Budowa domu krok po kroku - poradnik

Budowa domu składa się z wielu etapów. Począwszy od formalności, przez wybór firmy budowlanej, budowę i wyposażenie, na odbiorach kończąc. Osobną kwestią pozostaje również forma finansowania budowy oraz sposób rozliczenia. Nie jest to najprostsze przedsięwzięcie. Sprawdź, jak wybudować krok po kroku swój dom.

 
Budowa domu krok po kroku - poradnik
Budowa domu od A do Z

Budowa domu to poważna inwestycja, z którą wiąże się wiele trudnych decyzji, a także sporo formalności, których należy przestrzegać. Na początek trzeba wybrać działkę, następnie zdecydować się na projekt, wybrać formę finansowania, postarać się o pozwolenie na budowę, wybrać firmę budowlaną, nadzorować cały proces budowy, sformalizować odbiór budowlany, a na koniec rozliczyć kredyt oraz wyposażyć wnętrze. Zadanie nie należy do najłatwiejszych, jest jednak warte poświęceń – w efekcie możemy zamieszkać we własnym wymarzonym domu.

Budowa domu krok po kroku

Jedną z pierwszych czynności, jakie należy wykonać, jest oszacowanie wszystkich planowanych kosztów – będziemy wówczas wiedzieć, ile potrzebujemy środków na realizację budowy domu. Wcześniejszy wybór działki, a także projektu budowlanego ułatwi nam planowanie budżetu. Jak więc postępować krok po kroku, aby nie pogubić się w gąszczu wszystkich spraw?

Krok 1: Wybór działki budowlanej

Budowa domu powinna zostać poprzedzona przemyślanym wyborem w zakresie jego lokalizacji. Przede wszystkim warto rozważyć wszystkie plusy i minusy kupna działki budowlanej w mieście oraz poza nim. Nie bez znaczenia pozostaje kwestia dotycząca m.in. odległości od drogi dojazdowej, uzbrojenie działki oraz sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Jak wybrać działkę? Zamieszkać w mieście czy na wsi? Na to pytanie nie istnieje uniwersalna odpowiedź, ponieważ każdy ma indywidualne oczekiwania oraz potrzeby. Aby wybrać świadomie, należy rozważyć wszystkie plusy i minusy obu miejsc do życia.

Budowa domu w mieście – za i przeciw

Budowa domu w mieście to przede wszystkim korzyści związane z dostępem do edukacji, miejsca pracy, instytucji, infrastruktury oraz wszelkie inne udogodnienia, wynikające z dużego zagęszczenia ludzi i ich codziennych potrzeb. Dostęp do komunikacji miejskiej pozwoli na obniżenie kosztów życia. Z ekonomicznego punktu widzenia, życie w mieście to również mniejsze odległości do miejsc pracy, co może przekładać się bezpośrednio na miesięczny budżet domowy (niższy koszt dojazdów, możliwość korzystania z transportu publicznego itp).

Do wad należy zaliczyć przede wszystkim mniejsze powierzchnie posesji, wyższe ceny za metr kwadratowy oraz większą liczbę sąsiadów – chociaż to ostatnie może być zarówno wadą, jak i zaletą. Życie w mieście nie jest zalecane dla osób szukających ustronnego miejsca i jednocześnie łaknących spokoju z dala od miejskiego zgiełku.

Dowiedz się więcej: Transport publiczny vs. własne auto – co się bardziej opłaca? >>

Budowa domu poza miastem – za i przeciw

Zalety życia poza miastem? To przede wszystkim alternatywa dla wszystkich osób, które spokój cenią sobie ponad wszystko. Mają wówczas możliwość odpocząć z dala od miejskiego zgiełku. Do korzyści należy zaliczyć również mniejszą liczbę sąsiadów. Ma to szczególne znaczenie dla osób, które cenią sobie prywatność.

Do wad życia poza miastem należy zaliczyć przede wszystkim wszelkie niedogodności, wynikające z dużej odległości od miasta. Dotyczy to zwłaszcza położenia instytucji, urzędów, a także banków, supermarketów oraz miejsca pracy, względem miejsca zamieszkania. Z tego powodu wybór tej lokalizacji nie jest zalecany osobom zabieganym, spędzającym dużo czasu w pracy.

Ciekawą opcją, choć droższą, jest budowa domu na obrzeżach miasta. Dzięki temu zyskujemy dogodną lokalizację, a jednocześnie upragniony spokój od miejskiego zgiełku i prywatność.

Wybór działki – na co zwrócić uwagę?

Wybierając działkę, warto zapoznać się przede wszystkim z prawem miejscowym oraz dokumentami strategicznymi. Kluczową kwestią jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Każdy urząd, sporządzając takie opracowanie, zawiera w nim istotne informacje o przeznaczeniu m.in. działek ościennych. Może się również okazać (niestety), iż interesująca nas parcela znajduje się na terenach zalewowych.

Duże znaczenie ma również rodzaj gleby. Jest to kluczowe z punktu widzenia stawiana fundamentów. W przypadku niestabilnego gruntu, podmokłego lub piaszczystego, widoczne będą np. pęknięcia ścian. Koszt budowy w takich miejscach może być wyższy, ponieważ wymagane będzie zastosowanie odpowiedniej konstrukcji fundamentów, aby zapobiec niepożądanym zjawiskom.

Dowiedz się więcej: Ile kosztują działki budowlane w Polsce >>

Budowa domu krok po kroku - poradnik - wybór działki

Krok 2: Budowa domu – wybór technologii

Budowa domu jednorodzinnego wymaga również podjęcia decyzji w zakresie technologii wykonania. Inne koszty będą wynikały ze stawiania np. z domu drewnianego, a inne przy zastosowaniu betonu komórkowego lub Ytongu. Wymagany budżet będzie się także różnił w zależności od tego, czy skorzystamy z oferty na modułowe budownictwo, czy też zlecimy budowę domu pod klucz.

Drewniane czy murowane?

Murowane domy są uważane za klasyczną formę ich budowy. Cieszą się większą popularnością, co bezpośrednio wpływa na niższe koszty wynikające m.in. z kosztu projektu budowlanego oraz wynagrodzenia firmy budowlanej. Przewagą tradycyjnych domów jest zatem szeroka oferta gotowych projektów, które przewidują mocno zróżnicowane kubatury budynków, ich obrysu, bryły oraz rozkładu pomieszczeń.

Mimo wszystko domy drewniane zdobywają coraz większe uznanie wśród inwestorów. Z punktu widzenia konstrukcyjnego są one lżejsze, dlatego mogą być stawiane nawet na mniej stabilnych gruntach. Wartością dodaną jest także to, że takie domy są postrzegane jako bardziej ekologiczne niż obiekty murowane. Przewagą tej technologii jest również czas postawienia domu – z wykorzystaniem drewna budowa domu pod klucz zamknie się w ok. 3 miesiącach, podczas gdy murowane konstrukcje muszą być pozostawione na 6 miesięcy, do czasu odparowania wody z zaprawy murarskiej.

Dowiedz się więcej: Domy energooszczędne – jak zmniejszyć zapotrzebowanie energetyczne budynku >>

Budownictwo modułowe

Inną opcją jest postawienie domu modułowego. Takie domy wymagają konstrukcji szkieletowych, z możliwością prefabrykowania w zakładzie produkcyjnym oraz montowania już gotowych elementów. Z tego powodu do takiego budownictwa wykorzystywane jest drewno, które z zasady jest lżejsze i łatwiejsze w transporcie. Przewóz gotowych prefabrykatów murowanych jest procesem znacznie bardziej skomplikowanym i z tego powodu nieopłacalnym.

Budowa domu krok po kroku - poradnik - dom murowany

Krok 3: Kosztorys budowy domu

Przed podjęciem decyzji o wyborze źródła finansowania, warto wykonać kosztorys. Na tym etapie najlepiej skorzystać z pomocy np. firmy budowlanej. Zanim jednak zdecydujemy się na takie usługi, należy uprzednio sprawdzić, czy konkretny przedsiębiorca posiada doświadczenie w realizowaniu prac w interesującej nas technologii. Dzięki temu zyskamy pewność, że lista wymaganych wydatków będzie prawidłowo skonstruowana i faktyczny koszt nie będzie znacząco się różnić od założeń.

W przypadku domów modułowych, sporządzenie kosztorysu jest znacznie prostszym zadaniem. Decydując się na tę technologię, w zasadzie przeglądamy interesujące nas opcje z katalogu gotowych obiektów. Zostały one już poprzednio wycenione i w tym przypadku w momencie wyboru konkretnego projektu wiemy, ile za niego zapłacimy. Cenę należy powiększyć o wyposażenie, takie jak: meble i sprzęt kuchenny, wyposażenie łazienki itp.

Budowa domu krok po kroku - poradnik - kosztorys budowy domu

Krok 4: Budowa domu – źródła finansowania

Budowa domu to również konieczność podjęcia decyzji co do źródła sfinansowania całej inwestycji. Jeżeli dysponujemy wystarczającą ilością gotówki, to w zasadzie możemy przystąpić do prac. Takie sytuacje należą jednak do rzadkości i dlatego w większości przypadków będziemy posiłkować się dostępnymi na rynku instrumentami finansowymi.

Do najpopularniejszych form należy kredyt hipoteczny. Zabezpieczeniem jest wpis w hipotece finansowanej lub innej nieruchomości. Banki z reguły udzielają kredytu, umożliwiającego pokrycie do 90% wydatków związanych z budową domu. Przy wyborze takiej formy finansowania warto przede wszystkim zwrócić uwagę na warunki zawarcia umowy oraz RRSO.

Dowiedz się więcej: Kredyt na budowę domu krok po kroku >>

Budowa domu krok po kroku - poradnik - finansowanie budowy domu

Krok 5: Niezbędne formalności

Wybudowanie własnego domu wymaga również spełnienia szeregu formalności – zarówno przed przystąpieniem do prac budowlanych, jak i po ich zakończeniu. Przed zleceniem budowy, należy przede wszystkim pozyskać pozwolenie na budowę. Formalności te załatwiane są w starostwie powiatowym i wymagane jest wykonanie kilku następujących czynności:

  1. Pozyskanie wypisu o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
  2. Wykonanie mapy do celów projektowych przez uprawnionego geodetę.
  3. Wykupienie gotowego projektu architektoniczno-budowlanego.
  4. Adaptacja projektu do działki.
  5. Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów.

W ten sposób uzyskamy wszystkie niezbędne dokumenty. Będą one stanowić załącznik wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo należy w nim wskazać, kto jest inwestorem, gdzie będą prowadzone prace budowlane oraz oznaczyć nieruchomość, ze szczegółowym wskazaniem działki. Warto wiedzieć, że po pozytywnej decyzji i wydaniu pozwolenia na budowę mamy 3 lata na rozpoczęcie inwestycji.

Kończąc budowę domu jednorodzinnego, należy uzyskać niezbędne odbiory budowlane. Aby zezwolono nam na swobodne użytkowanie nowo wybudowanego obiektu, należy udać się do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego i złożyć odpowiednie dokumenty. Należą do nich:

  • dziennik budowy,
  • oświadczenie kierownika budowy o tym, że prace zostały wykonane zgodnie z obowiązującym prawem,
  • jeżeli w trakcie budowy miały miejsce kontrole – protokoły z tych kontroli,
  • powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna,
  • kopie rysunków projektu budowlanego – o ile nastąpiły w nim zmiany,
  • potwierdzenie odbiorów przyłączy,
  • kopia świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jeżeli jednak plac budowy został skontrolowany przez Inspektorat Nadzoru Budowlanego i w wyniku tej kontroli stwierdzono nieprawidłowości, należy zwrócić się o dodatkowe wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do najczęstszych okoliczności należą m.in. rozpoczęcie prac przez wydaniem pozwolenia na budowę, niezgodność z wydanymi warunkami zabudowy lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego itp.

Budowa domu krok po kroku - poradnik - dokumenty

Krok 6: Budowa domu – prace wykończeniowe

W zależności od umowy kredytowej, prace wykończeniowe są brane pod uwagę przy rozliczaniu lub też nie zostają objęte finansowaniem. W każdym razie można do nich przystąpić, gdy już dokonaliśmy wszelkich niezbędnych odbiorów budowlanych. Przez wykończenie wnętrz należy rozumieć następujące działania:

  1. montaż podstawowych instalacji,
  2. wykonanie podłóg i tynków,
  3. wykonanie lekkiej zabudowy i szpachlowanie,
  4. malowanie i prace glazurnicze.

Przez podstawowe instalacje rozumie się doprowadzenie takich mediów jak:

  • woda,
  • kanalizacja,
  • ogrzewanie,
  • elektryczna oraz (opcjonalnie) instalacja gazowa i inne.

Jeżeli zamierzamy zainstalować centralny odkurzacz – to właśnie na tym etapie prac należy to zrobić.

Wykonanie podłóg oraz tynków należy wykonać zaraz po montażu podstawowych instalacji, aby ukryć kable oraz rury. Z tego powodu więc tynkowanie oraz wykonanie posadzki następuje w momencie poprowadzenia powyższych instalacji.

Następnie należy przejść do wykonania lekkiej zabudowy oraz szpachlowania powierzchni przeznaczonych do malowania. Warto wiedzieć, że niektóre rodzaje drzwi wymagają zamontowania również w tym momencie. Nie dotyczy to stolarki natynkowej, tj. drzwi z regulowaną ościeżnicą, które można zamontować nawet po zakończeniu malowania. Ten etap prac to również czas na montaż wszelkich lekkich konstrukcji – wnęk z płyt kartonowo-gipsowych, podwieszanych sufitów itp.

Na końcu czeka nas malowanie oraz wszelkie prace glazurnicze. Warto pamiętać jednak, żeby ściany najpierw wyschły, po czym je zagruntować. Zapobiegnie to odparzaniu się farby, a także zapewni lepsze podłoże. Na tym etapie następuje również montaż parapetów.

Po wykonaniu prac wykończeniowych, możemy już przystąpić do meblowania nowego domu oraz wykonania ogrodzenia, jak i aranżacji całej przydomowej przestrzeni.

Dowiedz się więcej: Jak oszczędzać na budowie domu? >>

Budowa domu krok po kroku - poradnik - malowanie ścian

Krok 7: Aranżacja wnętrz – jak oszczędzić i gdzie szukać inspiracji?

Wbrew pozorom, to właśnie zakup wyposażenia domu jest najbardziej kosztowym etapem. Wydatki można zminimalizować, zawczasu przygotowując się do zakupu mebli. Warto pamiętać o np. promocjach, jakie mają miejsce z reguły pod koniec każdego roku kalendarzowego. Jeżeli mamy takie możliwości, dobrym sposobem na oszczędzanie jest nabycie sprzętu RTV, AGD oraz stolarki jeszcze w momencie, gdy trwa budowa domu.

Dowiedz się więcej: Najlepsze wyprzedaże i promocje dla domu i ogrodu >>

Warto również zadbać o spójną aranżację wnętrz. W tym celu można skorzystać z usług projektantów lub zainspirować się katalogami, czasopismami wnętrzarskimi lub portalami poświęconymi tej tematyce. Jeżeli aranżacją wnętrz zainteresujemy się z dużym wyprzedzeniem, jeszcze przed przeprowadzką do nowego domu, to istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że wyposażenie kupimy taniej – podczas promocji i wyprzedaży.

Dowiedz się więcej: Wystrój wnętrz – najpopularniejsze style w urządzaniu mieszkania >>

Budowa domu krok po kroku - poradnik - sypialnia

Krok 8: Ogród i przestrzeń przydomowa

Do prac związanych z ogrodzeniem, gospodarowaniem przestrzeni przydomowej oraz ogrodu można przystąpić, gdy już się wprowadzimy. W pierwszej kolejności warto zadbać o właściwie ogrodzenie naszej posesji, co zapobiegnie wtargnięciom nieproszonych gości, a także dzikich lub bezpańskich zwierząt.

W następnej kolejności warto wykonać utwardzenie terenu, szczególnie podjazdu – dzięki temu unikniemy nanoszenia błota do domu.

Aranżację ogrodu oraz całej pozostałej przestrzeni przydomowej warto zostawić sobie na koniec, aby czynności te sprawiły nam jak najwięcej przyjemności.

Dowiedz się więcej: TOP 11: Najpiękniejsze kwiaty balkonowe >>

Ogrodzenie – jakie wybrać?

Jeżeli budowa domu pochłonęła większość naszych środków i dysponujemy niewielkim budżetem na ogrodzenie, to w zasadzie nie mamy większego wyboru. W tym momencie pozostaje zakup słupków ogrodzeniowych oraz siatki. Na tym etapie, zamiast dedykowanych słupków, można również wkopać np. drewniane pale. Z czasem zaś ogrodzenie możemy wymienić na bardziej estetyczne.

W przypadku dysponowania większym budżetem, mamy do wyboru całą gamę możliwości. Warto wyposażyć się w przesuwną bramę wjazdową, do której dokupimy pełną automatykę. Dzięki temu nie będziemy musieli wychodzić z samochodu w niepogodę (a tym samym moknąć bądź marznąć podczas otwierania bramy).

Amatorzy klasyki mogą pokusić się o standardowe połączenie murowanych fundamentów oraz żeliwnych i zdobionych przęseł. Zwolennicy minimalistycznych form mają do dyspozycji również inne rozwiązania – panele siatkowe 3D, ogrodzenia aluminiowe oraz wiele więcej.

Utwardzenie podjazdu i przestrzeń przydomowa

Zanim zamieszkamy w naszym wymarzonym domu, warto utwardzić podjazd i parking przed domem. Pozwoli nam to uniknąć naniesienia błota do wnętrza, szczególnie w trakcie jesienno-zimowej aury. Jest to korzystne posunięcie, ponieważ ułatwi utrzymanie czystości i higieny w naszych nowych czterech kątach.

Na koniec warto pozostawić sobie wszelkie prace związane z aranżacją przydomowej przestrzeni. Prace z nimi związane należy dokładnie przemyśleć, by nie wykonywać jakiejś pracy dwukrotnie. Jest to końcowy i najprzyjemniejszy etap budowy domu, ponieważ nie obowiązują nas już żadne terminy. Te prace można rozłożyć i zaplanować na kilka lat. W pierwszej kolejności warto przemyśleć, jaką roślinność chcemy posadzić. Wiele gatunków drzew rośnie przez wiele lat i efekty będą widoczne dopiero po dłuższym czasie.

Dowiedz się więcej: Zrób to sam: meble ogrodowe z palet >>

Budowa domu krok po kroku - poradnik - ogródek

Budowa domu to wieloetapowe przedsięwzięcie. Istnieje wiele prac i zadań, jakie należy wykonać w celu osiągnięcia upragnionego celu. Warto pamiętać, że dobrze wykonane prace na każdym etapie inwestycji zaowocują większą satysfakcją, z której będziemy czerpać nie tylko my, ale również nasze dzieci lub wnuki.

Pamiętajmy, że źle wykonane prace mogą szybko przynieść przykre konsekwencje w postaci pęknięć na ścianach, grzyba lub pleśni, a nawet konieczność rozebrania i ponownego wykonania dachu, jeżeli w trakcie odbiorów inspekcja nadzoru budowlanego stwierdzi, że nie zostały zachowane wytyczne w wydanych warunkach zabudowy.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Michał Nielub Michał Nielub [+ info]

Z wykształcenia marketingowiec, z doświadczenia przedsiębiorca. Prowadzi własną firmę B&M Outsources, poza tym wspiera projekty inwestycyjne m.in. producenta mebli dla statków, hoteli, biur oraz gastronomii. Od 2014 roku jako wiceprezes zarządza Stowarzyszeniem Kreacje Innowacje, zajmującego się rozwojem przedsiębiorczości oraz kultury. Funkcję wiceprezesa pełni również w Stowarzyszeniu Pasażerów Kolejowych Siemianice. Poza pasjami biznesowymi, prywatnie podróżnik i stały bywalec festiwali, na które zabiera zarówno żonę oraz o ile okoliczności pozwalają - również dzieci. Ulubione miejsca? Kaszuby, Kraków oraz Toskania.

Zobacz również