Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna?

Księga wieczysta pozwala w sposób łatwy ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy nieruchomość nie jest obciążona na przykład hipoteką.

Co to jest księga wieczysta i do czego jest potrzebna?

Księga wieczysta to dokument, który określa stan prawny konkretnej nieruchomości. Pozwala ona na ustalenie, kto jest jej właścicielem oraz jakie prawa i obciążenia są z daną nieruchomością związane.

Kiedy kupujemy jakąś nieruchomość – działkę, dom czy mieszkanie – jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zaliczki lub zadatku powinniśmy koniecznie przejrzeć księgę wieczystą.

Jawność ksiąg wieczystych

Kiedyś dane o wpisach w księgach wieczystych dostępne były jedynie w sądzie. Dziś zdecydowana większość nieruchomości posiada elektroniczne księgi wieczyste. Oznacza to, że wszystkie dane o ich stanie prawnym znajdują się w sieci.

Ponieważ jedną z zasad ksiąg wieczystych jest ich jawność, każdy może te dane przeglądać. Służy do tego specjalna przeglądarka na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (dostepna tutaj).

Aby znaleźć interesującą nas nieruchomość, musimy dysponować numerem jej księgi wieczystej. Gdy takiego numeru nie mamy, trzeba o niego poprosić właściciela nieruchomości.

Dowiedz się więcej: Krok po kroku jak kupić mieszkanie >>

Cztery działy księgi wieczystej

Księga wieczysta składa się z następujących działów:

  1. Pierwszy dział określa położenie nieruchomości oraz zawiera spis praw należnych jej właścicielom (będzie to na przykład służebność przejazdu przez działkę sąsiednią albo prawo do korzystania z placu zabaw na sąsiedniej działce),
  2. Dział drugi określa kto jest właścicielem nieruchomości,
  3. W trzecim, bardzo ważnym dziale, wpisuje się wszystkie obciążenia dotyczące konkretnej nieruchomości (będzie to na przykład prawo przejazdu przez działkę dla właściciela działki sąsiedniej lub prawo przesyłu prądu dla zakładu energetycznego). W dziale tym wpisuje się także roszczenia innych osób do nieruchomości.
  4. Dział czwarty to hipoteki. Wpisuje się tu hipoteki obciążające nieruchomość, zarówno te umowne (wynikające np. z umów kredytu) jak i przymusowe (powstałe np. z tytułu egzekucji prowadzonych przez Urząd Skarbowy albo Zakład Ubezpieczeń Społecznych).

Dowiedz się więcej: ABC wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej >>

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy i wpłatą pieniędzy należy koniecznie zapoznać się z tym, co zawiera księga wieczysta konkretnej nieruchomości. Dzięki temu sprawdzimy, czy osoba, która podaje się za właściciela jest nim w istocie, oraz czy nieruchomość nie jest np. obciążona hipoteką na rzecz banku.

Dowiedz się więcej: Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną hipoteką >>

Czy dane wpisane w księdze wieczystej są zawsze prawdziwe? Zazwyczaj tak, jednak zdarzają się pomyłki oraz zmiany stanów faktycznych, które nie zostały jeszcze uwzględnione w kw. Dlaczego zatem to, co jest zapisane w księdze wieczystej, ma tak ogromne znaczenie?

Chodzi o to, że kupującego chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, uregulowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Oznacza ona (w pewnym uproszczeniu), że nabywca nieruchomości, który nabył działkę, dom lub mieszkanie w dobrej wierze (nie wiedział i nie mógł się wcześniej z łatwością dowiedzieć o rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości) od osoby uprawnionej wedle treści księgi wieczystej, może skutecznie domagać się wydania tej rzeczy od właściciela, który nie jest ujawniony w księdze.

Oznacza to (także w pewnym uproszczeniu), że jeśli kupiliśmy dom lub działkę od kogoś, kto nie jest ich właścicielem, ale figurował jako właściciel w księdze wieczystej, stajemy się właścicielem takiej nieruchomości.

Uwaga! Warto jednak podkreślić, że rękojmia nie działa, jeśli nabywca wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Mateusz Baj Mateusz Baj [+ info]

Prawnik z wykształcenia, dziennikarz z zawodu, pasji i zamiłowania. Przez szereg lat związany z lokalnymi mediami i lokalną rzeczywistością. Pisze o sprawach bliskich ludziom, doradza, jak w prosty sposób rozwiązać skomplikowane, urzędowe problemy. Prywatnie jest zapalonym kolarzem, który ściga się w amatorskich wyścigach na rowerach górskich. Jego pasją jest także tenis, wedrówki górskie oraz lokalna polityka i samorząd.

Zobacz również