Umowa pożyczki a umowa sprzedaży - jak nie dać się oszukać

Jeśli zwykła umowa pożyczki nie wystarczy, a pożyczkodawca namawia Cię do wizyty u notariusza – uważaj! To może być próba przejęcia Twojego mieszkania.

Umowa pożyczki a umowa sprzedaży - jak nie dać się oszukać

Nie tak dawno media donosiły o licznych, bulwersujących przypadkach przejmowania mieszkań przez nieuczciwych pożyczkodawców. Nieruchomości te przewyższały swą wartością kilkakrotnie wartość pożyczki. Mimo ograniczających ten proceder zapisów w ustawach dotyczących pożyczek i kredytów, wciąż spora rzesza pożyczkobiorców traci mieszkania w efekcie podpisania dramatycznej w skutkach umowy pożyczki z zabezpieczeniem na nieruchomości. Dlaczego? Zawarta umowa pożyczki okazuje się być umową sprzedaży, a tej nie regulują obostrzone przepisy.

Jak sprawdzić firmę udzielającą pożyczki?

11 marca 2016 roku weszła w życie tzw. ustawa antylichwiarska. Pośród wielu zabezpieczeń chroniących pożyczkobiorców wprowadzono to, które ogranicza liczbę podmiotów udzielających pożyczek.

Zgodnie z nowym prawem, minimalny kapitał zakładowy firmy pożyczkowej wynosi 200 tys. zł i musi on być wniesiony w pieniądzu nie pochodzącym z kredytów, pożyczek, emisji obligacji itp. Wyłączną, dopuszczalną formą działalności takiej firmy jest spółka akcyjna lub spółka z o.o. Firma pożyczkowa musi być wpisana przez Komisję Nadzoru Finansowego do rejestru instytucji pożyczkowych. Zatem, sprawdzając wiarygodność pożyczkodawcy, należy zweryfikować właśnie te informacje.

Dodajmy, ze każda firma, która udziela pożyczek, a nie spełnia wymienionych warunków podlega grzywnie do 500 tys. zł oraz karze pozbawienia wolności do 2 lat.

Więcej o ustawie antylichwiarskiej pisaliśmy w artykule: Umowa pożyczki – jak czytać i na co zwrócić uwagę? >>

Umowa pożyczki u notariusza? Zachowaj czujność!

Znów zacznijmy od litery prawa: 22 lipca 2017 roku weszła w życie ustawa o kredytach hipotecznych. Od tego momentu hipoteką można zabezpieczać tylko kredyty i pożyczki udzielane przez banki lub SKOK-i. Inne podmioty nie mogą udzielać pożyczek pod hipotekę.

Mimo, że zgodnie z prawem żaden podmiot, poza bankiem lub SKOK-iem, nie może oferować pożyczki zabezpieczonej hipoteką domu czy mieszkania, do rzecznika finansowego wciąż wpływają skargi pożyczkobiorców, którzy stracili dach nad głową na rzecz pożyczkodawcy. Jak to możliwe?

Czujność pożyczkobiorcy powinno wzbudzić nakłanianie go do notarialnego potwierdzania umowy pożyczki. Paradoksalnie, znaczna część niekorzystnych dla pożyczkobiorcy umów została sporządzona pod okiem notariusza – tego notariusza, który wykonując zawód zaufania publicznego, powinien przestrzec nas przed nieuczciwymi zapisami w umowie.

Powinien zwrócić naszą uwagę na cenę nieadekwatną do rynkowej ceny, za jaką sprzedawana jest nieruchomość czy na bardzo wysoką cenę, za którą możliwe będzie jej odkupienie przez dotychczasowego właściciela. Niestety, jak zauważa rzecznik finansowy – Agnieszka Wachnicka, często zdarza się, że notariusz zaniedbuje ten obowiązek.

Z kolei rzecznik praw obywatelskich informuje o wielu skargach wnoszonych przez obywateli na notariuszy. Urzędnik wskazuje też na prawdopodobieństwo istnienia „zorganizowanego procederu przejmowania mieszkań za pożyczki, których wysokość znacząco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości”.

Rzecznik finansowy, Agnieszka Wachnicka wyjaśnia do czego pożyczkodawcom potrzebny jest notariusz – z naszej praktyki widzimy, że tego typu „pożyczki”  nie są zabezpieczone wpisem do hipoteki, ale przez przeniesienie praw własności do mieszkania. Czasem jest to umowa w której w przypadku braku spłaty pożyczkodawca przejmuje mieszkanie. W innych wypadkach jest to po prostu umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, z prawem odkupu przez pożyczającego po określonym czasie. Od strony prawnej nie jest więc to umowa pożyczki czy kredytu, oparta o zasady określone w ustawie o kredycie konsumenckim lub ustawie o kredycie hipotecznym.

Pamiętajmy, że nawet udzielany przez uprawnione instytucje kredyt hipoteczny lub pożyczka hipoteczna nie wymaga potwierdzenia notarialnego, zatem w praktyce nie powinien zachodzić żaden przypadek, w którym wizyta u notariusza byłaby konieczna.

Coraz częściej mówi się o konieczności zmiany przepisów chroniących prawa stron przystępujących do aktów notarialnych. Jest pomysł, by wprowadzić obowiązek nagrywania spotkań u notariusza, bo takie nagranie pozwalałoby ustalić, czy prawnik zwracał uwagę na niekorzystne zapisy w umowie czy też nie dopełnił tego obowiązku.  Póki co, jest to jednak tylko zapowiedź zmian. Co natomiast zrobić w przypadku, kiedy umowa pożyczki z niekorzystnymi zapisami została już zawarta?

Zawarta umowa przenosząca własność mieszkania na pożyczkodawcę – co robić?

Jeśli pożyczkobiorca ma poczucie, że został podstępem pozbawiony mieszkania powinien natychmiast powiadomić o tym fakcie policję lub prokuraturę. Warto wiedzieć, że prokuratura jest uprawniona do unieważnienia  takiej umowy.

Jeśli wszczęto postępowanie, a przestępcy postawiono zarzuty, prokurator może też postanowić o zabezpieczeniu na przejętej przez pożyczkodawcę nieruchomości oraz mieniu należącym do pożyczkodawcy. Pożyczkobiorca, który obawia się, że nieuczciwy pożyczkodawca sprzeda nieruchomość kolejnym nabywcom, może sam wnieść do sądu żądanie zabezpieczenia powództwa (przez stosowny wpis w księdze wieczystej).

Pożyczkobiorca może też wnosić o ustanowienie pełnomocnika z urzędu, w przypadku, gdy dojdzie do sprawy sądowej.

Poszkodowani mogą na każdym etapie postępowania poszczególnych organów odwoływać się czy składać zażalenia. Pomocą służy także Rzecznik Praw Obywatelskich, a w wyjątkowo trudnych przypadkach – parlamentarzyści.

ZOBACZ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Anna Nowak Anna Nowak [+ info]

Na łamach portali internetowych relacjonuje zmiany na rynku pracy. Z uwagą przygląda się ofertom zatrudnienia, poszukując ich mocnych i słabych stron. Sprawdza, co spędza sen z powiek HR-owców. Dostarcza inspiracji niezdecydowanym i odkrywa sposoby osiągania celów zawodowych. Jako redaktor portalu KarieraKobiety.pl wspiera aktywność zawodową i emancypację finansową kobiet. Po godzinach – amatorka zdrowej kuchni, pasjonatka fotografii i sketchnotingu.

Zobacz również