Na czym polega dzierżawa i czym różni się od najmu oraz użyczenia

Szukasz lokalu na działalność? Pamiętaj, że umowa najmu może nie wystarczyć! Przeczytaj, czym jest dzierżawa i dla kogo jest to dobre rozwiązanie. Poznaj podstawowe różnice między dzierżawą, najmem oraz użyczeniem. Dowiedz się także, jakie są prawa i obowiązki dzierżawcy.

 
Na czym polega dzierżawa i czym różni się od najmu oraz użyczenia
Dzierżawa, najem i użyczenie lokalu to nie to samo

Poszukując lokalu pod prowadzenie działalności gospodarczej każdy z nas prędzej czy później spotka się z terminem dzierżawa. Mimo iż dzierżawa oraz najem lub użyczenie są terminami pokrewnymi, charakteryzują je pewne podstawowe różnice.

Poniżej prezentujemy, charakterystyczne cechy dzierżawy, najmu oraz użyczenia i podpowiadamy, która forma umowy jest najlepsza w przypadku planowania rozpoczęcia działalności gospodarczej w lokalu obcym.

Na czym polega dzierżawa lokalu w świetle prawa

Dzierżawa lokalu to inaczej umowa dotycząca korzystania z cudzego lokalu przez wyznaczony okres czasu. W świetle prawa cywilnego jest to umowa zawarta pomiędzy wydzierżawiającym (czyli właścicielem lokalu bądź mieszkania), a dzierżawcą (czyli osobą, która jest zainteresowana użytkowaniem dzierżawionej nieruchomości).

W umowie dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy lokal do użytku, w tym zgadza się na pobieranie przez niego pożytków związanych z użytkowaniem lokalu. Dzierżawca natomiast zobowiązuje się płacić ustalony z góry czynsz dzierżawny.

Dzierżawa mieszkania bądź lokalu w prostych słowach oznacza, że osoba, która dokonuje dzierżawy ma prawo do korzystania z lokalu oraz osiągania z tego tytułu korzyści finansowych. Z dzierżawą mamy do czynienia np. w przypadku lokalu, który ma służyć jako restauracja.

Dzierżawa, najem i użyczenie – różnice

Użyczenie

Umowa użyczenia charakteryzuje się prawem do czasowego korzystania z cudzej nieruchomości. Cechą różniącą umowę użyczenia od umowy najmu lub umowy dzierżawy jest nieodpłatny charakter użyczenia.

Najem mieszkania lub lokalu

Umowa przekazująca nieruchomość w użytkowanie najemcy za odpowiednią opłatą. Umowa najmu nie pozwala najemcy na osiąganie korzyści finansowych z tytułu użytkowanego lokalu, mieszkania bądź nieruchomości.

Dzierżawa nieruchomości

Umowa dzierżawy pozawala na użytkowanie cudzego mieszkania, lokalu bądź  nieruchomości oraz osiąganie z tego tytułu korzyści finansowych.

Dzierżawa – przedmiot umowy

Przedmiotem dzierżawy mogą być między innymi:

  • grunty rolne,
  • biurowce,
  • domy wczasowe,
  • przedsiębiorstwa,
  • pensjonaty,
  • papiery wartościowe,
  • maszyny produkcyjne i inne.

W dzierżawę mogą być więc objęte wszelkiego rodzaju przedmioty oraz nieruchomości, których użytkowanie pozwala dzierżawcy na osiąganie określonych pożytków (czyli inaczej mówiąc określonych korzyści, ale nie zawsze musza to być korzyści finansowe).

Dzierżawa – okres trwania umowy

Przepisy nie narzucają stronom zainteresowanym dzierżawą sztywnych ram czasowych. Umowa może zostać zawarta na dowolny czas, określony iub nieokreślony.

Ważny jednak jest fakt, że w przypadku umowy dzierżawy nieruchomości (dzierżawa mieszkania, lokalu, biurowca itp.), umowa zawarta na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu postrzegana jest jako umowa zawarta na czas nieokreślony.

Dzierżawa – forma umowy

Podobnie jak w przypadku okresu trwania dzierżawy, przepisy nie narzucają określonej formy zawierania umowy. Dopuszcza się zawarcie przez wydzierżawiającego i dzierżawcę umowy w formie ustnej.

Jednak w przypadku, jeżeli przedmiotem umowy jest dzierżawa mieszkania lub jakaś inna nieruchomość, której okres trwania wynosi dłużej niż rok, prawo narzuca stronom zainteresowanym zawarcie umowy w formie pisemnej. Jeżeli jednak zdarzy się, że taka umowa nie otrzyma formy pisemnej, uznaje się ją jako zawartą na okres nieoznaczony.

Dzierżawa a tzw. czynsz dzierżawy

Ponieważ cechą charakterystyczną umowy dzierżawy jest jej odpłatność, niezbędnym elementem każdej zawieranej przez zainteresowane strony umowy jest określenie wysokości czynszu dzierżawnego.

Ważne! Jeżeli umowa nie będzie związana z koniecznością regulowania płatności powiązanej z użytkowaniem lokalu, nie będzie ona umową dzierżawy, a umową użyczenia.

Czynsz związany z umową dzierżawy może być wyrażony zarówno w pieniądzu, jak i w innym ustalonym przez strony świadczeniu. Między innymi dopuszcza się w ramach czynszu dzierżawnego, zapis o ułamkowej części pożytków, osiąganych z tytułu zawartej umowy. Co więcej, możliwe jest zawarcie w umowie zapisu, iż dzierżawca lokalu, mieszkania bądź nieruchomości rolnej nie jest zobowiązany do uiszczania miesięcznego czynszu, ale w ramach odpłatności zobowiązuje się go do ponoszenia podatków oraz innych kosztów związanych z dzierżawioną nieruchomością lub przedmiotem.

Wysokość czynszu dzierżawnego (także jego forma) oraz termin jego płatności powinien zostać określony w umowie dzierżawy. Jeżeli jednak umowa nie zawiera takiego zapisu, przyjmuje się, że czynsz jest płatny z dołu, w terminie tzw. zwyczajowo przyjętym.

Podnajem i poddzierżawa

Zgodnie z prawem osoba dzierżawiąca np. mieszkanie nie ma prawa oddawać przedmiotu dzierżawy w tzw. poddzierżawę lub bezpłatne użytkowanie osobie trzeciej, bez uprzedniej zgody wydzierżawiającego.

Zakaz ten wynika z przepisów Kodeksu Cywilnego, a w przypadku niedostosowania się do powyżej zasady, wydzierżawiający ma prawo wypowiedzieć umowę dzierżawy, bez zachowania jakichkolwiek terminów wypowiedzenia.

Dzierżawa lokalu bądź mieszkania a podatek

Przychody z tytułu zawartej umowy dzierżawy, podobnie jak w przypadku innych dochodów, podlegają opodatkowaniu. Oznacza to, że osoba osiągająca tego typu przychód bezwzględnie zobowiązana jest do zapłaty podatku.

Przychody z dzierżawy mogą podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych lub opodatkowaniu w formie zryczałtowanej. To jaką formę opodatkowania wybierze wydzierżawiający zależy od kosztów ponoszonych z tytułu umowy dzierżawy. Od 2018 roku obowiązują dwie stawki podatku zryczałtowanego:

  • ryczałt 8,5% dla limitu do 100 000 zł rocznie,
  • 12,5 % dla kwoty powyżej 100 000 zł rocznie.

Dzierżawa mieszkania a wpis do Księgi Wieczystej

Standardowo do księgi wieczystej każdej nieruchomości wpisuje się prawa rzeczowe, do których należą m.in. własność, hipoteka, służebność i użytkowanie.

Możliwe jest jednak oprócz praw rzeczowych, wpisanie do KW praw osobistych i roszczeń, w tym prawa najmu oraz prawa dzierżawy. Aby możliwe było umieszczenie zapisu o dzierżawie, w III dziale księgi wieczystej niezębne jest przedstawienie przez wnioskodawcę pisemnej umowy dzierżawy, zawierającej podpisy stron poświadczone notarialnie.

W celu ujawnienia prawa dzierżawy, wnioskodawca musi złożyć wniosek KW – WPIS, do sądu właściwego dla danej nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna? >>

Obowiązki dzierżawcy

  • Terminowe płacenie czynszu dzierżawnego,
  • Użytkowanie przedmiotu dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki,
  • Dokonywanie napraw, wymaganych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym,
  • Zwrócenie wydzierżawiającemu, po zakończonej umowie dzierżawy, przedmiotu lub nieruchomości w stanie zgodnym z zasadami prawidłowej gospodarki.

Do czego dzierżawca mieszkania nie ma prawa

  • Zmiana przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody właściciela przedmiotu lub nieruchomości (wydzierżawiającego),
  • Oddawanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego użytkowania,
  • Poddzierżawianie przedmiotu dzierżawy osoby trzeciej.

Umowa dzierżawy w praktyce

Umowa dzierżawy ma tzw. zastosowanie praktyczne, czyli właściwe w codziennym życiu, wszędzie tam, gdzie oprócz przekazania przedmiotu (także mieszkania lub lokalu) w użytkowanie, następuje także przekazanie tzw. pożytków, czyli korzyści, wynikających z użytkowania przedmiotu.

Przykłady zastosowania umowy dzierżawy:

  • odpłatne użyczenie działki lub powierzchni ściany, w celu umieszczenia na niej przez dzierżawcę reklamy, bilbordu itp. na zlecenie osób trzecich,
  • oddanie w użytkowanie nieruchomości w postaci pensjonatu lub hotelu,
  • użytkowanie budynku wraz ze znajdująca się w nim linią produkcyjną,
  • odpłatne użyczenie parkingu w celu prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na udostępnianiu płatnych miejsc parkingowych,
  • stawianie obiektu budowlanego na oddawanym w odpłatne użytkowanie gruncie,
  • odpłatne użyczenie gruntów rolnych w celu prowadzenia działalności rolniczej.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Malwina Tomżyńska Malwina Tomżyńska [+ info]

Z wykształcenia ekonomista, od 2011 roku związana z bankowością. Pisze z zamiłowania. W wolnych chwilach spełnia się pedagogicznie przekazując swoją wiedzę przyszłym rachunkowcom. Prywatnie szczęśliwa mama, zgłębiająca tajniki budowy domu systemem gospodarczym i właścicielka rudego kota Władysława. Miłośniczka skandynawskich kryminałów, niemieckich samochodów, aktywnego wypoczynku i dobrego jedzenia.

Zobacz również