Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jak spełnić wymagania banku?

Wkład własny wymagany przy kredycie hipotecznym w 2017 r. wynosi 20% wartości nieruchomości. Jak spełnić ten warunek, nie posiadając wystarczającej sumy? Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jak spełnić wymagania banku?
Trudna forma zabezpieczenia wkładu własnego

Decyzją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), w 2017 r. minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, tj. o 5% więcej niż w roku ubiegłym. Jeśli wkład własny miałby przyjmować wyłącznie postać wolnych środków finansowych to banki straciłyby sporą część potencjalnych klientów. Kto bowiem posiada na koncie bankowym równowartość 1/5 swojego mieszkania lub domu? Wszak, nawet dla niewielkiego mieszkania (o wartości 250 tys. zł) wkład własny wynosiłby 50 tys. zł. Sprawdzamy, jakie formy wkładu własnego są dopuszczalne według nowej rekomendacji S i co zrobić, gdy posiadany wkład jest zbyt niski. Czym jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Minimalny wkład własny – formy akceptowane przez banki

Wymagany wkład własny powinien stanowić 20% wartości kupowanej nieruchomości, ale tylko 10% tej wartości bezwzględnie muszą stanowić środki finansowe. Drugie 10% z 20% wymaganych może przybrać inną formę.

Co jest więc dopuszczane prawem jako wkład własny?

  • środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych,
  • udokumentowane oszczędności,
  • premia gwarancyjna z likwidowanej książeczki mieszkaniowej,
  • dofinansowanie w ramach rządowego programu Mieszkanie dla Młodych,
  • zaliczki i inne wpłaty na rzecz dewelopera / zbywcy nieruchomości,
  • wartość rynkowa działki, na której stanie dom (ustalona według kosztu zakupu działki lub według operatu szacunkowego),
  • udokumentowane poniesione koszty projektu, wykonania przyłączy, przygotowania terenu pod budowę i innych kosztów budowy oraz robót budowlanych (według faktur lub wyceny rzeczoznawcy),
  • udokumentowane poniesione koszty zakupionych materiałów budowlanych (według faktur lub wyceny rzeczoznawcy),
  • koszt zakupu budynku do remontu,
  • wartość posiadanych nieruchomości, które zostaną sprzedane przed zakończeniem budowy lub kupnem nowej nieruchomości,
  • w przypadku budowy domu – prognozowane nadwyżki z bieżących, stałych dochodów przeznaczonych na pokrycie części kosztów budowy.

KNF dopuścił także możliwość potraktowania jako wkład własny rezerwy zgromadzone na IKE lub IKZE (pismo Komisji Nadzoru Finansowego z dn. 29 maja 2015 r., sygn. DRB/DRBI/7111/7/8/2015).

Dowiedz się więcej: Od czego zależy rata kredytu hipotecznego >>

Co zrobić, gdy minimalny wkład własny jest za niski?

Komisja Nadzoru Finansowego dopuszcza niższy udział wkładu własnego (obniżony do 10%), jednak brakujący wkład własny musi zostać ubezpieczony lub należy przedstawić dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym czy też zastawu na przykład na obligacjach skarbowych.

Dowiedz się więcej: Jak sfinansować kupno mieszkania na wynajem >>

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego?

Składka na ubezpieczenie pobierana jest:

  • z góry za dość długi okres (3 – 5 lat), po czym sprawdza się jaki jest stosunek salda kredytu do wartości nieruchomości i nalicza kolejną składkę dopóki, dopóty saldo nie osiągnie wymaganego poziomu,
  • w niewielkich ratach doliczanych do rat kredytu.

Składka za okres 3 lat wynosi ok. 3% wysokości kredytu w części przekraczającej poziom bezpieczeństwa. Aby obliczyć od jakiej wartości będzie naliczana składka należy:

  1. obliczyć 80% od wartości nieruchomości (np. 1 mln zł x 80% = 800 tys. zł),
  2. porównać wynik z wysokością rzeczywiście przyznanego kredytu (w naszym przykładzie będzie to 900 tys. zł),
  3. ustalić różnicę pomiędzy uzyskanymi wartościami (900 tys. zł – 800 tys. zł = 100 tys. zł),
  4. od wyniku obliczyć procent składki ubezpieczeniowej, marży lub prowizji (100 tys. zł x X%).

Dowiedz się więcej: Ubezpieczenie mieszkania – to musisz wiedzieć >>

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – rozwiązanie całkiem niedoskonałe

Choć KNF dopuszcza możliwość ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, to rozwiązanie to jest stosowane coraz rzadziej. Jednym z powodów jest wydany w 2016 r. zakaz zarabiania na tychże ubezpieczeniach przez banki.

Ponadto, w ostatnim okresie sporo było słychać o zastrzeżeniach, jakie do ubezpieczeń niskiego wkładu własnego wnosił Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Co więcej, klienci, którzy z tego tytułu weszli z bankami w spór sądowy, niejednokrotnie wygrywali sprawy i odzyskiwali wpłacane na ubezpieczenie wkładu własnego pieniądze.

Dlaczego UOKiK uznaje część umów za niezgodne z prawem? Przyczyną jest zawieranie w nich klauzul niedozwolonych, czyli takich, które prowadzą do uzyskiwania korzyści jedynie przez kredytodawcę (bank), pomijając interesy kredytobiorcy ponoszącego koszty tego ubezpieczenia.

Klauzule niedozwolone przyczyniają się m.in. do:

  • braku ochrony interesów klienta,
  • gwarancji ochrony wyłącznie dla banku (w razie wypłaty środków z polisy, kredytobiorca jest zobowiązany zwrócić ubezpieczycielowi poniesione koszty),
  • pozbawienia klienta dostępu do informacji o zakresie warunków przeniesienia roszczeń z kredytobiorcy na ubezpieczalnię.

Sądy w wielu przypadkach przyznają rację klientom banku, uznając składki ubezpieczeniowe za naliczone bezpodstawnie i jednocześnie zarzucając bankom wykorzystywanie przewagi kontraktowej przy narzucaniu tego rodzaju umów ubezpieczeń.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ

 
  • O autorze
  • Ostatnie artykuły
Anna Nowak Anna Nowak [+ info]

Na łamach portali internetowych relacjonuje zmiany na rynku pracy. Z uwagą przygląda się ofertom zatrudnienia, poszukując ich mocnych i słabych stron. Sprawdza, co spędza sen z powiek HR-owców. Dostarcza inspiracji niezdecydowanym i odkrywa sposoby osiągania celów zawodowych. Jako redaktor portalu KarieraKobiety.pl wspiera aktywność zawodową i emancypację finansową kobiet. Po godzinach – amatorka zdrowej kuchni, pasjonatka fotografii i sketchnotingu.

Zobacz również