Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać?

Podpowiadamy, czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką i jak to zrobić, żeby transakcja była bezpieczna dla sprzedającego i kupującego.

 
Czy nieruchomość obciążoną hipoteką można sprzedać?

Często zdarza się, że chcemy sprzedać na rynku wtórnym dom lub mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny. Czy jednak można zbyć taką nieruchomość? Zgodnie z prawem, zawsze można sprzedać nieruchomość, która została zabezpieczona hipoteką. Mówi o tym art. 72 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Przepis ten stanowi wyraźnie, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, iż nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Należy jednak przy tym odróżnić dwie kwestie: prawną możliwość sprzedaży nieruchomości od tego, czy znajdziemy chętnego na zakup mieszkania lub domu, które zostały obciążone hipoteką.

Dowiedz się więcej: Jak bezpiecznie sprzedać zadłużone mieszkanie >>

Hipoteka nie wygasa z chwilą zmiany właściciela

Hipoteka umożliwia wierzycielowi uzyskanie należnych mu pieniędzy z sumy otrzymanej ze sprzedaży przez komornika nieruchomości obciążonej hipoteką w sytuacji, gdy dłużnik nie reguluje swojego zobowiązania.

Trzeba pamiętać o tym, że zmiana właściciela nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. Zatem kupujący taką nieruchomość musiałby zaakceptować to, że wierzycielowi hipotecznemu (czyli najczęściej bankowi) w dalszym ciągu będzie przysługiwało prawo zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości, gdyby nie mógł wyegzekwować spłaty długu od dłużnika osobistego (czyli osoby, która sprzedaje nieruchomość).

Dowiedz się więcej: Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną hipoteką >>

Potrzebne zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia

Aby zatem kupujący nabył mieszkanie nieobciążone hipoteką, w pierwszej kolejności należy zadbać o spłatę długu hipotecznego. W tym celu sprzedający nieruchomość powinien wystąpić do banku udzielającego kredytu o zaświadczenie o wysokości zadłużenia.

W dokumencie tym powinna znaleźć się informacja o wysokości salda kredytu wraz z ewentualnymi kosztami dodatkowymi (np. prowizja za wcześniejszą spłatę), a także numer rachunku, na który należy uiścić zaległą kwotę. Powinna się tam również znaleźć informacja, że bank udzieli zgody na wykreślenie hipoteki po spłaceniu całości zobowiązania.

Po przedstawieniu takiego dokumentu notariuszowi, w akcie notarialnym czynione jest zastrzeżenie, że pieniądze w pierwszej kolejności trafiają na konto podane w zaświadczeniu, w celu całkowitej spłaty kredytu. Dopiero pozostała część ceny zakupu przekazywana jest na konto sprzedającego.

W przypadku, gdy kupujący finansuje zakup nieruchomości z kredytu mieszkaniowego, najczęściej kwota dla zbywcy trafia na jego konto dopiero po przedstawieniu zaświadczenia o całkowitej spłacie kredytu i złożeniu przez niego wniosku o wykreślenie hipoteki.

Dowiedz się więcej: ABC wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej >>

Gdy dług przekracza cenę sprzedaży

Poważny problem pojawia się wówczas, gdy kwota kredytu pozostająca do spłaty przewyższa wartość nieruchomości na sprzedaż, a zbywca nie posiada środków na uregulowanie powstałej różnicy.

Dowiedz się więcej: Zadłużone mieszkanie otrzymane w spadku – co robić? >>

Jest to dość powszechna sytuacja w przypadku kredytów denominowanych w obcej walucie (zwłaszcza we franku szwajcarskim), spowodowana wzrostem wartości tych walut w stosunku do złotego. Mimo że właściciel nieruchomości sumiennie spłaca swój kredyt na przestrzeni kilku lat, kwota jego zadłużenia – liczona w złotych polskich – często zamiast się zmniejszać, ulega zwiększeniu.

W takim wypadku jedyną praktyczną możliwością sprzedaży obciążonej hipoteką nieruchomości jest przeniesienie zabezpieczenia hipotecznego na inną nieruchomość. Banki zazwyczaj zgadzają się na takie rozwiązanie pod warunkiem, że wartość nieruchomości mającej być nowym zabezpieczeniem nie jest mniejsza od tej przeznaczonej do sprzedaży.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
Zobacz również