gdyż otrzymają pieniądze ze sprzedaży mieszkania.

Dowiedz się więcej: Licytacja komornicza – jak kupić mieszkanie na licytacji i na co uważać >>

Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jak to zrobić_umowa

Kiedy nakaz eksmisji jest potrzebny

Poniżej omawiamy sytuacje, kiedy nakaz eksmisji jest potrzebny i gdy sąd w nakazie eksmisji orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego.

Jeśli właściciel podpisał z najemcą zwykłą umowę najmu, a najemca zalega z opłatami czynszowymi czy rozporządza mieszkaniem bez wymaganej zgody wynajmującego, właściciel powinien wówczas wypowiedzieć umowę najmu.

Dowiedz się więcej: Wypowiedzenie umowy najmu – poradnik krok po kroku >>

Jeśli lokator nadal bezprawnie mieszka w lokalu – jedynym sposobem na dochodzenie praw właściciela jest wystąpienie na drogę sądową z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu. Pamiętajmy, że nie możemy przemocą wyrzucić lokatora! Z powództwem występujemy do sądu rejonowego właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego.

Eksmisja – czy lokatorzy mają prawo do otrzymania lokalu socjalnego

Przyznanie prawa do lokalu socjalnego oznacza, że najemca może przebywać w mieszkaniu do momentu, aż nie otrzyma takiego lokalu. Jest to sytuacja bardzo niekorzystna dla wynajmującego, który nie tylko nie może dysponować mieszkaniem, ale często nie otrzymuje pieniędzy z tytułu czynszu najmu.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletniego,
  • niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej,
  • ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  • obłożnie chorych,
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osoby posiadającej status bezrobotnego,
  • osoby spełniającej przesłanki określone w drodze uchwały przez radę gminy, na której ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego (obowiązek ten ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu).

Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego w sytuacjach:

  • wytoczenia powództwa przez właściciela lub lokatora innego lokalu w danym budynku z powodu wykraczania przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, gdy czyni on uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku – pamiętajmy, że z mieszkania należy korzystać w odpowiedni sposób.
    Awantury, libacje, wyrzucanie ciężkich przedmiotów przez okno, nielegalna sprzedaż alkoholu (z tym wiąże się uciążliwe towarzystwo) mogą mieć wpływ na orzeczenie sądu o eksmisji bez prawa do otrzymania lokalu socjalnego, co w praktyce oznacza eksmisję na bruk.
  • wytoczenia powództwa przez współlokatora o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
    Oznacza to, że małżonkowie, byli małżonkowie czy współlokatorzy powinni pamiętać o tym, że stosowanie przemocy wobec drugiej osoby, które zagraża jej życiu, zdrowi czy spokoju, wywoływanie awantur czy nadużywanie alkoholu również mają znaczenie dla oceny sądu i przyczynić się mogą do eksmisji awanturnika na bruk.
  • zajęcia lokalu bez tytułu prawnego – osoba zajmująca mieszkanie nie jest na przykład właścicielem, współwłaścicielem,  nie ma spółdzielczego prawa własności do lokalu, czy spółdzielczego prawa lokatorskiego do lokalu, nie ma umowy najmu, umowy dożywocia czy służebności mieszkania.

Dowiedz się więcej: Jak usunąć lokatora bez umowy najmu >>

Eksmisja a brak prawa do lokalu socjalnego

Co w sytuacji, gdy sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego? To wcale jeszcze nie oznacza, że eksmisja lokatora może zostać dokonana przez komornika.

Najpierw komornik usuwa taką osobę do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego przysługuje jej tytuł prawny, i w którym może ona zamieszkać. Sprawa będzie prosta, jeśli lokator jest właścicielem albo współwłaścicielem innego mieszkania – będzie musiał przeprowadzić się do takiego lokalu (patrz punkt o zajęciu lokalu bez tytułu prawnego – wskazane zostały tam przykłady tytułów prawnych do lokalu).

Jeżeli eksmitowanemu nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia (nie jest przykładowo właścicielem innego mieszkania), w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności eksmisji. Następuje to do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy.

Dopiero po upływie tego terminu komornik może eksmitować lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Jednocześnie komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Należy pamiętać, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu co do zasady nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Eksmisja – pomocne akty prawne:

  • Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (sprawdź tutaj),
  • Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (sprawdź tutaj),
  • Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (sprawdź tutaj).

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również